房价有望下跌但不会崩盘

在过去十年里，房价一直都在上涨。自从金融危机和2008-2009年房地产泡沫破底以来，全国房价已经翻了一番多。但这种长期强劲的价格上涨正在逐渐结束。全国大部分地区房价都将下跌。未来几年里，大多地方的房价只会出现小幅下跌，但景气的时期房价飙升的城市，在未来艰难的时期将遭受更大的跌幅。房价即将出现的快速逆转主要是由于最近抵押贷款利率的飙升。30年期固定利率抵押贷款（大多购房者获得的贷款）的利率已经从一年前远低于3%的创纪录低点，飙升至今天的6%左右。最低利率推动了住房需求，因为住房供应严重受限，价格飙升。现在，随着利率上升和房价仍然很高，住房负担能力和住房需求受到重创。大多潜在首次购房者被拒之门外。为了解其负担能力困境，考虑一个中等收入约为70,000美元的家庭（一半家庭的收入更高，另一半收入更少），希望买中位价略高于400,000美元的现房。假设他们能付20%的首付（约80,000美元），这本身就是一个巨大的挑战。按6%抵押贷款利率算，该家庭月供近1,900美元。一年前利率处于历史最低水平时，其月付1,300美元。这还不包括房主保险和财产税（这些在多数地方也在迅速上升）。利率较低时交易到更理想房屋的房主现在实际上被锁定在其当前房子上。多年来，利率下降时，大多房主都为抵押贷款再融资，而现在房主的典型抵押贷款利率约为3.5%。如果房主想卖掉现在房子再买新房，需要放弃现有抵押贷款，以6%的价格买新房。很少有房主能负担得起。

同样严重打击住房需求的还有房地产投资者的突然谨慎。自金融危机爆发以来，买房出租的投资者已是房地产市场的更大参与者。那时，他们大多以低价购买止赎房屋。最近，他们正在购买各种房屋。事实上，今年第二季度近五分之一的房屋销售流向了投资者。在东南部和西部山区，投资者占房屋销售近三分之一。但房地产投资者是机会主义的，他们现在感到抵押贷款利率飙升、负担能力下降，他们正确地认为房价很快会下降的机会。为什么在价格高且极有可能下跌时购买？最近几周，他们开始观望并停止购买。他们也不卖。他们的“买租”商业模式非常成功，还会继续存在。因此，他们现在正等着价格走低再买。疫情和远程工作的迅速应用也导致房价飙升，现在将导致房价下跌。来自东北走廊大城市地区的城市居民逃离家园，去郊区和南部城市（如亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、奥兰多和坦帕）寻求更多空间。西海岸大城市居民大多搬到西部山区，包括博伊西、爱达荷州、丹佛、拉斯维加斯、凤凰城和盐湖城。因为习惯了高房价，所以他们愿意为这些城市化程度较低地区低价房支付高价，使这些地方房价飙升。但随着疫情的消退和雇主需求，房价有望修正，极不可能崩溃。虽然全国价格从峰到谷跌幅似乎不可避免，但超过20%的跌幅——像十多年前房地产崩盘遭受的那样——似乎不太可能。关键区别是目前房屋短缺。空置待售房百分比与以往一样低，出租房空置率接近最低。房屋建筑商一直在努力跟上自金融危机以来形成的家庭，最近一次是因为建筑材料和电器供应链中断。十年前，住房严重过度建设，住房空置率创历史新高。目前房屋短缺给房价带来了象征性底线。

现在的另一重大区别是抵押贷款人的谨慎态度。近年来获得贷款的购房者都有良好的信用评分，签署的都是普通的30年期固定利率抵押贷款，而不是金融危机前普遍的次级两年期可调整利率抵押贷款。当时利率上升时，财务状况已经不稳定的房主不得不拿出更多现金支付更高的抵押贷款。数以百万计人都无法做到这一点，导致大量抵押贷款违约、止赎和不良销售。所有那些止赎房都以很高的折扣价格出售，房价暴跌。然而这一切都不会在今天发生。崩盘后的监管变化使得向高风险借款人提供高风险贷款不再适用于贷方。同样令人欣慰的是，那些已经退场并停止购买房屋的投资者将在价格暴跌之前很长时间才能重新开始购买。机构投资者（从全球投资者那里筹集资金购买和出租房屋的大公司）已经成为房地产市场的重要参与者，并有大量现金可供部署。他们也有充分的理由在不久的将来投入资金，因为租金正在迅速上涨，而且只要抵押贷款利率仍然很高，并且潜在的首次购房者也别无其它选择只能继续租房，他们就会继续这样做。这些大投资者肯定会成为独栋住宅的更大所有者，这对未来几年增加房屋所有权构成挑战。但近期的好处就是对房价的支撑。

虽然预计全国房价只会出现适度调整，但全国的某些地区不会那么幸运。近年来价格上涨最多的地方，如东南部和西部山区，预计将遭受最大的跌幅。鉴于更高的价格和更高的费率，不仅在这些地区的负担能力构成问题，而且住房鳍状肢也会经常出现。这些投机者通过买卖房屋来快速赚钱。活跃的脚蹼会推高房价并膨胀房地产泡沫，但当它们被拧干时，它们会破裂泡沫并导致价格大幅下跌。鳍状肢现在正在逃离，在亚利桑那州、卡罗来纳州、爱达荷州、乔治亚州、佛罗里达州和内华达州的一些市场上，泡沫正在破灭。因此，即将到来的房价调整在某些方面可能具有治疗作用。在感染更多地方之前将鳍状肢赶出房地产市场是一个加分项目。美联储正在提高利率，以使经济降温并平息令人痛苦的高通胀。住房是经济中对利率最敏感的部分，因此减少房屋销售和房价调整是控制通胀的必要代价。当然，美联储误判加息并引发经济衰退和房价更严重回落的风险高得令人不安。如果是这样，房价调整和崩盘之间的区别很可能是没有意义的区别。