反向房贷三思而行

反向房贷（reverse mortgage）对年长屋主颇有吸引力。不用卖房子就有一笔钱财从天而降，或每月有人双手奉上钱，何乐不为？

不过消费专家提醒，天下没有白吃的午餐。反向房贷虽可让屋主进帐，但也必须付出代价，包括昂贵手续费，有时候得不偿失。

反向房贷只有满62岁才能申请，贷方根据房子净值，决定奉上多少钱。除一次或按月领取，也可选择信用额（line of credit），需要用钱时再领出。屋主暂时不必还钱，房子也保在自己名下。不过保险费和产业税仍须自行负责，付不出的屋主小心遭法拍。

62岁以上的所有屋主可住到死都不必还钱。一旦拥有者去世，或搬出去超过一年，反向贷款贷方可安排卖屋，从卖屋所得扣除贷款、利息和手续费。

是否申请反向贷款有多方考虑，以下是专家建议：

1. 愈慢申请愈好

不要一满62岁就申请，因为申请人愈年轻，贷方给的钱愈少。当然，借的时间愈久，所付利息也愈多。另一缺点是，现代人愈来愈长寿。如62岁就申请，万一活到82岁，钱可能已花光。

2. 慎选贷款业者

反向贷款分三种：房屋净值反向贷款（Home Equity Conversion Mortgage, HECM）、私人反向贷款（proprietary reverse mortgage）、单一用途反向贷款（single-purpose reverse mortgage）。

HECM由联邦政府担保，业者须获政府审核通过，申请人无收入、信用和医疗限制，贷款用途亦不限，因此最受欢迎。单一用途反向贷款限中低收入者申请，手续费低但贷款用途受限。

3. 手续费和利率

反向贷款要收多种手续费和保险费，手续费率从2.1%至8.3%，保险费率1.25%。利率分固定和浮动两种，浮动利率有愈来愈高的风险。

4. 避免一次领取

通常选择固定利率的申请人必须一次领取，70%申请人作此选择。此种选择的好处是手头有一大笔钱运用，但也有把钱提早花完的风险，9.4%的反向贷款人房屋面临法拍。

一次领取和按月领取有个共同缺点，亦即钱到手就得付利息。万一并不需要这麽多钱，岂不白付利息？第三种方式为选择信用额，要用多少就借多少。

5. 考虑身体状况

反向贷款规定申请人必须住在家里，一旦申请人搬去养老院超过一年，就得还钱。如果两位老人家的其中一人住养老院超过一年，但另一人还在家，即不必马上还钱。但如这位老伴不满62岁，仍须还钱。如申请人去世，亦比照办理。

6. 考虑是否划算

如果你刚满62岁就急着借反向贷款，不如考虑刚脆卖房，因为卖房不必欠人利息和手续费。缺点是必须搬家，也许再买个便宜较小的房子。另一选择是房子卖给亲友，再向他们租回来。

反向房贷 三思而行

反向房贷三思而行