根据美国房地产经纪人协会的数据，7月美国全国现房销售中位价格同比上涨1.9%，达到40.67万美元。这使得2023年美国房价走势更趋迷离——去年年底，大部分市场人士预测，在美联储大幅加息之下，2023年美国房价或跌幅不小。然而，现实却出人意料。截至目前，美国房价虽有所下滑（东海岸甚至还在上升），但并未下滑太多，美国楼市低迷的时长和程度可能也会远远低于之前的预测。这样的情形多少与历史表现有些不符。通常来说，伴随着美联储大幅激进加息，随之而来的经济降温甚至是经济衰退往往会带来房价大跌。自2022年3月以来，美联储已经加息11次，累计加息幅度高达525个基点。此举也大幅推升了美国抵押贷款利率。美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据显示，截至9月1日当周，30年期固定利率抵押贷款的合约利率下跌10个基点，至7.21%，但仍接近数十年来的最高水平。
在此背景之下，去年下半年开始，美国房价出现下跌。但出人意料的是，其跌幅非常有限，且今年以来不少地区房价较早地开始“收复失地”。例如，相对于西雅图和旧金山房价下滑，迈阿密房价已经多月大幅上涨。8月底公布的数据显示，美国6月标准普尔凯斯席勒（S&P/CS）全国房价指数经季调后环比上涨0.7%，此前的5月为环比上涨0.8%。抵押贷款数据和科技公司黑人骑士（Black Knight）的数据显示，8月份，在美国房市50个最大市场中，有30个市场的房价创下历史新高。美联储主席鲍威尔8月在杰克逊霍尔全球央行年会中表示，在经历了过去18个月的大幅减速后，美国楼市正显示出回升的迹象。他还积极“唱多”美国经济前景。他认为，美国房地产市场的强劲表现表明，美国经济增速放缓的程度可能不会像预期的那样严重。
在美国房价颇具韧性的背后，供给少、库存低成为主因。截至目前，美国不管是二手房还是新房的房源数量都极为缺乏。所以，即便房市销售量非常低，也无法压低房价。根据全美房地产经纪人协会的统计，现在全美中等收入买家有能力购买的价位是不超过25.6万美元的房产。但是，这个价位的房产现在在市场上只有23%，也就是不到四分之一的房源。而导致可选二手房源减少的原因，在于当前的抵押贷款利率比2021年底高出两倍多，许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋，因此市场上的房屋供应量远低于正常水平。在高利率和高房价之下，美国潜在购房者压力倍增。有经济学家表示，美国购房者正在遭遇近40年来最难负担的房市。近两年来，美国房屋成交量下降。越来越多的买家因经济上无法负担而持观望态度，许多潜在的购房者已经放弃短期内购房计划。因此，多位经济学家预测，2023年美国房屋成交量将比去年同期下降7%至16%。
多重因素叠加下，美国房价创历史新高。一方面，按揭贷款利率出现大幅上涨，令房价对于普通人而言已经变得较难负担，另一方面由于供给受限的情况并未好转，反而更加严重，买家需求仍然超过住房供应。美国房价涨跌仍出现明显的地区性差异。最新发布的标普凯斯-席勒指数显示，2023年7月美国平均房价同比增长1%，创历史新高。同时，2023年1月起，标普凯斯-席勒指数平均房价指数累计上涨5.3%，这已经抵消了从去年6月峰值到今年1月市场放缓期间房价5%的累计跌幅。其中，房价同比增幅最高的3个城市是芝加哥 （4.4%）、克利夫兰（ 4% ）和纽约（3.8%），而房价同比降幅最大的城市是拉斯维加斯（-7.2%）、凤凰城（-6.6%）、旧金山（-6%）和西雅图（-5.5%）。陈跃武对第一财经记者解释道，“更能显示房市现状的是月度房价的变动。”“7月美国平均房价比6月份上涨了0.6%。标普凯斯-席勒指数涵盖的20个城市全部出现了环比上涨。房价增长速度比前6个月有所放缓。”他表示，“美国房价在2022年6月达到高点，之后6个月下降，到2023年1月开始回升。”
“7月美国平均房价已经超过2022年6月，创历史新高。这表明，美国房产市场的中期调整已经于8个月前结束。”他并表示，预测佐治亚州亚特兰大市和得克萨斯州达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约5%至10%。美国的高房价已经越来越让居民无法承受。
美国商务部公布的新屋销售数据通常被视为美国楼市的领先指标，而美国商务部公布的美国8月份新屋销售数据显示，高房价以及高按揭贷款利率正在抑制美国房地产市场的销售。8月，美国新屋销售年化67.5万户，创2023年3月以来的最低；8月新屋销售环比跌8.7%，也为2022年9月来最大环比跌幅；当月，新屋售价中位数为43.03万美元（约314万人民币），这一售价远高于疫情前水平。全美房地产经纪人协会的报告也称，截至8月底，全国现房价格中位数为40.7万美元，同比上涨3.9%。根据房地产数据提供商ATTOM发布的最新报告，该报告对美国572个县进行了调查，结果显示，对于年收入约为71214美元的购房者而言，99%的地区的房价中位数都是可望而不可即的，“最新的趋势延续了两年来的模式，即对于美国普通工薪阶层来说，购房越来越困难。”该报告称。洲际交易所集团企业研究副总裁沃尔登表示，目前的住房市场价格非常昂贵，必须出现三种极端情况之一，美国的住房才能恢复到疫情前的可负担程度，这也就是价格回调35%，或者利率下降4%，或者收入增长55%。他并表示，房价虽然有很大变动潜力，但由于缺乏库存，在利率上升情况下，本应回调的房价一直居高不下。“进入8月后，最新的住房数据红红火火，但购买力仍然下降了6%左右”。
当前，美国较高的抵押贷款利率加上飙升的房价已经超出了不少普通购房者的经济承受能力，30年期固定抵押贷款利率徘徊在20年来的高点附近，并逐渐接近8%。记者计算，对于首付20%，要购买40万美元住房的购房者来说，与疫情时期的低点相比，每月每期房贷要多付约930美元（约6800元人民币）。在一年前，30年期固定抵押贷款利率还在5.89%左右，而疫情时期利率处于3%低点。而在抵押贷款利率几乎是三年前的两倍的情况下，房价却还在上涨，这主要是由于可供出售的房屋数量不足。同时，在疫情前就锁定了低抵押贷款利率的卖家不愿出售房屋，这使得急于出手买房的买家几乎没有选择的余地。沃尔登表示：“利率杠杆在推动需求下降的同时，也在拉低供应。”“就供应量而言，我们实际上比去年低了8%。经季节性调整后，70%的市场今年迄今为止的供应量都在下降。这就造成了市场的僵局。”他解释道。
根据房地产经纪人网站（Realtor.com）最近的一份报告，7月底美国市场上的可售房源数量比去年同期下降了9%以上，比2020年初疫情前的数量下降了46%。美国公布的8月份美国新屋开工量则降至2020年6月以来的最低水平，该月住宅开工量减少了11.3%，年化开工率为128万户，这构成了一个怪圈：越来越多的美国人无法负担新房，建筑商的开工热情降至五个月来最低点。尽管如此，由于现房库存极为有限，建筑商仍有机会抓住更多潜在购房者。陈跃武表示，目前美国通货膨胀率已经降到3%。“美联储在7月份升息25个基点后，市场预期美联储最多再升息25个基点后将停止升息，并在2024年初开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降。”他认为，以上形势则会促进美国房产市场更快速地增长，增长幅度将重新回到10%以上。“投资人应该利用目前短暂的时间窗口，在房价暴涨之前，提前布局，以目前较低的价格购买足够房产，在未来房价快速上涨时可取得收益。”
此外，美国房地产经纪公司Redfin的首席执行官格伦凯尔曼日前对房地产市场敲响新的警钟，他警告称，到2023年底，利率“不太可能放松”，而美国梦陷入困境威胁着楼市前景。他呼吁建造更多的房子。以2022年收入计，Redfin是美国第四大上市住宅房地产公司。凯尔曼表示，利率不断上升导致很多消费者在购房季开始时决定退出。他指出，在过去的四到五周内，20%到25%的房地产交易被取消。美国抵押贷款银行家协会（MBA）9月27日公布的数据显示，在截至9月29日当周，30年期固定利息抵押贷款的合约利率上涨12个基点至7.53%，为自2000年11月以来首次突破7.5%。购房申请指数下跌5.7%至136.6，为1995年以来的最低水平。这凸显出房地产市场遭受重创。
按照CoreLogic的预测，2024年美国房价预计将继续上升，但升幅受制于高利率会大幅放缓。按照该机构的预测，美国住房价格到2024年7月或同比上涨3.5%。CoreLogic的首席经济学家塞尔玛赫普表示，房贷利率长期处于高位的预测抑制了明年的房价预测，高房价市场上尤其如此。但是，由于美国西部住房库存依然极度短缺，这些市场上的房价上升压力应该会更大。对于贷款买房的人来说，形势可能就更加不乐观了。上周美联储表示，利率将在更长时期内维持在更高的水平上。美国全国地产经纪商协会的首席经济学家劳伦斯云预测，短期房贷利率有可能升到8%。Yun表示，住房市场短期看房贷利率，长期看就业增长。（来源：金融时报-中国金融新闻网、第一财经）
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