社区重建的典范

圣路易斯——几十年来，北边的Jeff-Vander-Lou社区有很多木板房和空地，是这座城市最贫困的地区之一。现在，这个社区——曾经是黑人在本市唯一可以拥有房产的地方——正在转变为一个充满活力的工人阶级社区，不是因为高档化，而是得益于一项出售抵押贷款低至每月550美元房屋的计划。

十多年前，圣路易斯的两名律师创造了一种创新模式，利用一项不起眼的联邦税收抵免计划，为出售经济适用房提供资金。他们与本市的非营利机构Habitat for Humanity合作，最初建造了超过67栋房屋，并在接下来的十年中利用1830万美元的税收抵免投资，在全市共建造了103套经济适用房。住房倡导者认为，建造人们能够负担得起的住房，而不是租房，是个人投资的一种，是扭转社区局面的第一步。

Habitat for Humanity St.Louis首席执行官Kimberly McKinney说：“Habitat刚开始建设[在附近]时，大部分都是空置土地。没有社区。街上人迹罕至。”而如今，很多人都盯着这些拥有两室房、三室房的街道。每个房子都有一个前廊、有令人鼓舞的社区。犯罪率下降了，大大下降了。居民们，其中一些人曾经无家可归，自豪地谈论他们第一次拥有自己的家，改变了这个地区。有一位居民在一块空地上定期举办独立纪念日聚会，那里紧挨着一间木屋早年曾是毒品交易中心，居民们多次报警，它才关闭了。该地区业主自住建筑的数量从12%增加到26%，增加了一倍多。

律师Donna和Howard Smith于14年前在圣路易斯启动了该项目。从那时起，他们通过他们的公司Smith NMTC指导全国非营利性社区发展实体使用近5亿美元的新市场税收抵免，在其他大约30个城市建造了4,200多套可出售的经济适用房，包括亚特兰大、夏洛特、纽瓦克、巴尔的摩、圣达菲，新墨西哥州，匹兹堡和孟菲斯。研究表明，这个计划对于积累财富至关重要。亚特兰大社区发展伙伴关系(ANDP)2021年的一项研究发现，拥有五年住房的人通过本金支付、首付援助和市场升值平均获得了超过135,000美元的资产。在新墨西哥州的圣达菲，带着三个孩子的单身母亲Jessica Salazar参加了所需的购房课程，并等待了一年时间，才有机会在El Camino Crossing买到一套三居室的房子。她和丈夫、孩子一直和她父母住在一起，因为她买不起城里的公寓。住了五年的房子，今年趁着市场火爆卖掉了，得以还清第二笔房贷，还赚了一笔。她在城郊买了一处更大的房产，适合她大点的孩子们居住。对她来说，有补贴的经济适用房很管用。她成了房主。在补贴的帮助下，她积累了财富和良好的信用评分。而现在，她正在利用这些。她说：“我真的做到了。这个计划真的说不尽的[好]。”

这个计划是这样运作的：新市场税收抵免计划旨在通过在七年内为投资者提供39%的所得税减免来吸引投资者去贫困地区。这些公司以多种方式使用这些投资来补贴住房成本。例如，购房者可以获得首付援助，或者可以从出售房产时的第二笔贷款中受益。开发商可能会因降低房屋价格而获得报酬，金额从30,000美元到100,000美元不等，具体取决于社区。

Smith夫妇倡导利用每年50亿美元的计划来建造经济适用房，大多数利用信贷的社区发展实体(CDE)表示无法做到这一点。新市场税收抵免受到严格监管，但Smith夫妇创建了plug-and-play模板，任何非营利组织都可以用这些模型驾驭税收抵免计划，从申请到项目完成。他们仍然会对使用税收抵免来填补经济适用房危机中一个小漏洞的接受进度缓慢感到沮丧，但他们表示，越来越多的非营利组织正在接受这一策略。Donna Smith说：“今天有多少黑人拥有住房，有多少白人拥有住房，两者之间有30%的差距。我们确实需要做得更好，为低收入人群和有色人种增加拥有住房的机会。”

有好几年，在行业会议上，Smith夫妇都听到专家组的律师宣称复杂的新市场税收抵免计划不能用于住房。他们每次都会举手回答说，他们已经帮助创造了3亿美元，然后是4亿美元，现在是近5亿美元，用于贫困地区的经济适用房。Donna Smith说：“他们只会看着你，好像'我希望你不在这里'。”资助经济适用房一直是该计划财政部网站上强调的一个长期例子。但Smith夫妇表示，社区发展金融机构基金(CDFI)并未进行积极推广。部分问题在于，CDE每年都在竞争税收抵免拨款，并根据他们的业绩记录进行评分。他们不想尝试新事物，例如出售经济适用房。CDFI的一位发言人拒绝就使用税收抵免的经济适用房发表评论。

在亚特兰大，ANDP使用2000万美元的税收抵免购买和翻新了133套房屋，这些房屋分散在该市的南部城市地区，那里一半人口的收入低于35,000美元，房屋拥有率已降至40%以下。在房价飙升的新墨西哥州圣达菲市，Smith夫妇的税收抵免模式帮助将一个荒废的前移动房屋公园场地改造成El Camino Crossing，一个拥有40套经济适用房和13套公寓的项目。在匹兹堡，2020年该市城市重建局建造了26套房屋，其中18套出售给收入低于该地区收入中位数80%的家庭，市长在2020年称赞它是一种新模式。

城市研究所社区经济发展中心的高级研究员兼主任Brett Theodos，研究新市场信贷已有十多年，说：“出售房屋是新市场计划中相对较新且不断增长的部分。我认为这是一个非常有趣和创新的贡献。我们国家，对自住经济适用房的联邦补贴少得令人吃惊。这是满足这种需求的一种小方法。”这确实是一种小方法，因为到目前为止，通过该计划创建的经济适用房对于大量的需求满足，只是沧海一粟。全国低收入住房联盟估计，低收入家庭还需要680万套出租房。Urban Institute和Moody's Analytics一项2021年的分析报告指出，可供出租和出售的住房数量比30年来的任何时候都少，新住房的年供应量低于新需求量100,000套。报告还补充：“供应不足的情况大部分集中在低端市场，导致低端市场的价格急剧上涨。房价上涨使越来越多的家庭，尤其是有色人种家庭，无法获得拥有住房的经济机会。如今，西班牙裔的住房拥有率为48%，黑人为42%，这是几十年来从未见过的水平。相比之下，白人的房屋所有权为72%。”

Moody's Analytics首席经济学家、该报告的共同作者Mark Zandi表示：“住房短缺继续呈螺旋式下降（根据他的计算，现在大约有160万套房屋低于所需数量）。这是一个巨大的缺口，而且事实证明这问题只会加剧。解决问题的现有工具还不够。我们需要考虑如何将不同形式的政府补贴与私人资本结合起来，为更多的经济适用房的开发提供动力。这种创新正是我们所需要的，想办法利用我们拥有的工具，创造新工具，建造更多的房屋。”

“经济适用房”的定义因地而异。为房租或抵押贷款支付超过总收入30%的家庭被认为是“成本负担”，可能难以负担交通、食品和医疗等需求。新市场税收抵免计划的目标是陷入困境或严重陷入困境的人口普查区。参与该计划的非营利组织提供的房屋通常出售给收入为该地区年收入中位数的80%至125%的人。

而联邦政府对经济适用房和基础设施的大部分支持是通过低收入住房税收抵免来实现的，2021年的税收抵免额为104亿美元。Smith夫妇分析认为，在2003年至2019年授予的559亿美元抵免中，只有7.02亿美元用于住房。出售经济适用房的支持者指出，这是一种积累财富的手段，特别是对于在几十年的红线期间可能被排除在住房市场之外的黑人家庭而言。根据城市研究所的报告，在美国三分之二的县，买房比租房更实惠。

U.S. Bancorp Community Development Corp.的副总裁William Carson 表示：“这是为家庭积累财富的直接方式，是让人们摆脱代际贫困的一种方式。”该公司已经投资了该计划。Zandi说：“房屋所有权的影响波及到社区。当你拥有自己的房子时，就可以参与其中。你会投资帮助你的社区。拥有房屋不仅是让人们摆脱低收入的关键，也是在充满活力、运转良好的经济中建立健康社区的关键。”ANDP总裁兼首席执行官John O'Callaghan表示，这个计划很灵活，可以尽量创造可负担的可出售住房。“New Markets的伟大之处在于，它使我们和CDE能够在你所处的市场背景下做出人们需要什么样的补贴的决定。”

Smith夫妇创建的模式意味着住房合作伙伴网络，一个由100多个社区和发展组织组成的非营利性合作机构，可以分配税收抵免，并分配给全国范围内的三个、四个、五个或更多的地方合作伙伴，从而减少法律和行政费用。该组织的CDE住房合作基金和住房合作风险投资公司总裁Katie Rodriguez表示：“Smith夫妇设置的方式，是一个非常精简的过程，比一次性市场项目的成本要低得多。”

在新墨西哥州圣达菲，建造El Camino Crossing项目的Homewise高级主管Daniel Slavin说，一个年收入占该地区年收入中位数80%的人可能买得起价值175,000美元的房子。建造该房屋需要250,000美元。因此，购房者将获得175,000美元的抵押贷款，另外75,000美元的延期贷款并在出售时支付。他补充道，“你给人们提供了一个机会，没有这种金融模式的话他们是无法做到的。房屋是一种资产，你可以建立财富和财务稳定。房租每年都在上涨，但你的抵押贷款还款30年内都不变。”

圣路易斯的McKinney表示：“这些资金通过补贴建筑来降低房屋成本，在我们的市场上，建房的成本和买家的负担能力，存在相当大的差距。”这种差距因城市而异，但正在扩大。ANDP表示，自2010年以来，亚特兰大购房者的平均收入一直停滞在每户约40,000美元，而房价却上涨了65%，达到近190,000美元。在ANDP投资房屋的社区，超过三分之一的家庭年收入低于25,000美元，约一半的家庭年收入低于35,000美元。许多家庭留下来，稳定了社区。McKinney说，Habitat在圣路易斯建的第一座房屋同属于一个家庭。在ANDP建造或翻新房屋的重灾区亚特兰大社区中，超过90%的业主在五年后仍然存在。在受重创的亚特兰大社区，ANDP已经建造或翻新了房屋，超过90%的业主在五年后仍留在该社区。O'Callaghan指出，亚特兰大的匹兹堡社区，他称之为大萧条期间的“全国止赎归零地”。新市场税收抵免是在那里通过两轮创建住房所使用的融资机制之一。他补充道：“这社区历史悠久，但却被摧毁了。今天的社区已经彻头彻尾改变了。”

ANDP制定了一项计划，到2025年开发或翻新总共2,000套住宅，包括500套单户住宅。O'Callaghan说：“我们一直在寻找更可靠、可以扩大规模的补贴来源。新市场对我们扩大规模至关重要。”Slavin说：“将住房带到El Camino已经刺激了私人投资，有公寓和几家餐馆来到了附近。我们正在努力创造更多适合步行、多用途的生活和商业环境。这绝对是成功的。而且它只会激发周边地区的更多增长。”

62岁的Pamela Wells在新墨西哥州圣达菲的一家陶器店工作了二十多年。在住在城外的高效公寓后，她通过该计划在El Camino购买了她的第一套房子。她不再需要通勤。她的一居室住宅有太阳能电池板，降低了她的花销。她说：“实际上，我支付的抵押贷款比租房还少，而且在过去的几年里，租金真的飙升了。对我来说，抵押贷款比在圣达菲支付租金便宜，这有点疯狂。”