银行乱局如何打击购房者

在投资者审视当前银行业危机的潜在溢出效应时，抵押贷款利率值得关注。提供给购房者的利率有几个投入资源，其中抵押贷款支持债券在市场上的价值较为重要。如果抵押贷款债券需求旺盛，投资者可能会以较低的利率购买更多的抵押贷款；可若需求不大，就会给抵押贷款利率带来上行压力。

眼下抵押债券在苦苦挣扎，可用30年期抵押贷款债券基准收益率与10年期国债收益率之间的差距或点差来衡量其相对需求。今年早些时候以来，这种点差在不断扩大，美联储上周放慢加息步伐也未能立即改善这一局面。根据KBW分析师汇编的数据，这一点差目前约为1.6个百分点，比历史正常水平高出三分之二以上，而过去20年的平均点差还不到1个百分点。此外，美联储在开始取消量化宽松政策时停止了购买抵押贷款债券。抵押贷款债券，尤其是由房利美或房地美等公司担保的一揽子住房贷款，是银行苦苦挣扎的债券投资组合未实现亏损的一大驱动因素。房地美的经济学家表示，其中一个原因是许多房主现在实际上“锁定”他们在2020年或2021年以最低利率获得的抵押贷款上，这可能会抑制购房活动，而通过出售房屋或再融资预付的人越少，抵押贷款债券的期限（或持续时间）则越长，那么拥有抵押贷款支持债券的银行也会更长时间地锁定在债券购买时支付的利率上。好消息是，银行不太可能出售这些债券，因为这会使银行按市值计价的损失具体化，在许多情况下会冲击其资本水平；但这些债券可能会作为抵押品提供给美联储或联邦住房贷款银行，为银行借入担保现金提供资金。但坏消息是，即使抵押贷款债券的收益率越来越高，银行也不太可能购买多余抵押贷款债券，因为其压力巨大，要尽量保持流动性，满足提款需求，并且在某个时候偿还这些担保贷款。市场上缺乏巨大的购买力，可能会使抵押贷款债券与国债之间的差距比原本可能的差距更大。KBW的分析师最近写道：“点差可能会稳定在比我们之前预期更高的水平。”

也许基金或保险公司等其他投资者会加大债券购买力度。从银行流向其他地方的存款流入可能对此有所帮助，可能在一定程度上遏制息差。不过，如果银行进一步缩减住房贷款业务，也会产生其他问题，可能会给非银行机构提供提高其自身定价并推高利率的竞争机会。