公寓协会应该有多少储备金

在评估现金储备时，需要将基于当地房地产市场而对房产进行的估值与修房子的实际成本分开。因为房屋的估值和修房成本是两个截然不同的问题。那么首先要考虑的是公寓储备金的多少和公寓所在的位置有什么关联。例如，佛罗里达州迈阿密海滩和皮尔斯堡的两个完全相同的建筑物应该具有相同的资金储备和修理成本。但迈阿密海滩的公寓均价为150万美元，而皮尔斯堡的公寓均价仅20万美元。我们希望有一个合理的公式来计算公寓应该有多少现金储备。但可惜的是，并没有这样的计算公式存在。当然这并不意味着公寓买家（和业主）完全无法对应该有多少可用储备金进行评估。有些政府官方网站上就可以查看房屋的信息。例如两座10层楼高的楼龄相近的建筑，并且保养得相当好，那么修理电梯的机械装置或部件的成本应该差不多，这和两栋楼里面住宅的平均价格无关，即便一个是250,000美元另一个250万美元。同样的原则也适用于更换屋顶瓦片。爱德华州博伊西市的一栋独栋住宅的价值是10年前的两倍，但用同样的木瓦更换同样大小的屋顶，在较便宜郊区成本也应该是一致的。当然两个区的劳动力成本可能会不同。在纽约市从事电梯工作的人可能会比在休斯顿或南佛罗里达州从事同样工作的人收取更高的时薪。因此，在生活成本较高的城市，维修或更换电梯的机械设备这些花销可能会更贵一些。具体到维修项目时，修补那些拥有更多便利设施（例如电梯，滚梯）或具有高端昂贵建筑材料的建筑物的花销一般会比修补便宜低廉建筑物的花销要贵很多。例如修理高端建筑物里面损坏的大理石地板要比修理成本较低的地板材料（如地毯）的花费多很多。

如果物业本身的设计和建造旨在打造昂贵社区，提供更多的便利设施和豪华的外观，同时拥有大量的员工，例如门卫、维修工程师、建筑经理等等，则业主支付的评估费用将高于那些没有人员配备和设施配备的建筑物。但定期评估还需要涵盖建筑保险、清洁人员、场地管理人员、公共区域、水、垃圾的开销，以及机械部分（例如加热和冷却设备）的定期维修。有些费用是不定期的，有的每年支付一次，例如擦窗、油漆、装点、电梯维修和害虫防治。这些就是现金储备发挥作用的地方。没有哪个物业希望每次电梯出了问题都找人做一次特殊评估，因为这样的花销更大。

评估旨在涵盖每天运营该物业的成本。公寓储备金则旨在支付真正不规则的成本，例如，更换窗户、重新装修公共区域或更换屋顶。评估这些非正常成本与卖家为他们的房屋赚了多少钱无关，而是与房产的年龄和状况有关。迈阿密40至50年的公寓楼可能面临年久磨损的问题，进行必要维修的费用会因建筑物的位置、状况以及多年来的维护情况而有所不同。显而易见的是，一些特别老的公寓大楼，甚至可能是大多数这样的大楼，都没有足够的现金储备来进行必要的维修和维护以使这些大楼保持良好的居住状态。这些建筑的物业应该考虑任何可用的选项以保障维修维护工作的顺利进行。考虑到这些因素，公寓的买家应该留意现金储备很少或没有现金储备的建筑物，并谨慎购买。但是在大多数情况下，买家都没有足够的经验来很难获得相关的信息，也很难确定购买的公寓大楼的现金储备金额是否充足。

但是买家应该尝试尽量做到最好。买家首先应该知道自己所购买的单元在整个小区所占有的百分比，并计算出有多少储备分配给了该单元。这样就可以看到现金储备与所购买的价格相比是否微不足道，或者是否有足够的资金来支付不定期的维修。这里举一个例子，假设使用上面这个方法计算出的分配给要购买的单元的现金储备为1,000美元，那么除了仍在保修期内的新建公寓大楼外，在所有情况下，这个数字都太低了。考虑到问题的复杂性，一般的建议是利用公寓的价值，从中提取一个百分比，例如1% 或更多，以计算出买家可能希望在建筑物储备中看到的金额.

现在，计算储备金并决定它们是否足以满足未来5年或10年的需求是艺术，而不是科学。计算的目标是帮助买家仔细考虑建筑物的物理和财务状况，查看现有的现金储备，然后问自己这些储备对于该单元是否充足。每个买家都需要明白，该房屋的所有费用其实都是由房主支付的。

（节选自华盛顿邮报）