普朗克农场外的几乎每个方向都显示出席卷北弗吉尼亚社区的变革迹象，新的富丽堂皇的住宅周围环绕着数英亩的草坪，取代了肥沃的农场土壤。在马路对面的一个这样的开发项目中，绿色塑料化粪池系统覆盖在草地上，那里有一个家庭污水系统的排水场，而不是以前种植的玉米和大豆。驱车不远处，更多带有后院游泳池和热水浴缸的房屋坐落在安静的街道上，街道上写着它们所取代的农场的名称：赖特农场大道或高地农场广场。这种增长导致劳登县在过去20年中失去了至少1120英亩被认为是主要农业土壤的土地，这也是一场关于如何保护逐渐消失的乡村剩余土地的急迫争议核心。这一过程拯救了曾经界定了该县近42.8万名居民的农村经济。
劳登规划委员会收到的一项提案将规范集群开发社区的设计，即大型地产上的住宅聚集在一起，以留出开放空间，要求建筑商留出多达 70%的地产主要农业土壤用于耕种种植或其他农业用途。但大型业主认为，该修正案将削弱参与该计划的经济激励，从而破坏现有的县土地保护计划，从而导致更多细分和更少的开放空间。这个问题导致农村爱好者相互对立，并悄悄参与了以农村为首的卡托克廷县县长的竞选。主管凯莱布·克施纳（右）也对土地保护计划可能受到的影响表示担忧，而他的对手、拯救劳登乡村倡导组织共同创始人、独立人士约翰·埃利斯则认为这些担忧是没有根据的。劳登县西部大约6.5万英亩的土地仍然有资格进行集群开发，劳登县农业局农业倡导组织主席蒂亚·厄曼说：“比以往任何时候都更重要的是，我们要做好这件事，并在我们仍然拥有良好的可用土壤的情况下留出它们，我们正站在城市和乡村的边缘。”
发展力度加大
2003年，劳登县将集群细分作为农村地区新社区的主要模式，这是希望从该地区爆炸性增长中获利的当地业主与该县先前降低这些地区允许密度的努力进行斗争后达成的妥协。2006年之后，这种发展得到了加强，当时劳登受到当年通过的一项州法律的约束，该法律允许在发展较快地区的农村地区“凭权利”或无需董事会特别批准进行集群开发。该县已要求这些社区的开发商保留70%的土地作为开放空间。但县官员表示，开发商基本上忽视了将社区建在最不适合耕种的土壤上的建议。相反，他们在更好的土壤上建立了自己的社区，同时留出开阔的林地、洪泛区或陡峭的斜坡，这些地方不太适合耕种（如果有的话）。
凯文·穆雷的土木工程公司为该地区的集群开发项目提供咨询服务，他表示，开发商最终会在更好的土壤上进行建设，因为其中一些房产适合住宅开发的面积有限。他说，此外，在劳登县没有公共下水道系统的部分地区，其疏松的农场土壤是家庭所需的化粪池系统排水田的理想选择。“这些化粪池系统需要相当好的土壤才能让水渗入地下，这不是唯一可以放置排水田的地方，但它们是最经济的地方。”穆雷说。2020年，随着农业团体对耕地消失敲响警钟，该县监事会发起讨论修改集群开发区划规则，并提出要求最多70 %的大面积土地用于农业。
县官员和农业倡导者表示，预留的空间符合这些开发项目当前的开放空间要求。但通过该县土地保护计划寻求税收优惠的大型业主认为，这一要求实际上会扼杀该计划，他们认为该计划在保护开放空间方面更有效。如果业主同意永久放弃开发权，该计划将根据土地的开发潜力，向业主提供州和联邦税收优惠。地役权合同通常仍然允许在这些地点进行耕作，并允许建造一些房屋。据该县称，到目前为止，劳登的保护地役权已经永久保护了 20209英亩的优质农业土壤免遭开发。
大型业主表示，由于限制使用优质农业土壤的分区提案，即实际上减少了特定地点可建造的房屋数量，因此税收优惠也会降低，这将降低为此目的购买土地的吸引力。“在过去 12 个月里，我和我的妻子将劳登西部4000英亩的土地纳入了保护地役权，”查克·库恩说道，他的JK土地控股公司既是该县最大的私人土地所有者，也是保护地役权项目中最积极的参与者。他还说：“我们还有另外3600英亩土地正在签订合同，打算购买并纳入保护地役权，如果这些规则获得通过，我们将放弃这些合同。我们也将不再寻求弗吉尼亚州劳登县的保护地役权。”
寻求妥协
这些警告引起了县领导的强烈共鸣，导致对拟议修正案的投票被搁置，而官员们则寻求达成妥协。经过过去三年的多次会面以及双方的简短讨论，他们在关键细节上仍然存在很大分歧。土地所有者希望将预留要求减少到所有优质农业土壤的20%，并将该政策适用于拥有20英亩连续优质土壤的地块，而不是该县提议的5英亩非连续的优质土壤。这一变化将使受分区变化影响的地块数量减少50%以上。
农业团体反对这两种想法，认为业主对房产价值下降的担忧是没有根据的，因为在许多情况下，可以将排水田放在房产的其他地方，或者在小溪或林区附近建造房屋。该县表示将考虑将预留金额降低至50%，并让分区管理员对特殊情况进行权衡。库恩的公司在劳登开发了该县几个利润丰厚的数据中心和其他大型项目，他是讨论中最有影响力的声音之一。他和其他人认为，该县面临着削弱对消失农田的有效永久解决方案的风险——将这些财产纳入地役权，以牺牲分区变化为代价，未来县委员会可能会再次改变分区以支持新的开发。“他们的意图是正确的，只是没有注意到意想不到的后果。”库恩在谈到农业倡导者时说道。他站在他的公司最近将其纳入保护地役权的298英亩农田和树林上，并因放弃开发约80栋房屋的权利而获得了260万美元的税收抵免。
大卫·塔尔顿在沃特福德地区拥有1500英亩农田，他表示，分区修正案的变化可能会导致该土地的价值下降5000万美元。塔尔顿说，他计划在两年内将其中大部分纳入保护地役权，并保留开发商在那里建造约20至30栋房屋的权利。但是，为了避免价值损失，他现在急于将该房产纳入该县当前的分区要求，以便获得对315套住宅进行集群细分的批准。“现在唯一有意义的事情就是继续细分，我们一家人的全部退休生活都在这处房产上。”塔尔顿说。
呼吁公平
劳登县农业局的厄曼表示，这个问题也与公平有关。在圆山地区的农场里饲养羊和牛的厄曼说，随着适合农场的土地消失，小农户在劳登开展业务变得更加困难，因为他们无法与住宅开发商竞争剩下的土地。“让我们的年轻农民和那些生来就没有幸运继承大笔财产的人转向农业是非常困难的。保留这些20英亩的土地，使其可以耕种，拥有可以种植任何东西的优质肥沃的土壤，对于我们的合作伙伴和我们所代表的人们来说非常重要。”厄曼补充说。
史黛西·卡尔伯格和她的搭档凯西·古斯托瓦罗试图为他们于2020年创办的蔬菜种植企业 ——炉边农场找到一个永久住所，但没有成功。他们从位于珀塞尔维尔规模较大的波托马克蔬菜农场租用了该农场。但卡尔伯格说，该县的房地产价格，加上可用土地的不断消失，使得这一切变得不可能。 “我花了很多时间在劳登周围开车，查看地块地图，遗憾的是，我发现很多看起来像开放农田的地方已经被分割成不同的房屋地块，”她说。
普朗克夫妇在2010年退休前也是小农场主，他们试图帮助其他人开始创业，同时利用该地区不断上涨的土地价值。他们在2000年代初开始出售60英亩土地的部分土地，控制开发，因此大部分土地仍专门用于农业，而七栋房屋以小村庄风格排列在一起，占地两英亩，与化粪池系统排水区分开。“有一天，也许有人会注意到这个小村庄并说：‘这是一个更好的方法，’”苏珊·普朗克说。至于附近的集群发展， 她形容为“令人震惊，我们对此无能为力。”
丹尼斯·维尔茨的300英亩农场自美国独立战争前夕就属于他的家族，他也有这种顺从的感觉。在围绕新分区政策的讨论开始后，维尔茨支付了初步研究费用，将房产细分为住宅，一想到家庭农场将不复存在，他就畏缩不前。但是，维尔茨说，他了解到，在新的分区政策获得批准之前，他不太可能为此类工作做好准备。因此，他现在正准备迎接农场价值的损失。“我已经等太久了，”他谈到细分时说道。“我只是在痛苦中保持沉默，因为我知道我已经太晚了，我只能忍受他们所做的一切。”
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