收购旧金山地标I.Magnin 鲍选耀：梅西百货选择我

旧金山地标、联合广场的梅西百货（Macy`s）向来是金山游客必访之处，白色主建筑梅西百货有70万平方呎，紧邻著的连栋建物「 I. Magnin 」也有25万平方呎，共11层楼，楼上也是梅西百货，楼下则为Louis Vuitton、Loro Piana等国际品牌门市。

去年传出梅西有意释出「 I. Magnin 」建物的消息，多个极具实力的国际买家表达意愿并下标，最后由华人背景、湾区本地的开发商「Sand Hill Property Company」拿下，总成交价约2亿5000万元；等于大约以一平方呎1000元的价格，买下了极具象征意义的历史建物与发展机会。

I.Magnin指标性大家都想买

「说实话，我们出的价不是最高的，但是他们（Macy`s）选了我们Sand Hill。」Sand Hill Property东主鲍选耀（Peter Pau），以及太太Susanna Pau过去几个月除了旧金山联合广场梅西「 I. Magnin 」建物的收购案，也在南湾圣荷西与萨拉度加的交界处，买下知名的「El Paseo de Saratoga」商场。

谈起连串收购，鲍选耀说，他们是长期的投资人，看的是20、30年的展望，而买下物件后将重新规画定位，把旗下物业打造为符合未来社会需求的新型态商城。

他表示，联合广场梅西百货连栋建筑「 I. Magnin 」是具有指标意义的建物，「（这种机会）非常稀有，每个人都知道这里，大家都想要买。」而Sand Hill过去在桑尼维尔、库比蒂诺已经与梅西百货完成两次的交易，双方有信任感与默契，最终如愿买下，并且在40天之内就完成所有程序。

新形态住商是交通解药

鲍选耀说，「 I. Magnin 」里面的梅西预计很快就会搬走，而LV、Loro Piana会继续留下，梅西遗留的空间则会重新规画，可能部分作为办公室、部分为住家。事实上，在网购发达、零售业重整、湾区愈来愈拥挤的趋势下，他认为，混合型（mixed-use）的物件不但是城市未来的趋势，更是交通问题的解药。

「很多人好奇我们（Sand Hill）买下El Paseo de Saratoga是为了什么？其实我们本来就是开发零售起家的。」鲍选耀表示，从早期库比蒂诺中信广场的开发案，公司就跨足零售店面、住家、旅馆的混合开发，看到的就是人口密集带来都会样貌的改变。

他举例，亚洲都会人口多，住宅区与零售、娱乐在同一规画区内，住户下了楼就可以买东西，生活机能健全；而湾区得天独厚，天气好、环境佳、工作机会多，不断会有新的移民涌入，未来势必愈来愈热闹，而新型态的住商规画正是解药。不仅方便，还能解决交通堵塞的问题。

「我认为不该长时间通勤上班，时间应该花在更有意义的事情上面。」鲍选耀指出，湾区生活成本很高，很多教师、消防员、服务业从业人员无法负担高房价，必须住到非常远的地方，「长久下去不是办法，已经看到学区在流失老师，而大量的通勤也导致交通阻塞。」

不同的选择让城市更繁荣

另一方面，湾区独栋屋的高房价也造成年轻家庭无法负担而「搬不进去」，学区流失学生、城市人口老化，「城市不是乡村俱乐部，不能只是有了年纪、口袋有钱的人；城市要多元，各种不同社会阶级的人都该有，这是平等、是尊重，也是维持健康城市所需要的。」

部分人士对于开发总抱持担忧的态度，鲍选耀则认为，城市会一直往前发展，「湾区有很多聪明的人，应该想办法解决问题，不能只是害怕。」

又例如，原本有人担心库比蒂诺苹果新园区会造成交通问题、将影响房价，但事实上，苹果新园区附近的房价增值比其他库比蒂诺的区块更快速，而且公寓建筑与独栋屋的市场本来就不一样，不同的选择让城市更繁荣多样。Susanna也说，她与鲍选耀两人是基督徒，总是乐观、相信神的陪伴，「虽然一路上受到很多不白之冤，然而两人乐观面对。你看桌上这半杯水，我们总是看还有的那半杯。」

规画社区低租金助迁入

Sand Hill三年前在东巴洛阿图买下一个600个单位的物件「Woodland Park Communities」，鲍选耀先是重新规画社区，获该市长颁发表扬状，又推出特有的「Zero-Displacement Improvements」方案，让原住户以远低于市场的原租金，在改建后迁回。他解释，照租管法令规定，重建后房租的限制重设，理论上可调回市场价格，但是他们决定让原住户以原本的租金留下，剩下的物件自然纳入能负担新房租的房客，让附近公司的高收入员工能就近居住，让社区保持各阶层的组成与活力。

「有看篮球吗？就像勇士队一样，不可能全队都是明星球员，要各司其职。」鲍选耀说，健康的城市应该有澎湃的组成，而他追求的就是提供多样丰富、就近发展的社区型态，「如果不一起合作，城市就不会赢。（健康的城市）要打造共存的空间。」

鲍选耀谈收购案与未来。世界日报记者李荣／摄影