房子买到手，在美国还有那些税要交？

很多在美国置业的人因欠缺对美国税法的了解而遇到各种麻烦。美国是一个“万税国家”，所以，外国人在美置业前了解相关税务规定非常有必要。

在美国置业前事先做好税务规划，根据个人及家庭的财务情况、购房用途、及未来规划等，与律师、会计师进行有针对性的税务规划，不但可以有效减税，更有可能让在美投资获得更高的回报。

房产税

很多买家对美国的房产税都已经有所了解，在美国房产税每年都需要缴纳，税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的，因此各地的房地产税率会由于所在地不同而各不相同，基本都保持在1%-3%不等，也有部分地区超出这个税率范围。

房产税以当地政府要求为准。

一般来讲，作为外籍人士以个人名义购房，如果仅仅自住并且不需要在美国报税则无法抵扣房产税，如果有租金收入并在美国报税，则可以在报税时申报缴纳的房产税，根据交税数额进行抵扣。以公司名义购房，如果有收入需要报税，则房产税可以作为公司成本在报税时抵扣。

房产出租收入的所得税

外国人在美国当房东，获得的租金收入属于美国境内的收入，必须在美国缴纳所得税。对于外籍人士来讲，对租赁所得进行课税的方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定。如果只是单纯出租，即租户在支付房租外，另外自行支付房地产税、维修费用和保险费，那么房产拥有者被视为被动参与经营，这种被动租赁收入采用统一30%税率，而且税务部门需要提前扣除。被动租赁收入的30%，是指租约上房东与租户约定的租金，房东不得扣除物业费、保险费、中介费、维修费等与房屋维护相关的支出费用。

房产出售的利得税

当房产出售时，出售价格与出售成本之间（包括增值成本：如装修，维修成本等）的差额即是资本利得，投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有，即持有房产不到一年，则资本利得按照个人所得税的税率纳税（10%-39.6%）。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为0至20%（大部分按15%）。

这里需要指出的是，外籍人士在出售美国房产时，买方将按照法律规定代扣成交额的15%做为预扣税。买方代理律师必须在房产成交后的20天内将预扣税上交美国国税局，做为非税务居民的卖方（外籍人士）将会收到售房余款以及8288A 表做为今后的报税凭证。15%的预扣税并不是卖方应该缴纳的所得税，卖方可以通过税务申报来申请退回多缴的预扣税。

房产赠与税和遗产税

当房产拥有人将美国的房产赠与他人时，会产生赠与税的问题。赠与人需要缴纳赠与税，具体税款视房产价值而定。根据美国联邦税法的规定（请注意由于不同州的关于赠与税和遗产税的要求不同，我们这里仅讨论联邦税法），赠与税的免税额部份分为年度免税额和终生免税额，年度免税额是按照每个受赠人计算的。

如果房产拥有人将房产视为遗产的一部分进行转移，则需要缴纳遗产税。特别注意的是，赠与税和遗产税上定义的“税务居民”比所得税上定义的“税务居民”更加严格，除了要求纳税人有永久居住权以外，还要有长期居住美国的意向，美国国税局对长期居住意向的判定比较主观，主要考虑因素包括留美时间、家庭及朋友居住地及商业活动所在地等，仅仅持有绿卡不能自动符合赠与税和遗产税上定义的“税务居民”要求。