房屋销售正步入房地产泡沫破灭以来最慢的一年

逾20年来最高的抵押贷款利率正将房屋销售拖至次贷危机以来的最低水平。今年美国房地产市场的萧条与本世纪头十年房地产泡沫破灭后的前一次放缓截然不同，当时美国经济深度衰退，数百万房主因丧失抵押品赎回权而失去房屋，而此次，因借贷成本上升、房价屡创新高，待售房屋库存极有限，房屋销售放缓已持续一年余。近期抵押贷款利率攀升速度之快，除最坚定的购房者，其他购房者都“望而却步”。据房地美公司数据，美国30年期固定利率抵押贷款平均利率上周已升至7.57%，自8月份（当时抵押贷款利率近一年来首次超过7%，房屋销量降至1月份以来最低水平）以来累计上升约50个基点；据抵押贷款银行家协会数据，美国抵押贷款申请在9月下旬已降至1995年以来最低水平，这表明未来几个月的房屋销售预计都将持续低迷。

房地产市场萎缩可能会对整体美国经济产生深远影响，一些原本想买房的人会被迫继续租房，而近来房租上涨已助推美国CPI重新走高，若房租继续攀升，美联储很难停止加息。房屋销售放缓也会限制家电和家具等与住房相关的支出，阻碍经济增长，房屋建筑商也会少建新房。虽然并非全美所有地区都在以相同速度经历房屋销售放缓，在一些好的社区，维护良好的二手房仍能很快以高于要价的价格售出；但据房地产经纪网站Realtor.com数据，9月份上线的房源有近18%房屋降价。

据NAR（全美房地产经纪人协会）数据，今夏美国人的购房负担能力下降至自1985年以来的最低水平，这意味着在许多市场上，只有那些高收入或有大量现金的人才买得起房。在未来一段时间里，房款负担问题仍然严峻。许多在抵押贷款利率较低时购房或进行房产再融资的房主不愿出售房屋、搬迁，待售房屋的供应量远低于历史正常水平。

房屋建筑商今年上半年的销售表现强于预期，但他们也感受到了寒意。在目前的利率水平下，即使利率降低一个百分点或更多，也未必能吸引购房者。据全美住宅建筑商协会的数据，9月份住宅建筑商的信心连续第二个月下降，32%的建筑商表示上个月已降价。在房利美9月份的调查中，仅有16%的消费者表示现在是购房的好时机，创下2010年中期以来最低纪录。