（音频）马州出租房屋的相关法律法规

在美国越来越多的新移民选择在美国买房作为投资，将房产出租。对于地主如何正确的出租，需要了解哪些法律法规仍是华人薄弱的地方。在美国房屋出租有别于中国、台湾和港澳地区，出租条款繁琐，尤其还要特别注意一些人权、信用和歧视等问题。在华盛顿山东同乡会益民讲座上，房地产代理，房屋出租方面有着丰富经验的出租房专家朱传胜(Trent)先生详细讲解了怎样合法出租房屋以及需要注意事项。

注意公平交易的法规

朱传胜谈到在马里兰涉及房屋买卖、出租的法律法规相当繁杂，他特意提到了共569页的马里兰房地产法，其中第8章是关于房东和租客的法律法规。出租房屋前，房东应该对涉及到自己租房的相关法律多加注意。房东尤其要注意公平交易的法规。在租房广告，以及出租过程中与租客联系和筛选租客绝对不能出现任何歧视字眼。联邦法律规定，禁止在买卖，租赁住房或购房贷款，以及其他与住房相关的交易中，有基于种族，肤色，宗教信仰，性别，来自国籍，家庭状况（包括是否有18岁以下未成年人，孕妇和正争取对18岁以下未成人的监护权的人士），还有残障（丧失劳动能力）人士的歧视行为。

明确法律差异

除了联邦法律以外，每个州，郡在房地产买卖，交易上都有自己不同的法律法规。朱传胜提醒在马州的房东，马里兰州要求不能对租客的婚姻状况，性取向和性别认同有任何的歧视。每个郡还有自己单独的要求。比如在蒙郡出租房子时，不能以年龄，宗教信条，祖籍，还有收入的来源而歧视租客。另外在马州有些郡内房东需要提供合法出租房子的许可，以保证房子是可以居住的状态并满足郡规定的建筑标准和要求。但是朱传胜提到有些华人房东在出租房子时并没有申请这一许可。一旦与租客发生纠纷如房屋损坏，租客不按时付房租等，这样的房东是不能受到法律的有效保护的。如果被郡内相关部门审查到没有出租许可，房东会被处以至少500美元的罚款。朱传胜表示如果房东住在所出租的房子内并出租少于两间房间或出租给直系亲属则无需申请出租许可。

出租地下室要求

朱传胜介绍有别于出租其他房间，如果地下室用来出租，法律规定上有特殊的要求。比如，合法出租的地下室一定要有窗户，有衣柜，有能用的烟感器，以及一个可以从内部锁上可以出去的门。天花板的高度不能低于7英尺，总的房间面积至少达到70平方英寸。而地下室窗户的大小至少在24英寸*20英寸。另外他还表示如果出租的地下室包含厨房，房东需要申请合格的建筑许可。

含铅油漆风险降低法律

这一法律是从2015年1月1日开始强制实行，适用于1978年1月1日以前建成的房屋。朱传胜谈到由于这些房屋在当初建筑装修过程中可能使用了含铅油漆，对人体尤其是儿童，孕妇的身体健康可能造成影响，所以需要做含铅油漆检测。根据规定，1978年前建成的房屋用于出租，需要每隔两年，或者每次更换租客时进行一次检测。朱传胜强烈建议房东遵守这一法律，这会避免以后不必要的纠纷，合法保护房东自己的权益。

朱传胜还讲解了出租过程中申请费和租房押金的处理和相关法律，租客违反租约的处理，以及通过法庭驱赶租客的步骤等。

朱传胜表示为避免与房客之间的纠纷和误解，房东前期应该根据法律规定做好一切准备。出租房子，房东有自己的权利，同时也要承担应有的责任。

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