“有很多神话”：关于退伍军人管理局支持的抵押贷款的真相

最近，当克雷格·卡明斯(Craig Cummings)在德克萨斯州奥斯汀(Austin, Texas)购买了一套定制的现代住宅时，他没有支付首付。相反，52岁的卡明斯(Cummings)在美国陆军服役17 年，他利用退伍军人福利，通过退伍军人事务部的抵押贷款（通常称为 VA 抵押贷款）支付了370万美元的全部购买价格。此次收购于3月完成，从签订合同到成交仅用了不到30天。卡明斯(Cummings)是一位投资其他退伍军人初创企业的风险投资家，他表示，他选择退伍军人管理局贷款有两个原因。首先，如果利率下降，他可以通过简化的退伍军人管理局再融资轻松降低利率。其次，由于退伍军人管理局贷款不需要首付，他能够将原本花在退伍军人管理局贷款上的钱转化为投资机会。 “不必预先拥有所有现金，我就可以将这些美元用于积累财富，”他说。退伍军人管理局住房贷款计划是1944年《军人调整法案》的一部分，旨在帮助退伍军人购买和保留住房。然而，尽管该计划的初衷是好的，但它却有一个耻辱。许多房地产经纪人认为，VA贷款比传统贷款需要更长的时间才能完成，而且VA购买者缺乏财务稳定性，因为他们获得了100%的融资。这些都是退伍军人管理局急于消除的误解。

美国退伍军人事务部住房贷款担保计划执行董事约翰·贝尔三世(John Bell III)表示：“退伍军人买家是目前市场上最具竞争力的买家之一。” “他们的平均信用评分为722，负债率低于40%，储备金为54000美元。” 贝尔(Bell)说，退伍军人管理局现在可以确定退伍军人的资格并迅速进行评估。 “十年前房地产经纪人会提出的事情，我们现在处于一个不同的世界，”他说。“这不是你祖父的VA”。退伍军人管理局贷款适用于现役军人和光荣退役的退伍军人。国民警卫队和预备役军人、某些军人配偶和其他军警人员也可能有资格。该过程首先是验证借款人是否符合资格的资格证书。借款人必须符合贷款人的最低承保标准才有资格。只要购买价格等于或低于房屋评估价值，VA贷款就不需要首付，而且自2020年起，贷款没有上限，因此只要退伍军人拥有充分的权利并能够负担付款，无论房屋价格如何，VA都会支持贷款。 “关于退伍军人事务部的贷款有很多误解，”亚利桑那州斯科茨代尔(Scottsdale, Ariz.)的LoanDepot分行经理帕顿·盖德(Patton Gade)说，“这就是他们过去名声不好的原因。”盖德(Gade)表示，退伍军人管理局贷款存在“细微差别”，例如收入的计算方式。这就是为什么他建议申请人使用处理大量VA抵押贷款的贷方。伯克希尔哈撒韦芝加哥家庭服务公司的经纪人凯瑟琳·乔达诺(Catherine Giordano)表示，她遇到过一些卖家对于接受使用VA抵押贷款的买家提出的报价犹豫不决的情况。“我不得不与很多代理人进行斗争，因为他们不知道VA贷款与传统贷款一样好，”她说。两年前，她与一位退伍军人管理局的买家合作，对一套房屋提出了全价报价，但遭到了卖家的抵制，卖家认为交割会被推迟，而且他必须支付检查和其他费用。消除误解后，交易在不到30天的时间内完成。
以下是有关VA抵押贷款的一些信息：

再融资既快捷又简单。VA的简化再融资称为降息再融资贷款，允许借款人减少现有VA贷款的还款额或锁定可调整利率的固定利率抵押贷款。该计划简化了承保要求，通常不需要评估。“对于熟悉VA贷款的贷方来说，简化的再融资可以通过系统进行，”USAA联邦储蓄银行的房地产发起主管杰森·P·博勒(Jason P. Bohrer)表示。现金再融资不符合资格。

可能需要支付资助费。获得退伍军人管理局抵押贷款的退伍军人必须支付融资费，该费用根据贷款类型、申请人的军事类别、首付以及借款人是否是首次用户而有所不同。费率范围从首付10%或以上的首次用户的1.25%到无首付的后续用户的3.3%。一些退伍军人，例如因服役而残疾的退伍军人，可以免除该费用。

还提供额外的VA贷款。退伍军人可以多次使用退伍军人管理局的贷款福利，他们还可以利用其他贷款计划，例如节能抵押贷款以及改造和维修贷款。还有VA建筑抵押贷款。VA抵押贷款的另一个好处是：它们是可承担的，因此只要符合资格，买家就可以接管卖家现有的抵押贷款。如果卖方的抵押贷款利率较低，那么这是一个很大的优势。