现在是买房而非租房的最佳时机

对于首次购房者来说，在买房的阶梯更上一步从未像现在这般艰难；紧缩的房地产市场也没有给房东带来丰厚的回报。现在买房、租房的成本至少达到了1996年以来的最高点。据统计，新房贷的平均月供比平均公寓租金高52%，上一次出现这种情况还是在2008年房地产崩盘以前。即便如此，2006年第二季度的溢价也达到了33%的峰值。世邦魏理仕（CBRE）多户房研究主管马特·万斯（Matt Vance）表示，从理论上讲，购房成本和租房成本应该基本匹配。尽管业主在房价上涨时会受益，但他们比租户在房屋的维修和翻新方面的投入更多。

从1996年到2003年中期，购房或租房的平均成本大致相当。但全球金融危机爆发后，利率降至谷底，住房供应充足，这意味着在21世纪10年代，买房比租房平均便宜12%。当前高昂的所有权溢价反映了债务成本的飙升（30年期抵押贷款利率高达8%），疫情封锁也拔高了房价。如今如果以10%的首付贷款购买一套价值43万美元的住房，按30年期贷款计算，每月还款额约为3,200美元，对比三年前多出60%；同期租金上涨了22%，涨幅不大，但略高于美国的总体通胀率。房价不断上涨，租房者又很难凑够10%的首付，更毋论要承担不断上涨的房贷成本了。美国《金融时报》副首席经济学家奥德塔-库什（Odeta Kushi）表示，目前存在大量的影子购房需求，许多首次购房者都在观望，日子过得紧巴巴的。

那些在低利率时期购买房产的人已锁定廉价融资：美国约80%的未偿抵押贷款利率低于5%，业主因而想要留在原地，从而挤压了待售房屋的供应。从表面上看，这些业主受益于目前形势，但也面临着成本问题。他们不能轻易搬家；抵押贷款利率高，但把房改小改多以出租可能行不通。许多租户没有自己的住房，房东通常会抬高租金，但出租房供应富裕、新建公寓过剩，抑制了租金增长；租户的需求也比疫情期间疲软。预计到2024年，美国多户住宅的空置率将达到6.25%，高于5.8%的15年平均水平，这将损害机构投资者的利益，他们近年来已向租赁房产投入数十亿美元。公寓股也表现不佳。自2021年初购房租金溢价回归以来，AvalonBay Communities 和 Equity Residential的股价分别下跌了6%和18%，而标准普尔500指数则上涨了8%。在功能失调的美国住房市场中，也许只有终身租房尚差强人意。