房源直降45万，广州二手房市场正全面下行

随着二手市场掉头向下，二手房中介的生存环境已经发生巨变。

“早前好点的时候，一个月能成交7~8套房子，现在一个月成交一套都很难了。”谈及旺季的忙碌，在广州从事中介多年的张龙(化名)显得有些怀念，“2016年旺季，那时候带客交易忙到没时间吃饭，而且可以挑客的。”

当看到客户犹豫或者成交意愿不大的时候，张龙会直接略过该客户，直接转向下一组客户，因为还有大把客户在排队等候。而现在，一天大概带客四组，一个月却很难成交一套房。

客户观望氛围浓厚，看房人数减少，直接导致了二手房成交价格的下滑。张龙告诉每日经济新闻记者，现在广州二手房较年中的时候，价格下跌了大概5%~10%。

二手房降价成常态

二手房市场向下，价量齐跌已成必然。链家提供的数据显示，11月广州市11区整体二手房网签量为6931宗，环比减少15%，经中介促成的二手住宅网签量只有2733宗，比10月的4739宗减少42%。

另据广州市房地产中介协会日前公布的数据，2018年11月广州全市中介促成的二手住宅签约量刷新近33个月以来(自2016年3月起计算)的最低记录，原因主要是11月1日新网签系统上线运行，中介机构还没有适应新规则。

成交量大幅下挫，广州二手房市场风向已变，已从卖方市场步入买方市场，让利出售成常态，业主议价空间较大。

链家发布的房源数据显示，位于新达城一房源降价出售，35平方米一房户型，初次放盘价为190万元，现已将价格调整为160万元，降幅高达15.8%。

每日经济新闻记者观察发现，链家房源降价并非个案，岗贝路海棠居一套73.5平方米的房源报价较初次报价时降价38万元，降幅高达17.3%。番禺的多个房源降价幅度均超10%，其中番禺沙湾板块一房源直降45万元，降幅高达18%。

中原发展研究部分析认为，由于目前广州二手盘源去化缓慢，客户入市意愿较低，业主降价让利以促成交易已成普遍现象，从而导致二手均价略有下行；另一方面，中心高价区域成交量大幅下滑，占比下降严重，从而导致价格被结构性拉低。

价量齐跌下，业主的放盘意愿降低。中原发展研究部监测发现，11月广州新增放盘量同比去年同期下滑近2成。

一二手房价格仍倒挂

二手房市场下行，一手房也面临同样处境。据每日经济新闻早前报道，广州市场新房优惠特价房不断。在部分区域放开限价后，广州成交量并无明显反弹。链家提供的数据显示，11月广州全市一手住宅网签量为5468套，环比10月的7155套减少24%。

价格方面，在部分外围区域放开限价后，广州一二手住宅倒挂的现象仍未改变。链家广州相关负责人提供的数据显示，11月广州一手房成交均价约2.6万元/平方米，二手房成交均价约为3.2万元/平方米。

链家相关研究人员告诉每日经济新闻记者，这主要是因为成交结构造成的，一手房供应和成交主要集中在郊区，放开限价的也主要在郊区；二手房成交则集中在中心，价格自然较郊区的一手高。

从一手房成交来看，外围区域是成交主力，尤其在外围区域放开限价后，成交量上涨。以南沙为例，从11月中后期开始，南沙陆续放开备案价“实签”，区内多个大盘网签速度明显提高，刺激后两周成交量恢复至1500宗/周。

需要注意的是，仅南沙一区成交大幅上升难以扭转广州全市成交量的下滑之势。成交回落，使广州新房库存出现轻微回升。广州中原地产研究部发布的数据显示，截至11月底，广州全市库存回升0.7个月至9.7个月，但仍处于全年水平线以下位置。