为什么投资商业地产

投资商业地产有如下好处：

1. 投资(指股权投资)收入较高，高于存款和一般债券。由于目前银行利率很低，如果商业地产能有6%－7%左右的回报，未来还有增值空间，那么投资商业地产会是非常好的选择；

2. 税收。投资房地产在税收上有三个好处。第一，房地产在税收上允许投资人用每年的折旧抵消收入，然而投资人并不需要花折旧的钱，因此抵消的收入在当时不需要交税，可以递延到未来作为增值税交付(美国的折旧年限为住宅用商业地产为27.5年，非住宅用商业地产为39年)。第二，1031替换条款使得房地产在退出获利后，可以通过重新收购新的地产的方式，递延增值税（这就是我们通常所说的 1031 like kindexchange. 即通过在规定的时间内，卖出并买入相同种类的地产，来递延增值税）。第三，子女继承房产时如果数额不大，例如10 million左右，则可以免除遗产税。（2015年的美国税务居民的遗产税额度为5.43million. 并且夫妻双方可以彼此继承对方的额度，也就是一共10.86million）。对于第一和第二条，可以将税收递延，而没有抹去。但是，在子女继承后，其资产的税基从父母购置物业时非常低的(并逐年通过折旧而递减的)税基迅速上升为市场价值。因此，物业就没有增值，继承遗产的子女因此可以完全免去增值税。也就是说增值税通过遗产继承被完全抹去。

3. 分散风险。房地产作为一种投资产品，它的上涨和下浮的时间周期与其它投资产品，例如高科技股票、债权、贵金属的走向不同。所以，投资房地产，可以起到分散风险的作用。

4. 地产作为一个实实在在的建筑物，比较直观，且容易控制。房地产不像股票，投资人可以了解其投资的地产的经营状况，室内装修等，看得见摸得到。

房地产投资也有缺点，它不容易变现，出售时间比较久。

下图展示了美国地产税收策略的三个步骤：

美国有一词叫做“defer－defer－die”，就是“延税，延税，转让给子女”，这样就可以把税收全部抹去。举个例子，假设我们买了一个便利店，价格5000万美金，其中1100万是土地价值，3900万是建筑物价值。第一步，假设每年回报6%，但因为有折旧，3900万美金的部分每年可以用折旧抵消收入。例如每年用100万抵消收入，如果100万正好可以抵消6%的净收入，那么投资者在账面上的收入就是0，而不是100万，也就不需要交税。第二步，假设5年之后便利店升值到8000万，我们可以把它卖掉，房屋增值了3000万。另外加上每年的折旧，如果不进行1031条款的替换，我们每年要交15%以上的增值税。但是美国政府鼓励投资人拥有房地产，投资人半年内可以找到置换的屋业，例如可以再买一个公寓。这样就可以延后交税。第三步，假如投资人去世时房屋增值到1亿。如果没有特别的规定，那么子女需要面对5000万的资产增值加上折旧。但是美国税法，子女在继承遗产时，税基又回到了市场价值。子女可以立即卖掉继承的地产而不交增值税。当然这个例子的价值较高，很可能需要交一部分遗产税。