在抵押贷款利率迅速上升导致许多买家退出市场后，2022年房价增长放缓。 衡量全国房价的标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数在截至12月的一年中上涨了5.8%，低于上个月的7.6%。这一增幅是自2019年以来12月至12月的最低增幅。按月计算，该指数12月较11月下跌0.8个百分点，连续第6个月环比下跌。2022年成屋销售下降17.8%至2014年以来的最低水平，原因是抵押贷款利率飙升导致大流行病驱动的房地产繁荣戛然而止。经济学家说，今年到目前为止，购房活动对抵押贷款利率的变化特别敏感。根据房地美 (Freddie Mac)的数据，随着利率小幅走低，1月份需求回升，但截至2月23日，利率连续三周上升至6.5%。根据抵押贷款银行家协会的数据，在截至2月17日的一周内，经季节性调整后的购房抵押贷款申请下滑至1995年以来的最低水平。 Zillow Group(美国房产信息平台)公司高级经济学家杰夫塔克说：“未来一年在很大程度上取决于通货膨胀和抵押贷款利率的变化。就在过去几周，我们看到抵押贷款利率确实急剧上升。” 许多经济学家预计价格将从2022年春季的峰值继续下滑，一些人呼吁今年晚些时候价格同比下降。凯斯-席勒（Case-Shiller）指数在6月至12月期间下跌了4.4点。西海岸市场的价格下降最快，例如凤凰城12月份的价格比上个月下降了1.9点，俄勒冈州的波特兰也下降了1.9点。
衡量重复销售数据的凯斯-席勒指数报告了两个月的延迟，并反映了三个月的移动平均线。房屋通常在关闭前一两个月签订合同，因此12月份的数据是基于今年早些时候做出的购买决定。 根据全国房地产经纪人协会的数据，1月份全国现房价格中值较上年同期上涨1.3%至 35.9万美元，这是自2012年2月以来最小的年度价格涨幅。 凯斯-席勒10城市指数在截至12月份的一年中上涨了4.4个百分点，而11月份的涨幅为6.3个百分点。继11月份6.8个百分点的年度涨幅之后，20个城市指数上涨4.6个百分点。 20个城市的房价涨幅全部放缓。 接受《华尔街日报》调查的经济学家预计20个城市指数将上涨5.2个百分点。 迈阿密的房价年增长率为全国最快，为15.9个百分点，其次是坦帕，为13.9个百分点。最疲软的市场是旧金山，那里的价格每年下跌4.2个百分点。 美国联邦住房金融局周二还发布了一项独立的房价增长指标，发现12月份的房价比去年同期上涨了6.6个百分点。经季节性调整后，12月联邦住房金融管理局(FHFA)指数较上月下降0.1个百分点。
如何看待现在的购房时机？
疫情引发的购房热潮已经过去，但希望购房的买家不应该指望这个春季会是一个轻松的过程。根据全国房地产经纪人协会的数据，单户现有住房的中位数售价在过去一年中上涨了4%，达到了378,700美元，这使得买家面临着持续的购房能力危机。目前的房贷利率仍然高于6%，未来可能还会进一步上涨。此外，库存水平仍然很低，因为约70%的房主拥有固定较低的房贷利率。房贷利率的下降开始刺激住房市场的需求。随着我们进入春季，这个季节往往会吸引更多的买家和卖家，那么我们可以对未来一年的前景有什么期待呢？Redfin的CEO Glenn Kelman与负责房地产市场报道的华尔街日报记者Nicole Friedman坐下来讨论了他对2023年的前景的看法。
房产经纪人表示，潜在买家正在进入一个改善的市场，竞标战不再普遍，房屋在市场上的停留时间更长。根据Redfin的数据，1月份全国各地的房屋在市场上的中位数为51天，比一年前增加了三个多星期。此外，投资者购买的房屋数量也比多年前减少了。对于那些在这个春季销售季节重新进入市场的人来说，不要过于急于做出让步。房产经纪人表示，放弃房屋检查的日子已经过去了。希望购房的买家也应该准备迅速行动，并可能在目前未列出的房屋上做出报价。“买家可能比2021年和2022年初处于更有利的地位，但要再次预计交易将有利于卖家。” Zillow的高级经济学家Matthew Speakman表示。
以下是买家提高他们在本春季购房成功率的几个策略：考虑合理的让步。纽约市房地产经纪人本·迪克森（Ben Dixon）表示，鉴于市场已经放缓，买家应该找出卖家的痛点，并思考如何解决它们。他说，价格通常是大多数卖家最看重的，但还有其他方法可以使报价更具吸引力。例如，如果卖家正在进行房屋翻新并持有开放许可证，买家可以提出完成这项工作。房地产经纪人建议，了解当地经纪人，以了解现在哪些让步方式在您的市场上是适当的，因为这种方式因邮政编码而异。这些让步可能是完成交易的关键，因为根据Redfin的数据，买家在去年第四季度的房屋销售中获得了让步，比例为42％，而在一年前只有31％。
在南卡罗来纳州查尔斯顿的房地产经纪人Ruthie Ravenel表示，首付款不多的买家可以就交易的尾期成本进行信用谈判。买家可以出价比房价高15,000美元，并要求获得15,000美元的尾期成本信用。在这种情况下，卖家的实际收入几乎与全价要约相同。尽管买家需要分期付款，但在交易尾期，他们的实际现金支出会减少。
融资排队。现金报价和强劲的融资仍然经常胜过更高的报价。买家应该争取20%的首付款。融资和房屋检查问题是合同流产的最常见原因之一，马里兰州贝塞斯达的房地产经纪人Avi Adler表示。对于想要玩硬球的买家来说，现金报价是王道。但对于许多人来说，这并不是可行的选择。一些贷款人提供的计划使买家可以在报价之前获得全面批准。这对于卖家来说非常有吸引力，比起一个尚未经过贷款人批准的简单预批准信，这些计划在一些银行可用，具有高的成交率，可以减少合同流产的机会，Adler先生说。
如何看待现在的卖房时机？
如果你现在真的想卖掉你的房子，不要贪图要价。 这仍然是卖方的房屋市场，因为该国许多地区根本没有足够的可负担房屋出售。 但由于30年期平均抵押贷款利率高于6%，买家对价格的敏感度比一年前高得多。代理商和经纪人表示，价格是卖家目前最担心的事情。一年前定价过高通常不会适得其反，因为价格普遍飙升。现在这样做可能会吓跑一个截然不同的市场中的许多买家。 代理人和住房经济学家表示，现在试图出售的房主需要接受，他们可能无法以去年年初抵押贷款利率徘徊在3%左右的邻居的价格获得同样的价格。 根据Zillow平台的数据，2022年12月约有25%的房屋售价高于标价，而在前一年的 2021年12月大流行狂潮期间，这一比例为44%。卖家可以放心，与2018年和2019年的这个时候相比，有更多的房屋以高于要价的价格出售。 Zillow 高级经济学家杰夫·塔克(Jeff Tucker)表示：“这与我们在2020年和2021年看到的卖家市场类型不同，卖家可以以几乎任何价格列出他们的房屋并指望进行竞价战。”
另一个需要更加衡量要价的原因是更多的房屋正在上市。全国房地产经纪人协会表示，截至1月底，全国有98万套待售或签约房屋，比12月增长2.1%，比2022年1月增长15.3%。
除了清洁、整理和进行某些维修的标准建议外，卖家还可以采取一些措施来提高今年春天的机会。说到价格，还有很多功课要做。以下是如何开始：
所有要价都是当地的
房价的关键因素是位置。1月份，Realtor.com 跟踪的150个都市区中的大部分地区价格都出现年度上涨，而22个地区的价格出现下跌，有7个地区的价格持平。 房地产分析公司 Attom Data Solutions的首席执行官罗伯·巴伯 (Rob Barber)表示，卖家在房地产市场的中低价部分表现最好。 在房价低于35万美元的地区，去年下半年房价下跌了1% 至6%。Attom发现，对于中位数价格超过40万美元的地区，价格下降了4% 至10%。 纽约大学陈氏全球房地产金融研究所创始主任山姆·钱丹 (Sam Chandan)说，买家更看重房屋附近的便利设施，例如快速到达公共交通、公共场所和零售店的便利设施。他说，在你的列表中突出显示你家附近的地方。
检查比较并了解买家看重什么
代理商表示，由于抵押贷款利率和库存水平的波动，业主和代理商用来设定要价的可比销售额需要尽可能新。华盛顿特区Comps的房地产经纪人拉塞尔·布莱西(Russell Brazil)表示，六个月前的销售可能已经过时，一些社区的价格在短时间内大幅上涨，而一些社区的价格则出现显着下降。房地产经纪人说，面积、年限、状况和邮政编码相似的房屋通常最有用。佛罗里达州朱庇特的一名房地产经纪人卡拉·克里斯滕森 (Carla Christenson) 说，不要以为房子的改善可以让你的房子定价过高。 克里斯滕森女士最近与一位卖家进行了挂牌约会，该卖家使用包括木材和石头在内的深色材料改造了他们的房屋。来自东北部的卖家认为佛罗里达州的房产比同类房屋更值钱。唯一的问题是：许多佛罗里达买家更喜欢明亮明亮的房子，克里斯滕森女士说。她说，较暗的房屋通常在市场上停留的时间更长，而具有沿海外观的房屋售价要高出20万至30万美元。
当定价过高适得其反
克里斯滕森女士说，为您的房屋设定高价并等待买家协商是一些卖家现在所犯的错误，尤其是那些拥有海滨房产的卖家。 从高处着手并等待报价在今天通常行不通，因为购房者常常对大流行后的房屋搜索和预算减少感到沮丧。她说，他们通常不想花时间去衡量卖家的谈判能力。 房地产经纪人表示，房屋首次上市时正确定价非常重要，因为房屋在市场上停留的时间越长，通常降价幅度越大。美国全国房产经纪人协会(NAR)首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示，在2023年迄今为止30天内售出的所有房屋中，平均折扣为7%。上市超过120天的房屋以低于标价16%的价格售出。 纽约市房地产经纪人玛丽·亚达乌表示，定价等于或低于市场价是关键。 “存货不多，所以如果定价合适，你会引起轰动，并可能带来一些优惠，”她说。
等待可能要付出代价
无论地点如何，卖家可能都希望等到销售旺季晚些时候再挂牌。 根据对2011年至2021年房屋销售数据进行分析的2022年Attom研究，全国各地卖家收到高于要价的最高溢价的五天是在5月的第三周和第四周。5月23日是最赚钱的日期, 高于市场价18.3%。Attom 发现，卖家溢价最高的月份是5月(12.6%)、6月(10.7%)、7月(10%)、4月(9.2%) 和3月 (8.9%)。
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