在美国土地投资大家有知道知多少呢？一直以来，房产投资都吸引着每个投资者的目光，而海外房产的热潮一波接着一波，似乎看不到尽头。值得一提的是，在跨国地产投资人数最多的亚洲人里，中国人数占7成以上，国人对房产的热情再次刷新了人们的认知。国人最喜欢在哪买房？根据统计，他们更偏爱在以下五个地方投资海外房产。美国占16.98%，澳大利亚占13.70%，欧洲占12.62%，加拿大占10.22%，新加坡占8.44%。
房产投资的价值是建立在土地价值的基础上的，土地价值则是由地段决定的。接下来就以美国为例，来看看土地投资中所需要考虑的情况。美国的土地也不是投资者想买哪块就能买哪块，而是要根据整个城市发展进程来做定夺。房产是会贬值的，但土地是会升值的，因为它是稀缺资源。所以在业内有一个说法，“土地就是一切，海外房产投资就是土地投资”。此外，投资土地也比投资房产更加便捷高效，例如：稳定的投资回报、较高的安全性、抗周期性、不需要交高额的房产税、不需要打理、投资额更低、可以免遗产税家族传承等等。既然土地投资有这么多的优点，当然也会有不少陷阱，接下来就聊聊如何规避风险吧。
合理规避风险：（1）用地法规，根据这块地所在的位置,县政府或者市政府可能对您相中的那块地规定了用地类型，这些规定被称为用地法规。用地类型包括：独栋住宅、多家庭的住宅、商业用地、农业用地等等。如果投资者买到一块规定只能作为农用的土地，并希望建造住宅，就比较麻烦了，可以到政府的城市规划部门了解这部分资讯。（2）地质和条件或周边设施。关于土地本身的状况也是相当重要，不仅影响日后使用或租售，对自住的购地者更是重要。因为如果土地受到了污染，将可能对住户或使用者带来危害，可能是健康或是资金上的损失。有的土地是非常独立的，或许是未经任何开发的地，这时对其评估是非常重要的，因此十分建议做一个土壤测试，以得知这块地是否曾经是垃圾堆填区、有没有汽油污染等等，这都可能使购买者蒙受损失，或是健康上的伤害。（3）土地产权问题。跟房产一样，土地同样有产权，最好在交易的时候通过产权协议来交易。如果没有，一定要有产权保险的保障。这如同买了房子，却没有房屋实权，这种事千万要避免，因为一旦产权不是购买者的，命运就只能掌握在别人手上了。
在美国投资土地大致流程：1.找一个对美国房地产市场有深刻认识的，可靠的代理人或顾问；2.根据自身的资金实力确定投资意向：把你的投资目的和资金情况告知代理人，代理人将会根据你的条件和投资目的为你拟定数个投资计划，并把每个计划的优缺点告知你，让你选择一个你满意的计划，然后根据市场变化和各种条件与你共同完善这个计划；3.根据计划，代理人陪同你实地考察房地产的各种情况，确定投资；4.资金到位，进场投资，代理人陪同办理购买手续和房地产过户；5.后续事宜：如果房源是已经维修完毕的房地产，可即刻搬进居住或开始招租。如果是未维修的房地产，可自己或请工人进行维修后使用。房地产以后的维修和其它事宜（缴纳地税，保险等，与租户关系等）。投资者在投资项目时，建议查询下项目方的实力与往届案例，确保土地投资项目的真实性和可投资性。
在美国投资土地应该避免哪些坑？
在美国，税务留置权、欠税不动产拍卖成交契据投资中，大部分的标的是土地。欠税不动产的拍卖投资的一大风险，就是你买到了没有价值的土地。土地有各种各样的用途，比如说:农业用地、商业用地、工业用地、以及住宅用地。在选土地的时候，你最好选一项你熟悉用途的土地，比如说住宅用地。如果你对商业地产感兴趣，可以看商业用地。因为土地价值和它的用途密切相关。如果你不懂得评估土地本身的用途和价值，在投资的时候，就没法衡量什么样的出价是合理的。
在做尽职调查的时候，你需要看一下，这块土地在什么地方，用途是什么。看土地地理位置最好的方法，不要仅仅看谷歌地图。谷歌地图是可以给你一个直观印象， 看土地周围的情况，但是没法给你确定这块土地的边界。你需要到政府网站的GIS地图上，看这块地所在的边界，大小，位置，以及是否有公共道路，可以进入这片土地。
以下列出一些新手应该避免的土地类型：
（1）无法进入的土地。你会花2000美元，在加州买一块5英亩的，无法进入的土地吗？无法进入的土地指的是无法通过公共道路进入的土地。在下图中，我们可以看出来，Lot 5，6，8，9都是可以通过公共的路进去的。而Lot 4，就是无法进入的土地。也就是说，如果你买了Lot4， 你就必须经过别人的领地，才能进入Lot4。这不仅仅不方便，而且会有很多法律纠纷。也就是说，你必须获得邻居的法律许可，才能进入这片土地。而邻居是否会同意你使用他们的领地，这是个未知数。所以，作为新手，建议远离这种无法进入的土地。（2）小块土地。比如一块面积只有5英尺*50 foot 的土地，因为它的宽度只是5英尺，这么窄小的一块土地，在上面无法建可卖的建筑。所以，小块土地的价值，比较低，建议远离。（3）形状古怪， 不规则的土地。比如窄长的S曲线的土地， 三角形的土地， 这样不规则的土地， 因为没法在上面建房，而价值较低。（4）洼地。比如说沼泽地，在这样的土地上，政府可能就不允许你在上面建房子，建议避免。（5）有地役权的土地。所谓的地役权，是指第三方有权使用你的土地。 比如说，一个有房产的邻居，因为需要通过你的领地，进入他的房产，可能跟你商量，让你给他地役权，能够进入他的所属地房产。另外一种常见的地役权，是水电公司， 为了公共设施建设，使用你的土地， 比如建排水渠，发电站，放上电线杆等等。这种地役权，可以在地契中看出来。如果一块土地，纯粹是为地役权服务的，这块土地就不值得购买。在税务留置权，欠税不动产拍卖成交契据投资中，不可避免地会碰到土地投资。投资最大的风险，就是什么都不懂，就砸钱开始投。
在美国买地盖房，也有八项要点需注意
美国房地产的地区较广分为城市,市郊,远郊和野外。用电影电视剧举例子, 《欲望都市》的角色们就住在公寓楼较多的城市中，也就是城市，又叫CITY。而《绝望主妇》的主角们则是住在独栋别墅或者联排别墅居多的市郊或是远郊，也就是,市郊或,远郊。《断背山》里男主角的父母则是住在一望无际的野外，这个区域多为农场或者山村, 一般离商业区很远。
城市地区盖房很方便, 拉电引水都比较便利,只不过很少有人能够在市区建房。而市郊及远郊也相差无几，一般的房屋建造过程中需要经历或者注意以下几个方面：1. 因为你购买了地皮或者老房子后，拥有地契, 即地皮的永久使用权，所以你有权利将这片空地或这个老房子推掉重建。不过如果要拆房的话,你可能需要请政府注册并有执照的拆迁公司,这些公司必须为此购买保险. 包括为工人购买的伤残险和此地点此项目的保险,以防有人受伤,或工程失误。2.有时需申请规划，即向政府注册这块地的新用途。比如一块地以前只有一栋房,你要改建成四个连栋房或公寓楼的话,要申请规划。3. 请有执照的建筑设计师画工程图。设计必须符合政府规定, 比如房子面积和院子面积的比例等. 有的地点可以在一楼盖商店或办公室, 有的不可以, 得看ZONING。每个城市, 地区有不同的规定. 建筑师设计的同时会与当地电力公司和水力公司联繫, 估出相关公共设施费用。这些方面收费相当合理。从家庭住宅的几百美元到公寓楼的几千美元不等. 巨大的工程费用会高。(备注: 美国建筑师执照可不是那么好拿的, 得大学毕业, 有一定工作经验, 还要通过考试.)。4. 向当地政府的建筑管理处提出申请。5. 申请批淮后, 请工程队开工. 工程队同样要提供执照, 保险等. 工程队应该配备有执照的电工和管道工。6. 房子盖好后, 城市楼管局的人士会来察看, 完成的建筑与设计图无二样, 才发给入住证明书, 即入伙纸。7. 如果盖的是公寓楼, 还有一些步骤要走, 才能拿出来向大众出售。8. 如果盖的是公寓楼, 不能当初申请时一个价位, 盖好了又是另外一个价位。
如果房子盖在郊外, 水电一般都是通的. 但如在远郊或野外, 有的地方不方便引上下水道, 房主可以请人在自己地皮范围内打井. 我认识的好几个人都用自己院子裡的井水. 甘甜无污染, 还没人收水费. 当然, 院子一般有几亩或几十亩大。在了解了一些相关的知识过后，相信您在今后不论是购买成品，还是只买地后盖房过程中，都是有益的！希望以上内容对大家有帮助。
（来源：汯泰资产配置、Miyuki专栏、粒粒翻新屋）
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