自住房和投资房在报税时各有哪些抵税优惠？

在美国，如果你拥有两套房产，一般就会认为一套是自住房，一套是投资房。自住房和投资方在税收政策上是有不同的。

怎么定义自住房的概念呢？

每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，就是自住房(Principal Residence ，或Primary Residence ），它区别于其他住宅（如投资出租房，度假公寓等）的。

从税法上说，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅——即自住房。另一个房产一般就会被认定为投资型房产或度假屋。

在美国买房第一套和第二套有啥政策差别？

1 如果是自住房，而且这套自住房还是用贷款买的。那么你在报税时，和自住房相关的一些费用都可以抵免税，比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大税务优惠。

2 如果纳税人要出售自住房，原本要缴交资本增值税（Capital gain tax ），但如果被出售的是自住房，且业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25 万美元，夫妻低于50 万美元部分无需交纳资本增值税。

当纳税人申报其自住房之后，美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其自住房的状况。

如果你除了自住房，还买了另一套房用于出租，那么租金收入在报税时有哪些政策可以省税呢？

首先，屋主维修出租房屋所花费的支出，一定要保留收据，因为这些收据在报税时，都可以算作支出，以抵租房收入。如果请工人，也建议屋主从国税局（IRS ）网站上下载1099 表格，这样支付给工人的费用，可以用来报税。许多华人在聘请工人时，都愿意以现金方式交易以取得较低的收费，但这样做，不仅报税时没有凭据，而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地价值部分不能折旧。出租房分27.5 年来折旧算。比如说，你买个房子20 万，土地值4 万，房子本身值16 万。你每年就可以折旧16 万/27.5=$5818 ，也就是从租金收益中扣除。27.5 年以后，你已经把那16 万都折旧完了。这时候你把房子卖掉，卖了30 万。增值的10 万，你要付长期资本利得，税率比较低。可是那16 万以前帮你省税的折旧部分，你要重新交税。这部分税，就叫做折旧冲回（deprecation recapture) 。

专家称，不少屋主放弃折旧，这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年，国税局很难查是否拿折旧来抵税，所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回，不拿白不拿，白白损失折旧不划算。而且金钱越来越贬值三十年前一个二十万的房子，现在已值百万。当年折旧省下的税，用今天的物价折算，可能升五到十倍，因此建议折旧越早越好。

换房考虑“ 1031 ”延税

“ 1031 ”是美国税法中的第1031 款, 英文全称是“ Internal Revenue Code Section 1031 ”，又叫做“ StarkerExchange ”。Starker 是一位投资者的名字, 他曾经买卖过投资房, 当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain) 。但他认为，因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房, 不应该交税，而是应该等到将来最终卖最后一个房子时才交税，所以他一状告到美国最高法院, 最后赢得了官司, 随后美国国会立法, 就是“ 1031 ”。

所以，根据“ 1031 ”，如果投资人将旧房子( 称做 Relinquished Property) 卖掉, 用所赚的钱又买了一栋房子( 称做 Replacement Property) ，则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred) 。

具体做法是: 投资人将旧房子一旦卖掉, 要在45 天之内找到另一处房子, 要签好买房合同, 然后在 180 天之内要过户。卖房的钱, 投资人不能动用, 应放在一个中间人那里, 称做“ Qualified Intermediary ” , 在买另一处房子时, 直接转到第二个房子里去, 这第二个房子与第一个房子应属于“同类型”房子(Like Kind) ，即投资型的房产。

用谁的名义投资也有窍门

如果你是以个人名义投资房产的，可以通过房子的地税，保险费；房子的折旧费；装修维修费；房地产公司的管理费；房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。对高收入者来说，省下的税可以高达联邦40%, 相当于政府帮你给了一半的开支。

如果你是用公司名义投资房地产的，除了以上提及的抵税项外，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用；员工的所有工资，福利；用公司的名义买的电脑，家具，电器等“办公用品”等等，通通可以抵税，专家建议，谨记保留原始发票，收据，或是信件等作为报税凭据。