我从伦敦买房中学到的东西

英国房地产市场的前景日益黯淡。甚至在银行本月因借贷成本飙升而开始撤出抵押贷款产品之前，情况就已经变得很暗淡了。5月份发布的一些数据，包括八个月以来首次出现的价格上涨，给人们带来了衰退正在缓解甚至逆转的希望。现在看起来，这只是一个昙花一现。从峰值跌到低谷的跌幅接近20%的前景并不奇怪。我本来是可以告诉您，4月份的积极价格数据是不可信的。在伦敦进行了数周的购房之后，市场比数据显示的疲软的感觉是明显的。很少有销售代理人有什么积极的话要说。他们几乎没有动力承认情况很缓慢，买家不会因为等待而有任何损失。“他们并没有完全从货架上飞下来，”几周前一位经纪人在看房时告诉我。有了这样的反馈，合乎逻辑的选择就是克制。我们还是决定买。这一决定甚至让我自己都感到惊讶，这让我们有理由反思房地产作为金融投资和消费品兼生活方式选择的特殊性质。这种双重功能所激起的相反冲动导致了内部冲突。就我的头脑而言，我可能认为财务方面更重要。录取通知书上写着我的名字。

这也是为什么我预计房地产市场的调整将缓慢而持久的原因之一，无论利率上升多高。理论价值只是一个同样具有情感的方程式中的一个元素。对我来说，这是关于光线是如何从前窗射进来，并且再从后窗射出去的事情。还有一个事实就是，房主在49年前买下了这所房子——同年，我的父母在伦敦西部一个不受欢迎的郊区小镇斯劳买下了他们的房子。这似乎是一个偶然的回声。好风水，正如一些香港人可能会说的那样。前院水泥上的裂缝让我想起了我儿时的家。在更实际的层面上，它拥有我们整个家庭所需要的空间，其中包括一个成年女儿、一个十几岁的孩子和一个蹒跚学步的孩子。虽然过时了，但是它得到了足够好的照顾，不需要立即进行更改。我们俩都不想承担一个重大的翻新项目，而新装修的足够大的房产将远远超出我们的预算。

另一个决定性因素是我们都喜欢它，这是我们第一次在搜索中达成一致。到了那个阶段，这感觉就像是一个小小的奇迹，不容唾弃。我更喜欢那个时代的古色古香的房子，而我的妻子则更喜欢新建的房子。直到去年的9月份，在我们的家乡香港，情况要容易得多，那里的大众住宅开发项目都是由数百套千篇一律的公寓组成，很难区分。那个市场是非常的统一，以至于相同大小的公寓都可以精确地按楼层定价；根据汇丰控股公司网站上的一个估值工具，在我们的旧街区，每高出一层就相当于多出5000美元。在一年多的时间里，我们一直在努力将我们的房子出售给不断下跌的市场，但是我们在一月份意外地找到了买家，并且在三月份完成了交易。在伦敦外围搜索了几周无果之后，我们便决定将收益存入一年期定期存款，计入利息，然后在一年后继续寻找。从纯粹的财务计算来看，即使在最新一批市场数据公布之前，这也是合理的做法。根据英国全国建筑协会的数据，截至3月份，伦敦房价较去年6月份的峰值下跌了5.4%。尽管考虑到过去一年平均10%的通货膨胀率，实际下降幅度更大，但是仍然远远低于基准利率4.4个百分点的增幅。从投资的角度来看，即使是贴现率的微小变化也会对房地产类永久性收入流的现值产生巨大影响。

换个角度看。为什么投资者会把钱投入收益率为3.5%-4%的住宅——大约是你现在对伦敦外围半独立式四居室房屋的预期——而他们可以从银行存款中获得4.5%的收益率，几乎没有收款风险，没有折旧或维护成本？房地产价格仍然高于融资成本变化可能决定的价格，这是有结构性原因的。税收是个大问题。比如说，为了论证起见，假设您有100万英镑（128万美元）的资金可供投资。您可以花50万英镑买一套房子，然后为了谨慎和分散风险，您可以将另外50万英镑投资于股票、债券或第二处房产。但是，您将按边际税率支付股息或租金收入税（忽略个人储蓄账户或ISA等免税项目，在任何情况下，每年的上限为2万英镑），并且在出售这些投资时再加上25%的资本利得税。将全部的100万英镑投入您所居住的房产中，当您出售时，您可以享受免利润税待遇——同时您还可以住在一个更好、更大的房子里（尽管印花税确实会增加大量的前期成本）。如果政策制定者真的想扭转伦敦股市缓慢萎缩的局面，也许他们应该考虑一下。然后是无法量化的情感方面。人们将继续购买房屋，尽管财务逻辑可能表明等待会更好。生活还在继续，我们中的大多数人都不愿意为了选择最佳购买时间而搁置这样的决定。民间智慧认为，在任何情况下，尝试选择市场的顶部或底部都是徒劳的。管理大师彼得·德鲁克(Peter Drucker)曾经说过，盈利不是企业的目的，而是对其有效性的检验。我对买房也有同样的感受。你买房子不是因为它便宜，而是因为你想住在里面：价格不是原因，它是限制因素。人类被比金钱更深层次的动机所驱动，即使我们没有完全意识到这一点。我可能刚刚接受了伦敦经济下行最糟糕的时期。我对此感到很平静。