美国老年人住房优惠政策

哈佛大学老年研究中心预测，到2035年，65岁以上的老人将占美国人口的五分之一，而且三分之一的美国住家至少有一位超过65岁的老人，这给提供可负担的、方便老人生活的住房造成了前所未有的压力。联邦政府住房及城市发展部（Department of Housing and Urban Development, HUD，本文以下简称为住房部）以及其他部门，采取了许多措施，为老年人提供了130多万个优惠住房单元，在一定程度上缓解了养老住房问题。

这些联邦政府的政策措施一共有23项，其中两项（住房部和农业部各一项）是专为老年人而设的。住房部还有三项措施针对的是老年人和残障人士。其他18项措施涵盖多种类型的住房福利，其中有专门的老年人优惠政策，例如根据老年人的收入来决定租金等。以上措施当中13项有具体数字可查，总计超过94万个住房单位是提供给老年人的。其他并非专门帮助老年人的住房项目，实际上也有不少住房提供给了老年人。所有这些老年人享受的廉租房、公房和公寓式多住户房屋，加起来不少于130万个单位。

在这些措施当中，1959年国会通过的住房法案当中的第202款，《老年人住房援助》（Supportive Housing for the Elderly）条款，至今已经60年。该项目针对的是年龄62岁以上、收入低于该地区收入中位数50%的老年人。联邦政府根据全国的统计数据，将经费划拨到地方，由民间的非营利组织通过竞争，中标后筹建和运营公寓楼，其中不少是教会或兄弟会组织。联邦提供项目建设经费，或购置物业加以改造的费用，在其合规运营期间持续得到联邦的经费支持。

享受住房部202条款优惠的老年人，现在平均年龄为79岁，80岁以上的占39%。他们的平均年收入一万多美元（2015年为13,238美元），调整后收入通常都低于这个数字，他们只需拿出调整后收入的30%缴付房租，联邦政府则向主办机构补偿运营费用与租金收入的差额。这些老人生活基本都可以自理，但是也有百分之三四十身体虚弱，需要提供辅助服务，例如打扫卫生、配餐和前往医院看病的交通等。该项目在全国范围支持的老年人住房共有40万个单位，每年联邦政府为此支出大约4.5亿美元。

在乡村地区， 70年前的1949年，国会通过住房法案第504款，授权农业部主持一个“乡村地区老年人住房修缮改造贷款”（Rural Repair and Rehabilitation Grants for the Elderly）项目。申请者也要求62岁以上，收入低于当地中位数的50%。符合条件的可以得到最多两万美元的20年低息（1%）贷款和/或7,500美元无需偿还的补贴，用来修理或改造老旧的住房。
位于明州诺斯菲尔德（Northfield）的三联公寓（Three Links Apartments）是一处有2万居民的老年社区。在住房及城市发展部的资助下，社区进行了无障碍通行改造，让行动不便的老年人可以独立生活。（住房及城市发展部）

住房部还有三个项目，一个是向老年人或残障人士提供购买公寓房的优惠贷款，另外两个项目，资助的是机构申请者，合格者可以获得优惠贷款，用来开发老人院护理院等，接收需要医疗护理或其他生活协助的老年人或残障人士。

在其他18个项目当中，有一个是农业部主管的乡村租赁住房计划（Section 515 Rural Rental Housing program）。该计划为低收入者在偏远地区租赁公寓房提供优惠条件，受益者当中有60%为65岁以上的老年人或身体残障的人士。与住房部第202优惠条款一样，农业部的优惠住房计划租金也不超过租客年收入的30%。目前全美国偏远地区享受这个优惠计划的有55万个住房单元。