商业地产投资全知道

美国幅员辽阔，交通四通八达。商业地产投资的机会遍布美国的各个角落。除了美国当地的华人开始积极进行投资，随着人民币的贬值中国国内的朋友们也开始参与到其中。作为投资人，了解所在地的市场需求，行业走势等都是非常重要的。本次受大华府社区服务站与美华传媒以及家园成人日间护理中心三方联合主办的《益民系列讲座》的邀请，拥有30年商业投资经验，前美国投资银行Morgan Stanley的高级副总裁，现为美国第八大商业地产公司TCN的谭雅伦先生用自己的专业知识对商业地产的投资与买卖进行了详细讲解。

为什么要投资商业地产？

谭雅伦先生表示除了住家以外的商业用的地产都是商业地产。美国商业主要有: 综合商业体、购物中心、零售、写字楼、酒店、出租住宅等等。谭先生表示人们投资商业房地产的原因是：首先是可预测性，这意味着投资者可以预测未来会取得什么。第二，控制，这意味着他们可以控制收入，租户，租金，维护等。如何进入商业地产领域？

谭先生表示其实商业地产没有一般人想象的那么复杂。如果个人想要投资，一定要找一个可靠的中介人。全职是最基本的，另外他还表示由于商业地产管理的问题非常复杂，一般情况下做商业地产的中介人是不会同时兼做住家房地产的。

另外谭先生表示如果想要租赁而不是购买商业地产时，中介人可以免费为租客提供一些服务如翻译，协商，签署合同等。他表示虽然个人自己可以出面和业主谈判，但其中涉及到非常多的专业知识，如果由专业人士帮忙谈判可以为租户减轻很大的负担。

如何获得较高投资回报？

在美国，商业地产通常按照Cap Rate (Capitalization Rate)，也就是投资回报率来计算商业地产价值。谭先生表示目前商业租约大致分为两种：全责任租约（Gross Lease or Full Service Lease）以及部分责任租约 (Net Lease)。全责任租约中房客只需要支付租金，房东会支付所有绝大多数其余的费用如地税、房地产保险和公摊维护费等。这一租约对租客有利。而部分责任租约中的三级公摊 (Triple Net Lease/NNN)，是房东收取房客基本租金，房客将承担部分或全部房产税、房产保险和公摊维护费等。所以谭先生建议如果是个人当房东，与租客签署部分责任租约是非常有利的。

另外谭先生提到如果想要尽可能获取稳定的或者更多的投资回报，租客的选择是非常重要的。他表示一定要在前期对租客的信用记录，背景进行详细的调查。像星巴克这样的国家级租客（National Tenant），他们被称为信用租客（Credit Tenant），这说明企业品牌的质量和信用级别都很高，租户一般来说都是由星巴克总部签订一个担保租约，无论店面出于什么原因关闭或是搬离，星巴克也会如期支付剩下的租金费用。因为如果他们违约会对他们公司的信用评级和品牌甚至是股票都是巨大的打击。

如果有更多关于商业地产投资，零售商铺租赁，生意转让买卖方面的问题欢迎咨询谭雅伦先生，电话号码为202-888-3045. 地址：8227 OOld Courthouse Rd. #200, Vienna VA 22182.

本次讲座，美华传媒进行了录音，并在考拉电台美华之声频道进行播出。扫描下面二维码，即可收听。