谁负责修复公寓中损坏的绝缘层？

公寓协会多次修缮了我们的屋顶。还多次支付了我单元天花板部分的重新粉刷费用。我住在一栋五层楼的顶楼。更换被雨水损坏的天花板保温材料是谁的责任？如果我单元上方的绝缘被吹到其他单元，谁的责任？我的邻居，已故去很久，承认十年前在改造厨房时取出了大袋隔热材料。他说这是从其他公寓吹过来的。我们的建筑建于27年前，我认为“阁楼”空间（大约 18 英寸高）是一个“公共”区域，因此更换天花板隔热层是建筑方的责任。我们的物业表示单元上方的绝缘是单元所有者的责任，我可以自由更换它，但费用由我自己承担。这是一个有趣的问题。我们只能说您应该查看协会的管理文件，以了解他们对这个问题的看法。但是，我们怀疑这些文件可能不会讨论单元上方绝缘的具体问题。通常，当律师为公寓协会准备管理文件时，协会的类型对于确定由谁对建筑物内的物品负责很重要。让我们再深入一点。假设您住在高层建筑中。您单元上方的绝缘层可能是其他人单元下方的绝缘层。顶层单元可能在该单元上方有隔热层，但该隔热层是建筑物的一部分，而不是特定于顶层单元。另一方面，进入建筑物的主要水管和分配到单元的主要水管由所有单元业主共同使用。如果出现问题，建筑协会可能会支付维修或更换主要供水系统的费用。然而，仅通向一个特定单元的供水管线可能会带来一些问题，因为只有该特定单元才能从该供水管线中受益。该想法可以应用于其他特定单元的项目，例如仅服务于一个单元的烟囱。一些公寓会将这些维修作为一个共同要素，而其他公寓则可能不会。管理文件或应该包含讨论协会对共同元素的维修、保养、维护和更换的一般责任言。同一份文件应包括公寓单元的结束位置及协会的共同元素的开始位置。你知道什么是你的，什么是协会的，你必须弄清楚是谁的责任。在您描述的情形里，我们怀疑您的单元在天花板处结束，并且天花板上方的所有东西都被认为是一个共同的元素。管理文件应讨论某些共同元素是否是特定单元业主的特定用途和享用 ━━ 一个有限的共同要素 ━━ 让该单元业主有义务承担该特定项目。

我们认为建筑物的经理将您单元上方的绝缘视为有限公共元素，并且经理是否正确取决于管理文件的解释。这就是为什么需要了解管理文件中的具体规定对有限共同要素或由个人业主而不是协会负责的任何共同要素的规定。在考虑您的问题时，我们的专家查看了一份公寓声明样本，该声明指出，有限的共同要素应包括“专门为公寓单元服务的任何系统或组件部分，只要此类系统或组件位于公寓单元的边界，包括但不限于空调系统。” 您可能认为这是相当广泛和模糊的。但我们不认为您单元周围的2x4木材、单元外部的壁板以及围绕单元的其它结构或建筑项目会被视为系统或组件。我们倾向于认为管道、电气、加热和冷却系统符合该描述；以及为特定单元服务的管道和烟囱。以我之见，填充单元周围空腔的绝缘材料以及木梁和2x4单元符合有限公共元素的描述，这对我们来说似乎有些牵强。在我们看来，这些似乎是整个建筑建设不可或缺的一部分，应该被视为协会维护的共同要素。话虽如此，我们不知道您单元的细节、建筑物的类型以及其它一些重要的细节。要获得明确的意见，请从您的管理文件开始，再咨询您所在地区有公寓房产法经验的律师。最后，如果决定绝缘是有限的通用元素，那么由您来解决这个问题。但是，如果这是一个共同的元素，那么我们认为协会应该管它。