谢先生三年前看中长岛纳苏郡West Hempstead镇上一家蛋糕店，这笔物业的隔壁是一片空地，宽约80英尺，长约125英尺，空地西边是一家乐器店，东边便是蛋糕店。蛋糕店的面街宽度是60英尺，深为125英尺，屋主要价120万元，谢先生杀到116万元，卖主也答应了。只是谢先生担心，隔壁这一块空地以后会不会盖房屋；如果要盖房屋，会拿来做什么用。

依照房地产经纪的说法，这笔物业的市价应该有140万元，屋主急需用钱因此贱价出售。谢先生虽然觉得经纪有点夸大，但是也觉得自己买到便宜货。虽然很高兴，但是心里总觉得有些不踏实，这笔物业的价格显然是低于市价，而且放在市场上已超过90天，为什么还没卖掉。

谢先生在大陆是做餐馆的，来到美国也不过六年多。在大陆他曾经和邻居的商店打过官司，也知道店面的邻居会影响自己的买卖，因此他很想知道隔壁的地主对这块空地有什么计划。

因为这是他在美国的第一栋商业房屋，他不知道买卖过程中要注意什么，经过朋友介绍，他聘请年轻的金律师。金律师开业大约五年，办过几十宗房屋过户，包括几笔商业房地产。虽然说不上非常资深，但也还算有经验。

金律师帮谢先生介绍了一位有十几年经验的商业房屋检查员Jeffrey；但是Jeffrey必须要四天后才能去检查，屋主却坚持谢先生必须要在两天之内检查完毕；谢先生只好在中文报纸上找了另外一位房屋检查员平先生。平先生检查完毕之后告诉谢先生，这房屋已经很旧，所有的锅炉、水管、电路系统都快到出毛病的时候了。屋顶再过五年也可能开始漏水了。这些问题谢先生都不在意，糕饼店的租约过两年便到期了，谢先生认为他在这里开餐馆有前途，值得投资。

●申请银行贷款 须做环境调查

有位餐馆朋友告诉他，在美国买商业楼如果需要贷款，银行会要买主提供环境调查报告。金律师告诉他，如果有银行贷款的话，一定要请环境调查专家做一份环境调查报告；但是如果没有银行贷款的话，做不做由谢先生决定。金律师自己从来没做过环境调查报告，都是银行做的；如果谢先生要做，他要自己去找环境调查专家。谢先生完全没有这一方面的经验，他最担心的是隔壁的屋主以后盖房屋的时候，会不会影响到蛋糕店。

谢先生听说过，在空地盖房屋，有时候会破坏到隔壁地基，他要金律师去问问隔壁土地的地主，要不要盖房屋。金律师在政府的纪录上看到，隔壁土地的地主是一家公司，它拥有该土地的时间已经超过80年了，便把公司的名字地主交给谢先生，请他自己去联络。谢先生的英文不好，谢太太的英文稍微好一点，但是比较深入的英文，她也有困难。两人说要联络该土地的地主，但是一直都没联络上。他们按地址去找，发现公司的办公室早就不在了。这个空地以前是一间干洗店，十几年前干洗店就歇业了，邻居都不知道店主搬到什么地方去，这件事便不了了之。

金律师按照一般买卖房地产的手续，订了产权报告，两个星期之后收到，产权清楚，谢先生便如约过户。

两年后蛋糕店的租约到期，谢先生把房屋收回来，自己花了20万元整修，准备按照原定计划自己开餐馆。这个时候谢先生发现现金不足，必须要银行融资，于是他到法拉盛找了一家华资银行，申请贷款30万元。他交了3000元申请费后，银行便开始审查。

三个礼拜后，银行通知谢先生说，他的房地产有化学污染，因为隔壁的空地以前有过污染纪录，地主一直都没把污染清干净，所以银行不能贷款。谢先生吓了一跳，便去找金律师商量。金律师说，当初购买物业的时候他已经说得很清楚，要不要做环境调查是谢先生的决定，金律师自己没有订过环境调查报告。谢先生如果要做环境调查，必须自己去找环境调查公司。谢先生这时候想起来确有这件事，只是当初的注意力都在找空地的地主，没有注意到环境的问题。现在问题找到头上来，只好找律师想想，有没有解决的办法。金律师说他没有处理过环境污染问题，请谢先生找别的律师处理。

谢先生花了咨询费向不同的三位律师咨询解决这个问题的方法。三位律师都告诉他，这件事在找到空地的地主之前，谢先生是没办法处理的。被污染的土地是空地，污染物也很可能已经渗透到谢先生的物业地基下的土地；但是清理污染还是要从清理空地的污染开始。在没得到空地地主的许可之前，谢先生不可能开始清理污染的土地。

其中一位律师请了他的环境专家帮谢先生解读银行的环境报告，也到现场做过勘验。根据专家估计，很可能污染源是干洗店的化学清洁溶剂。纵使找到空地的屋主，答应谢先生清理污染，清理费用也要二、三十万元。

谢先生到现在终于了解，为什么这笔物业的价格会比市价低很多。

本案启示：

1. 虽说现金买卖商业房地产不需要有环境调查报告便可以过户，但是生意人难免要和银行打交道。纵使是现金买卖，也不能不做环境调查报告。

2. 本案土地污染的责任归根究柢是空地的主人，谢先生如果真的要处理这个问题，他可以到法院向起诉地主。找不到地主没关系，他只要把起诉状送达给纽约州Department of State（州务厅）便可以了。他可以让法院允许他进入空地，先自己出钱把污染清理干净，再对空地的地主求偿。如果那时候还找不到空地的地主，他可以请求法院拍卖该空地来补偿自己的损失。

3. 本案的金律师处理环境议题的方式有嫌草率。一位有经验的律师碰到这种情形应当一再警告客户，环境调查报告在买卖商业房地产时不可或缺。如果客户坚持不做，应该请客户签一份书面免责书，免除律师的责任。这样子谢先生就不会忽略环境调查的重要了。

4. 有经验的商业验屋员也应该提醒买主环境调查的重要。本案的卖主坚持谢先生在两天之内完成房屋检查，很可能是希望谢先生在时间的压力下，随便找一位不适格的检查员。

总之，生意场上多风险。价格太好的房地产一般都有问题的，买主应当步步为营。（作者为纽约州执业律师）