为鼓励开发商在纽约市兴建房地产，政府订有减税优惠政策。（路透）
在纽约购买公寓，经常会听说「这个楼盘有减税政策，一个月的地税不到100元」。这是怎么回事？为什么有的楼盘有地税减免呢？减免的期限有多长？它究竟可以给买家省下多少钱。本期专栏我就来聊聊这个话题。
特殊政策 可减地税
在纽约拥有土地和房产，就必须向政府缴纳地税，或称房产税，这是当地政府非常重要的财政收入。以曼哈顿公寓为例，地税大约是每平方英尺1-1.5元，一个700平方呎的公寓，每月要交地税就在700-1000元左右。「减地税」就意味着政府给予特殊政策，可以少交地税。纽约的减税政策有好几种，最常见的就是421A和J51两种减税政策。在纽约，新建项目一般就是用421A减税，如果将工业或者商业房产改建成住宅项目，基本就属于J-51减税。像2001年以后，大批银行从华尔街撤出，华尔街空置下来的办公楼被开发商改建为公寓，这些楼盘就享受J51的地税减免。
纽约最主要的减税政策还是421A减税，它也是历史最悠久的一项减税政策。
纽约市的421A减税政策要追溯到1971年，当时的纽约市政府看到纽约市房屋兴建出现了下滑，大批居民开始搬到郊区，为了鼓励开发商动工兴建楼宇，政府规定只要是在空地上破土动工兴建公寓楼，工程进行的三年里免去地税，房屋建成后的十年也有不同程度的减税优惠。
这个政策实行了十年之后，1980年代曼哈顿的房地产市场出现了复甦；不过政府意识到，不同地区的地产兴建和发展并不是很平均，政府决定对减税政策做出修改，把曼哈顿的第14街到第96街之间画分为税率特区，要想在税率特区里获得减税优惠的发展商必须在大楼内兴建至少20%的可负担性房屋。
80年代至今，政府对税率特区的范围不断扩大，所有曼哈顿都是税率特区，布鲁克林的Greenpoint和Williamsburg，布朗士的部分区域，皇后区的长岛市、Astoria、Woodside、Jackson Heights等地区都逐渐被画分到税率特区。从政府画分的税率特区也可以看出房地产的发展趋势，这些被画分为税率特区的往往也是新兴社区，房产增值比较快的区域。
那么减税的时间有多长呢？最常见的减税时间是十年，不过我们在市场上也有看到15年、20年甚至25年的减税优惠。获得更长的减税优惠资格，取决于至少两个因素：第一，建房的区域是不是政府鼓励的区域，比如这个地区住宅楼不多，或是地域偏远尚未开发区域。通常政府越希望开发商去兴建的区域，就会给越长的减税优惠；第二因素是开发商是否修建了一定数量的可负担房屋。
许多新建的公寓楼盘，享有多年的税务优惠，每月省下的房地税很可观。（美联社）
减税楼盘 非常畅销
由于开发商申请到了减地税优惠，房子建好后，买家就相应得到了减税的好处，每年的地税就少交了不少，这样的楼盘就非常具有吸引力，通常会比没有减税的楼盘畅销。我们所说的减税，并不意味着十年中都是交一样低的税。如果这个大楼是十年减税优惠，通常每两年减税的优惠递减20%，比如头两年100%的减税，之后每两年减税幅度递减20%，直到十年后地税和市场税率持平。20年的减税优惠是头12年全额减免，最后八年，每两年地税增加20%，最终逐渐涨到市场税率。
购买有减税优惠的公寓对买家的好处是显而易见的，举例来说，曼哈顿之前很火的一个楼盘350 West 42街Orion，这栋楼有十年减税，2007年买家购买800平方呎的一卧单元，每个月的地税是45元，2018年减税优惠结束后，每个月的地税涨到1500元。这十年来，这位买家能够节省的地税达到近10万元；而购买有15年或25年减税的公寓能够省下来的地税就更可观了。
买家要注意的是，在购房前就要了解到大楼减税优惠一共多少年，从什么时候算起，哪一年结束，减税结束之后地税的涨幅有多少。有些新楼在销售的时候也会列出减税优惠结束后的地税值，供买家参考。
买减税楼 看时间点
如果买了减税楼，持有若干年后要把房子卖了，那就要把握一下售房的时间点，如果在减税优惠还有至少五到十年的时候售出，减税优惠会为你卖房加分，会更吸引买家；反过来，在市场上寻找购买二手房的买家，看到偏低的地税，不要欣喜得太早，如果地税减免还有一、两年就要到期的公寓，卖家经纪人一般不会提到这个问题，毕竟现阶段较低的地税也是房子的卖点之一。作为买家一方，先研究一下这个大楼是否有减税政策，如果一、两年间减税就到期了，那或许这个卖点就不值得考虑了。
为吸引开发商在纽约市兴建房地产，政府订有期限不同的优惠政策。（美联社）
关于421A减税政策，从十年前就开始出现争议，随着曼哈顿以及纽约各区开发的成熟，是否要延续这样的减税政策，出现不同声音。反对的一方认为，减税政策被滥用，包括一些大型超豪华公寓也享受减税优惠，导致政府损失了巨额财政收入，同时让那些购买豪宅的有钱人受益。最典型的例子就是，曼哈顿57街的超级豪宅One57就享受地税减免优惠，动辄售价千万元以上的豪宅，每月地税还不到300元，光这个楼盘就让纽约政府在税收上损失了6560万元，甚至有的开发商将手中的减税待遇高价卖给别的开发商获利或利益交换。
终于纽约市政府在前两年正式宣布终止421A的减税优惠政策，这意味着目前纽约大部分的新建案都没有减税优惠了。
虽然减税优惠在前两年政府就终止了，但一些开发商在政策终止前就申请到了减税政策，但楼盘建造是近期才开始的。下面我就给大家简单介绍纽约目前还拥有减税优惠的部分新楼盘。
在曼哈顿，最有名的减税楼盘都是一些大开发商的项目，比如建造One57的开发商Extell，它在东河边的最新项目One Manhattan Square就享有20年减税，最便宜的一室一厅120万元，面积723平方呎，每个月的地税只要13元。
另一个拥有减税优惠的大开发商就是和Extell并驾齐驱的Related，它在Hudson yards的两个超豪华公寓15号和35号Hudson Yards都享受20年地税减免。目前在售的二卧单元，售价385万元，面积1464平方呎，但每个月地税仅为45元。
曼哈顿另一个拥有20年减税优惠的新楼是位于59街哈德逊河畔的Waterline Square，它由三栋超现代玻璃大楼组成，由国际三位顶尖建筑师设计，目前在售的一卧公寓售价195万元，面积775平方呎，每个月地税仅为53元。
减税25年 十分罕见
布鲁克林区最著名的减税楼盘就是Extell开发的Brooklyn Point。它拥有罕见的25年减税！这是我迄今知道的唯一拥有25年减税的新楼盘，现在已经开始过户入住。目前在售的一个一卧单元17B售价105万元，面积737平方呎，地税每年可以节省1万4080元。皇后区的长岛市是目前房产最火的社区，这里也是减税楼最多的区域，像目前热销的Neighborly、Hero、Star Tower这三个新楼盘，都有15年减税。一卧单元每月地税在15-100元之间。
皇后区华人聚居的法拉盛近年也有一些减税新楼出现，像前几年热销的Skyview一期。目前拥有减税的大型全新公寓，例如上海建工和富顿集团的项目Tangram House，该大楼共有192套单元，一套721平方呎的公寓售价90万元，每月地税70元，拥有15年减税。法拉盛另外一个大型减税新公寓是位于35 Ave的The Farrington，它是由纽约本地著名华人开发商世纪地产集团兴建，共有100套单元。一个644平方呎的一卧公寓售价74万元，每月地税仅15元。
（作者为美国中文电视《安家美国》主持人，熟谙大纽约地区的房产开发脉络，并帮助众多华人实现置业美国安家纽约的梦想）
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