政策放松：中国高负债开发商有望解脱

中国政府放松政策以扶持房地产行业，国内压力重重的房地产开发商今年仍可能面临进一步阻力，对于一些背负着最大债务负担的企业来说几乎没有可行选择。

一年前，中国政府采取措施遏制房地产投机并控制企业的巨额债务，中国恒大集团和佳兆业集团控股有限公司等重量级企业遭受打击。目前，房地产行业仍鲜有好转迹象。

许多开发商的1月份合同销售额进一步下降，同时中国新建商品住宅价格去年12月连续第四个月下滑，反映出购房人气疲软。1月中旬时，洲际交易所美银中国美元垃圾债券指数的收益率升破25%，仅略低于去年年底创下的2009年全球金融危机以来的最高收益率。中国开发商是亚洲高收益债券市场的主力军。

许多陷入困境的开发商在展望2022年之际将会发现，在评级公司多次下调评级之后，融资渠道已经关闭。2021年惠誉国际评级(Fitch Ratings)对亚洲住房建筑商总计采取了25次评级下调行动，其中有60%是去年第四季度针对中国开发商的评级下调，惠誉担心这些公司的再融资风险和流动性减少局面。

在中国房地产商有大量债务即将到期的情况下，这将带来重大风险。据澳新银行(ANZ)估计，中国房地产公司有大约540亿美元的境外债券和人民币3,960亿元（约合625.3亿美元）境内债券将于2022年到期，今年上半年将迎来债务到期高峰。

一些分析人士认为，鉴于房地产业约占中国经济活动的四分之一，占家庭财富的大部分，中国政府最终将出手遏制该行业的螺旋式下滑。普信(T. Rowe Price)亚洲信用债策略基金经理Sheldon Chan表示，这些举措“并未直接为房企立即在一级市场进行债务再融资打开绿灯，政策宽松是支持性的，但主要受益的是资金压力较小的开发商。”

越来越多的市场参与者预计政府将采取行动，允许开发商使用目前存放在托管账户中、接受严格管理的预售资金。但澳新银行表示，这方面不太可能出现全国性的政策调整，并补充说，地方政府政策的松动对开发商整体流动性状况只能带来边际支持。

至于尘埃落定后哪些开发商有望成为最后的赢家，美国投行Jefferies在最近的一份报告中表示，相对于民营房企，该投行更青睐国有开发商，称民营开发商薄弱的土地储备可能会拖累合同销售表现。不过，对于整个中国房地产市场，分析人士预计市场动荡仍未结束。