房地产持续升温

抵押贷款利率的飙升，房屋价格的上涨，以及房屋库存的不足正在不断地将首次购房者挤出市场。据全美不动产协会最新公布的数据显示，美国2月份现房销售经季节性因素调整后，总数年化环比下降7.2%，为602万套低于预期的610万套。该幅度远超预期，是去年2月以来最大降幅。在过去的两年间，强劲的住房需求与创纪录的低抵押贷款利率使美国的房地产市场持续升温。全美房屋价格在2020年和2021年分别上涨了11.3%和15.9%。房地产专家普遍预计，与过去两年极其相似的趋势也许在今年会进一步延续。这是因为库存稀缺，需求旺盛，持续攀升的抵押利率都将持续刺激并推高房地产价格上涨。这三个因素里面的房价疯涨和抵押贷款利率的飙升将使购房者负担沉重的压力。

那么库存稀缺又是如何使房地产市场持续升温的呢？数据显示，整个2022年2月份出售的房屋价格中位数是35.73万美元，同比增长15%。相关研究发现，房屋供给的严重不足已成为买房者面临的主要难题之一。数据显示，截至上个月月底，待售房屋仅有87万套，比2021年同期下降15.5%，接近库存量最低的历史纪录。按照当前的销售速度，仅需要1.7个月就可以耗尽整个库存，低于2021年的2个月。而这个指标在一个供需平衡的健康市场环境中则应该为6到7个月。

房屋库存不足推动了全美大部分地区的不同价格区间的房价上涨。房地产投资公司Norada在一份美国2022年房地产市场展望报告中指出，库存短缺使得购房者在市场上面临更加激烈竞争，房屋的最终售价往往会远高于初始要价。房屋的供应在未来的一段时间里仍将是一个挑战。报告指出，疫情带来的劳动力短缺、通货膨胀导致的木材，水泥，灰板等基础建筑材料等上涨，运输成本的提高，以及运输时间的拉长都将导致近年来新房的建造速度大幅下降。美国商务部17日公布的数据显示，待建房屋的积压量在2月份创下历史新高。美国房屋建筑商协会的最新调查显示，供应链瓶颈和居高不下的通胀，使房屋建筑商的信心在3月份跌至六个月的低点。Norada前景展望报告预计，今年春夏两季的挂牌量可能会增加，但仍不足以满足需求。房屋库存将继续保持短缺。

对于很多首次购房者来说拥有自己的住房是刚需，但是由于库存的严重不足，他们将不得不面对与资金充足的投资者进行较为激烈的竞争。以加州为例，成交量最大的主要还是在50万至70万美元之间的房产，大部分的购房者都是收入平常的的老板姓，以首套自住房为目的购买的。很多人之前一直在租房子，期待着房子价格下跌，但是等来的结果是房价只涨不跌，很多买家都担心以后更买不起，因此纷纷加入了抢房大军。但与此同时，50万至80万美元这个区间，又是投资房很好的选择，很受投资者的青睐，因为它的回报率非常好。

据悉，美国的首次购房者大多为平均年龄在35岁左右的千禧一代。2022 年，更多的千禧一代都有购买房屋的需求。据另一项调查研究显示，疫情期间，房租的飙升以及抵押贷款利率的历史低点使得买房比租房更加经济划算，因此越来越多的千禧一代试图进入市场。然而，在住房供应短缺的情况下，更高的抵押贷款利率和不断上涨的房价却侵蚀着购房者的负担能力，尤其是对于首次购房者而言。据美国房地产经纪人协会数据显示，2月房屋成交买家中，首次购房者的比例仅为29%。虽略高于1月份的27%，但远低于历史平均水平的40%。

来自投资者的竞争使得首次购房者面临巨大挑战。与第一次买房的买家不同，投资者的报价往往更高，因为他们往往有充足的资金，而且甚至有能力全额支付，现金买卖，这对房屋卖家来说，当然更有吸引力，在买卖竞争中更有竞争力。全美房地产经纪人协会数据显示，2月全额现金购房占总销售额的25%，高于2021年同期的22%。同时投资者在房地产领域更有经验，这些经验丰富，资金充裕的投资者大胆加价抢房，甚至高出房价的50%，尤其在房地产行业红火的加州地区，类似的情况更是层出不穷。

有些专家预计，到秋季晚些时候，不断增加的高抵押贷款利率和不断攀升的房价可能会使房价年增长率整体有所放缓。而较低的房价增长率也许会降低投资者进入市场的热情，这也将给首次房屋购买者更好的机会获得自己的第一套住房。疫情、美联储加息等情况，使得大家买房抗通胀的意识被激发。与两年前相比，加州的房价涨幅在20%左右。相关分析指出，美国目前的房地产市场需求非常旺盛，根本没有足够的房屋可以出售给潜在买家。需要看到买家需求显着下降，才能看到房价有所下降。

美国线上房地产公司Zillow预计，今年春季房屋价值的年增长率将继续加快，5月份将达到21.6%的峰值，明年1月将逐渐放缓至17.3%。房地产行业数据和分析提供商CoreLogic对美国房市前景的看法则与Zillow大相径庭。据CoreLogic房屋价格指数预测显示，2022年全美房价指数的年平均涨幅将从2021年的15.9%放缓至6%。CoreLogic认为，购房竞争者的数量在今年或将有所下降，使得待售房屋在市场上停留的时间增加，房屋价格的上涨趋势也会因此放缓。房利美（Fannie Mae）对全美房地产市场的预测与Corelogic一样，在房利美的最新发布的经济与住房展望报告中指出，全美房屋价格增长将持续保持强劲，但增速会有所放缓。他们认为，鉴于目前库存仍然非常紧张、卖家流量指标强劲，今年房价的上涨趋势将维持不变。但购房者负担能力的恶化将可能拖累房价的增长。去年年底，房利美曾预计2022年的增长将高达17.3%。但由于抵押贷款利率的上涨，房利美大幅下调预期，预计2022年全美房价指数的年平均涨幅仅为7.6%。

（节选自华盛顿邮报，21世纪经济报道，百度）