疫情性房地产繁荣已经结束。2008年金融危机前，贷方几乎不核实抵押贷款申请人收入。如今却要提供大量证据，证明借款人能还得起贷款。 银行曾持有大量劣质抵押贷款但后果甚微。现几乎无此债务证券，因成本太高。水下抵押贷款已让位于大量房屋净值缓冲，尤其是价格上涨后。 2006至2009年间，美国房价下跌28%，约1100万套房价值低于抵押贷款余额，引发了违约、金融体系几近崩溃和深度衰退。
CoreLogic分析，房价必须下跌40%~ 45%才能使今天同比抵押房屋陷入困境。 年初以来，抵押贷款利率几乎翻了一番，削弱了需求，促使济学家预测2023年全国房价将下降。 然而，政策制定者和银行家表示，国家借贷机构的重新设计和金融体系的全面改革旨在更好地使其免受经济冲击的影响，使2008年重演可能性极小。 “我认为人们不欣赏改革原因之一是它们是一砖一瓦建造的，”危机过后负责监管抵押贷款公司房利美蒂姆·马约普洛斯（Tim Mayopoulos）说，抵押贷款公司高管。 根据全国房地产经纪人协会 2015年的估计， 2006年至2014年间，大约930万户丧失抵押品赎回权、将房屋放弃给贷款人或廉价出售。其他人减少月还款额修改贷款。 随着房产市场放缓，瑞安·沃恩被解雇， 拖欠抵押贷款。丧失抵押品赎回权的投资财产，信用评分一落千丈。他用了一年多时间与贷方合作，修改加利福尼亚州圣克莱门特房屋抵押贷款条款。 房产市场复苏，他找到了立足点。现有并经营一家游泳池建筑特许经营权。2016年，他和家人盈利卖了房，将约20%首付购买现在房子。据Zillow估计，此房现价是六年前的两倍，抵押贷款的三倍。 他在房产市场低迷期的压力和经济负担远超出其承受能力，是他所不想的。
金融危机开启了谨慎借贷新时代。2010年《多德-弗兰克华尔街改革和消费者保护法案》引发的政策变化防止重回旧经营方式。 监管机构取消了允许贷方向借款人提供无力贷款产品。 以低利率吸引紧张借款人的可调利率抵押贷款变成信用良好人的保守贷款。 Amrish Dias曾说，次级贷款机构破产时，许多无需收入验证产品都会消失。 而现在每个人的心态都必须从'好，我不需要你的 W-2' 变为'我需要一切'。 房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）将抵押贷款打包成债券出售，危机倒闭后受政府控制。在市场上的作用变大，因政府对其债券有效担保意味着投资者不必担心被烧毁。 如今，发放Fannie或Freddie抵押贷款的抵押贷款公司（约占所有抵押贷款一半）遵守承销准则。就房利美和房地美而言，他们开发了更好的工具，在关闭前检查贷款。 “现借款人有较高的信用，”华盛顿智库城市研究所住房金融政策中心创始人劳里·古德曼（Laurie Goodman） 说。“这笔贷款的质量也很高。” 克拉拉·埃利斯（Clara Ellis）7月以20.5万美元在弗吉尼亚州罗阿诺克买了一套房。约十年前，因拖欠还款，她失去了被取消抵押品赎回权的房子。现在她不再担心，可以轻松还款，计划长期留在家里。 “如果我没有经济保障，就不会买，”她说。“我等了几年。想确保事情朝着正确的方向发展。”
房价在过去十年中期重回历史高位，并随着过去几年大流行病引发的房地产繁荣而飙升。根据Urban Institute数据可知，截至6月底，抵押贷款债务总额比2007年底高出15%，但房屋净值总额却高出131%。 根据抵押数据和技术提供商Black Knight Inc.的估计，截至10月，房价比6月下降了3.2%，抹去了1.7万亿美元的房屋净值。 对于许多房主来说，这只会抹去几个月的股权收益。 Black Knight表示，房价下跌20%只会使价格回到2021年1月的水平。 风险最大的人是那些在去年和今年年初房地产市场高峰期购买的人。据经纪公司Redfin Corp.称，包括旧金山在内的一些美国西部高房价市场开始出现同比价格下跌。 根据Black Knight数据可知，与今年购房者相关的贷款中，大约8%在9月份至少有一点点不足。 但许多繁荣时期的买家支付了大笔首付用以在火热的市场中竞争。根据Black Knight的数据，10月份所有借款人中只有0.96%处于水下状态，房屋净值低于10%的比例， 远低于大流行之前的水平。 可以肯定的是，房地产复苏并不均衡。NAR的一份报告显示2010 年至2020年间，高收入家庭获得了71%的住房财富增长。 一些在住房危机中失去家园的人成了终身租房者，美国各地许多止赎房屋被投资者买下，变成了出租物业。 Vee Turnage于2003年在田纳西州孟菲斯购买了她的第一套房子，当时她25岁。 她一直在租一套公寓，她想要一个带后院的房子给自己的孩子们用。 三居室的房子花费了75000美元。 Turnage女士借了全款。她在院子里种了一些玫瑰花丛和大象耳朵。 2008年，Turnage女士失去了她在一家银行消费贷款部门的工作，并且无法跟上抵押贷款支付和不断上涨的家庭保险成本。2011年，她接受了银行的“现金换钥匙”提议，将房子交给贷方以换取几千美元，从而避免了丧失抵押品赎回权。 “我花了大约一年的时间才真正沿着那条街骑车，因为我有点伤心，”她说。 从那以后，Turnage一直在孟菲斯租房。她希望在2021年买房，但是疫情迫使她继续积累积蓄。
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