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投资出租屋实操原则分享

来源:未知 阅读: 2018-10-19 12:05 我要评论

最近朋友问我:
“ 美国的经济情形越来越不明朗,房价可能已到高位。 听说美国的房价已经开始下跌了。美国经济衰退的风险也在增加,买了房子,房价随时可能下跌。这种情况下,我是不是还应该买出租屋啊?




我说:这个因人而异了。得看你有多少资金,你的投资区域,你的风险偏好,年龄阶段,投资的目的,等等。至于我,我还在买投资房。

他问:你现在还敢买房子啊!你不怕房价下跌,然后,被套牢吗?

我说:我不怕。首先,我所在的区域,每年房价的涨幅不大。其次,通过计算,我发现投资房产,比起基金债券来说,还是风险少,收益高。最最重要的,我买投资房是有原则的




在买每一个房子之前,我就已经想好了退路。我买房子的原则,让我即便将来房价猛跌,房子卖不出去,我也可以把房子出租出去,而且, 有正的现金流。这样,足够让我熬过熊市,等待牛市的到来。

历史数据告诉我们,美国的房产市场一直是波浪式上升的。我有信心等到房价再次上升的那一天,同时获得现金流和房产增值两方面的收益。

朋友很好奇我的买房原则。在朋友的一再催促下,我把我个人“买出租屋的原则”写下来,希望对你有用。




1. 满足1%  的规则

1%是行业内公认的的买出租屋的标准。也就是说,如果是10万美元的房子,那么一个月的租金应该是在1000美元以上。如果是20万美元的房子,那么一个月的租金应该在2000美元以上。以此类推。

这样的房子并不是在哪儿都能找到的。在美国中西部或者南部地区,还是有可能的。

一个房子如果能够满足1%的规定,那么,在支付了地税,保险,以及房屋贷款(mortgage,一般可以达到房价的75%)外,一般会有正的现金流。




2. 好出租的地区,房子平均空置期不超过45天

房子能否出租出去,多长时间出租出去,决定着一个房子是正现金流或者负的现金流。所以,确定空置期很重要。
 
如何确定空置期?

你可以找当地的物业管理公司经理(property manager)问一下,或者找当地的房产经纪人,让他/她查一下经纪人的数据库,看看目标房区域的房子,都是多长时间卖掉的,或者你自己直接到zillow.com中查询一下。




3. 房子不在水淹区,也就是在flood zone C 或者X区

这个主要是考虑到将来房子是否好卖。以及在持有房子的时候,水险的价格是否太贵,是否会导致现金流太低。
 
4. 独立屋

做出租,可以买整栋公寓(apartment)或者独立屋(single family house)。他们各有各的优点和缺点。

买整栋公寓的优点是管理方便,现金流较高。缺点是所有的鸡蛋放一个篮子里,风险加大。同时,变现要比独立屋相对来说难一点。




买独立屋,是为了规避风险,同时,也是将来变现方便。万一我们要离开现在的城市到别的城市去,要卖房子也会方便一点。

独立屋的另一个好处是,房子的升值与否,是跟周围房子的价格息息相关的。如果市场好,周围房子价格上扬了,你的房子的价格,也会水涨船高。这个不像独栋公寓,公寓的价格跟周围的房价关系不大,主要跟租金收入有关。




5. 独立屋在开车1个小时的范围之内

这是为了节省时间成本。我曾经买过一个开车近 1.5 小时的投资房。每次去看那个房子对我来说,都是极大的痛苦。

6. 房子至少是3个卧室,2个厕所, 1200 SQ,结构合理的独立屋

在我们这儿,3个卧室,2个厕所,1200 SQ是独立屋的标配。考虑房子的结构,也是为了将来房子好卖。




7. 买需要翻新的低价房

买房子就像买股票,需要做价值投资。没有问题的漂亮房子,大家很容易估算出该房子的价值,导致你很难用低价买到有价值的房子。

对于那种需要翻新的烂房子,尤其是法拍屋,银行屋,价格会比较低。低价买入破房子,通过翻新,你就可以做到给房子增值。

翻新后或留或卖 ,无论市场上房子的价格如何波动,只要你是在足够低的价格买进的,又是有现金流的,你自然是没有什么可怕的。




结论

以上是我在美国买出租屋的原则。从房子的位置,价格,房屋的类型方面做出了规定。从买房的时候,就开始考虑到将来的市场风险,做到未雨绸缪。即便将来房价暴跌,也不至于手足无措。

鉴于美国各地方的房产市场不同,地理位置各异,新旧房子不一,个人情况不同,你可以根据我说的原则,适当调整,整理出最适合你个人情况的房产买卖原则。

比如说是买独立屋还是整栋公寓,就根据你的情况来了。如果你资金雄厚,岁数比较大了,追求高现金流,可能还是整栋公寓比较合适一点。对于现在的我来说,还是独立屋比较合适。

有了自己的买房原则,即便经济衰退,你也可以淡然处之。只要有现金流,不管市场涨跌,长期来说,投资房产,一定还是会赚钱的。

何况,你知道下一个危机,什么时候到来吗?

 

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