如何制定本地化房地产投资策略

根据不同地区经济走向，就业前景等，房地产市场与市场之间存在着很大的不同。租赁物业的投资可以在任何市场上取得成功，但如果您了解市场的现状和一些策略将会让你有更好的成功机会。

在出租时，需要考虑三件事情。现在租金和房屋价格？本地区经济情况如何？未来租金和房屋价格会发生什么变化？

昂贵房屋市场

在一些房屋市场，如纽约，旧金山等一些城市，购买房屋非常昂贵，所以大多数人选择租赁。在纽约地区，70％的人不得不选择租赁。但是，不仅仅是高昂的房价造就昂贵的市场，还要看平均租金情况。

您可以通过将当地平均住房价格除以平均年租金来确定是否这个地区是昂贵的市场。在旧金山，这一比例为44，在纽约地区为25.任何比例超过20的市场都应被视为“昂贵”的。其他昂贵的市场还有：洛杉矶，西雅图，波特兰，丹佛。

在这些市场中，很难购买一个单户住宅并将它出租。虽然你总是可以找到一些高收入的人想租，但不是很多。

更好的选择是购买一个大型独立住宅并将其建成多个租赁单位。确保这些单位租金高于平均租金。将房屋转换为多个单位需要花费一定的时间，但投资回报可能很高。

昂贵市场的另一个选择是购买现有的租赁物业或公寓楼。在这种情况下，您需要特别小心研究这些物业所涉及的收入和费用，因为您将无法轻松地出售，除非未来的回报是强劲的。不要根据未来更高租金的预期来购买，要根据他们现在的价格。

廉价房屋市场

这些市场的平均房屋价格与每年平均租金的比例低于17岁左右。克利夫兰，亚特兰大和奥兰多现在的比例是15。

在这些市场中，最有意义的是购买一个单户住宅，只需要将它们出租。你会发现有足够多的人想要住在这样一个房子里，但可能他们大多数都买不起。与昂贵的市场一样，你不希望在市场的低端出租，所以买房子的平均价格高于平均水平，并收取高于平均租金的租金。

具有特殊风险的市场

昂贵或者廉价的市场可能比普通市场更危险。你必须问自己：“为什么这个市场昂贵/便宜”？

对于昂贵的市场，可能它正处在一个房价泡沫中，将在您投资一年左右后才会爆发。廉价的市场可能因为当地经济不景气，而这种状态将继续保持下去。

所以你必须弄清楚过去几年房价涨幅有多快 - 如果每年超过10％，请小心。而你必须要看当地经济的增长 - 如果工作需求每年以不到1％的速度增长，也要小心。如果两者都是真实的，那么您可能正在经历泡沫市场的高峰期 - 请一定要完全脱离这种市场！

一些昂贵的市场：
Anaheim
Boston
Denver
Los Angeles
New York Area
Portland OR
San Diego
San Francisco
Seattle

一些廉价市场：
Atlanta
Cleveland
Detroit
Grand Rapids MI
Las Vegas
Memphis
Orlando
Rochester NY