2008年，我还清了父母的房贷。作为交换，我被赋予了拥有生存权的联权共有人的身份，并期望我在房子被出售时得到回报。我从来没有住在这所房子里过。十四年后，我的继父去世了，我的妈妈刚搬到养老院。我们计划以 175,000 美元的价格卖掉这所房子，偿还我花掉的 60,000 美元，剩下的钱用来照顾我母亲的余生。这对我和我母亲有什么税收影响？我从来没有利用所有权的任何税收优惠，房子的任何账单都是由我的母亲和继父支付的。
答：当您的妈妈和继父处于困境的时候，您非常友善地站出来帮助他们。通过偿还抵押贷款，您释放了现金流，以便他们可以做更多的事情来享受生活。而且，毫无疑问，他们晚上睡得更好。这是一个双赢的局面。作为交换，他们让您作为联权承租人签署契约。作为共同所有人，在他们去世后，您将自动成为房屋的唯一所有人。您会得到这所房子。
实质上，您为偿还抵押贷款所贡献的 60,000 美元购买了三分之一的房产。如果您的继父还活着，您们三个将以 175,000 美元的价格出售这处房产，或低于您为三分之一份额所支付的金额。如果是这样，您就不会遇到任何税收问题，没有利润也没有损失，而且听起来好像您的钱没有赚到任何利息。然而，多年来的某个地方，您的继父去世了。此时，您和您的母亲可能平等地继承了他的财产份额。作为有生存权的联合租户，您们可能会成为该房产的平等所有者。因此，当您出售房屋时，您的份额是175,000美元的一半，或87,500美元。
到目前为止，如果您以 175,000 美元的价格出售房屋并投入 60,000 美元，那么您就从出售房产中 "赚 "了27,500美元。但是，如果您继承了继父一半的财产份额，您就会按您继父去世当天的当前市场价值继承他的份额。如果我们假设该房产从那时起就没有什么升值，那么您的份额就没有任何增值，一旦房屋被出售，您可能不会欠税。您妈妈也是在一个很好的情势下。您没有透露她最初为这处房产支付了多少钱，但即使她在 30 年前以最低价购买，这所房子的售价也将低于她有权免税的 250,000 美元。
美国国税局有一条规定，只要房主在过去五年中的两年中一直居住在该房屋中，就可以保留最多25万美元（如果您是已婚，最多50万美元）的出售主要住宅的利润。业主可以排除购买成本、销售成本，以及在他们居住在家期间进行的任何材料或结构改进的成本。（您可以在国税局出版物523《出售您的房屋》中了解更多信息）
例如，假设您的妈妈和继父以 150,000 美元的价格购买了这所房子，并以 750,000 美元的价格出售，而您不在其中。该房产的利润可能看起来是 600,000 美元，或超过房屋销售排除项。但如果佣金是销售额的 6%，他们将从 600,000 美元中减去 45,000 美元。而且，如果他们多年来再花费 55,000 美元更换屋顶、热水器并增加新的甲板，他们也可以减去这些。这将使他们的净利润达到 500,000 美元，他们可以保持免税。
到目前为止一切顺利，但您仍然必须记住，在某些州，您可能需要为出售房屋支付州税。这是因为一些州不遵守美国国税局对主要住所的排除规则。在您的情况下，您可能无需缴纳联邦所得税。考虑到房屋的销售价格，您妈妈也无须支付任何联邦所得税。
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