如何运作抵押贷款利率买断

较高抵押贷款利率（高出去年近一倍）降低贷款人负担能力，增加月供。对于买不起首套住房或要住进更大、更贵房子里的买家来说，房价上涨尤其具有挑战性。虽然有很多管理更高抵押贷款利率策略，但如果您有额外现金，可考虑暂时降低利率。我们向律师事务所（Polunsky Beitel Green）的律师Peter Idziak、科罗拉多州博尔德销售经理兼高级贷款发起人David Cox与Cherry Creek Mortgage和里兰州拉普拉塔市高级信贷员Karla Melgar征求了有关建议。

买入定义： Idziak说临时买断是一种现金支付，在有限时间内能有效降低借款人利率，贷款最初几年能减少月供。交易结束时买断资金提供方向托管账户一次性付款。借款人按降低或“买下”利率付月供，用托管账户中的资金弥补贷方差额。尽管单方可在任何期限内任意减低利率，但最常见减低协议要求先降低利率的整数个百分点（即5%-3%），再每年增加1%，直到未贴现票据利率值。 Melgar认为买断是一种抵押融资技术，买方在抵押贷款前几年获得较低利率，结算时支付额外现金获得较低利率。月供利率较票据利率低1%至2%。买入的第一年利率常被称为“起始利率”。如2-1买入的利率比第一年票据利率低2%，第二年低1%。从第三年到第30年按票据利率计算。买断费用金额： Idziak说暂时降息成本取决于抵押贷款规模、降息金额与持续时间。不同贷方降低利率计算方式不同，与借款人节省利息相似。如30年期平均抵押贷款（415,000美元），2-1降价需约9,000美元，3-2-1降价需约17,000美元。考克斯说如买家首付20%，需约2-1买入托管或买入账户购买价2%或贷款金额1.7%的费用，是两年内补充买方折扣付款的计算金额。 Cox认为托管或买断账户可以由卖方、买方、贷方或第三方（如房地产经纪人）出钱。卖方接受为账户注资对买方最有利。 Melgar说买断可由买方、卖方、抵押贷款人或建筑商支付。建筑商通常会买断建新房。 Idziak认为当前环境下，许多购房者最关心住房负担能力问题。购房最初几年花费最多，尤其是首套购房者。购房者主要开支是完成或升级房屋装修，来源就是卖方提供的临时买断。借款人通常期望未来收入会增加。抵押贷款的最初几年，较低月供让买家有时间适应每月较高住房费用。对于能获得抵押贷款，但担心短期财务状况的买家来说，临时减价会让他们有信心申请抵押贷款买房。房利美、房地美和联邦住房管理局要求借款人符合票据利率。如果借款人需较低利率获得贷款资格，其收入有增加的“较强迹象”（含已确认未来晋升或劳动合同保证的工资增长百分比）支付贷款年度增长额，退伍军人事务部会批准借款人根据第一年付款资格。根据联邦还款能力规则，多数贷方必须做合理善意决定，即借款人有能力月付还贷，无需考虑临时减持。这有助于防止滥用介绍性或“挑逗性”利率使无资格用永久利率抵押的借款人获得资格。

购买好处： Idziak说可能不会在家久呆，或预计利率会降，很快会再融资的借款人，选卖方特许权买临时降价房节省更多。如果借款人希望未来有更高收入，资金可能最紧张的情况下，用资金或卖方让步将收益集中在抵押贷款的前几年是最好规划。 Cox说与较高首付，甚至付折扣点[贷款金额1%]永久降低利率相比，2-1购买的收支平衡点较短。例如，在当前利率下，较高首付每1,000美元只影响约5.40美元月付，或额外10,000美元首付每月约54美元。购买价为600,000美元、首付20%和10,000美元用于买断2-1减价方案，买方付款将在第一年每月减少550美元，第二年每月减少285美元。 Melgar说有时购买者考虑更大房子，尤其预期家庭不断扩大的首次购房者。这种贷款也很受知道其收入在未来两三年内增加的买家欢迎。购买缺点： Idziak说长期拥有房屋的买家，在贷款期限内从较低月付中受益更多，不会在贷款前几年暂时减少付款。此类买家用这些资金购买积分，永久降低利率或支付更高首付会在贷款期限内节省更多。此外，要求常规购买首付低于20%的借款人买抵押保险。此类保险在贷款期限内的成本可能超过借款人使用其资金为临时买断提供资金所获得的任何收益。Cox说买断的缺点是房主还款前两年内递增，然后在第三年稳定，他们需要为较大还款调整每月预算。

其他注意事项：Idziak说大多数传统或政府贷款对所谓的“利益相关方”出资有限制，这些费用通常由购买者支付，但由交易的另一方承担。交易的另一方提供给借款人的减价资金包含在这些限制范围内，因此买家应注意其贷方可能会限制卖方、开发商、房地产经纪人或贷方为购买提供资金金额。 Cox说2-1买断计划是买家轻松支付新抵押贷款的一种非凡方式。该计划也是买家更快进入房屋并立即从价格升值中受益的好方法，而不是等待购买，希望未来利率下降。如果买方在第二年年底之前出售、再融资或偿还抵押贷款，剩余的托管或买断资金将退还给他们或用于偿还抵押贷款。