这周为大家讲解全美20大城市的住宅空置率的情况，用数据告诉大家哪些城市适合转租和转售房产。
美国人口普查局 (US Census Bureau) 自1965年开始统计住宅空置率，出租住宅和自有住宅分开统计，每季度会及时发布。美国人口普查局对空置房的定义很简单：在调查时点无人居住（并非暂时无人居住）的住房。
另外，出现下列两种情况的住房也视其为空置：一种是当被调查住房单元的所有者在其他地方另有更为常住的住房时，该套住房视为空置；另一种是仅在周末或一年中的某段时期偶尔使用的住房（即第二套住房，Held for Occasional Use）也视为空置，但是对那些危房或等待拆迁的住房并不被视为空置房。
美国把空置房分为两大类： 一类是全年性空置房 (Year-round Vacant Units)，一类是季节性空置房 (Seasonal Vacant Units)。全年性空置房是主体，是指可以在全年任意某个时间去住，但却只住了几次甚至不住的房子，具体又包括：供出租的空置房、只供出售的空置房、已经出租或出售但新的使用者还没入住的空置房以及没有进入市场的空置房，其中没有进入市场的空置房就是指既不打算出租也不打算出售，只是准备偶尔或临时去居住的房子，比如度假别墅等等。
20年来出租和自有住宅的空置率走势图
了解了空置房的分类，就可以分别计算不同类别的空置率，一般来说，出租住宅空置率 (Rental Vacancy Rates) 和 自有住宅空置率 (Homeowner Vacancy Rates) 这两个指标比较常用。值得一提的是，他们只是衡量住房二级市场上准备出租或出售的房屋空置情况，分子只是供出租的空置房或者只供出售的空置房，都不包含没有进入市场的空置房。
除了上边提到的两个指标，本文还会介绍全美20大城市的 总住宅空置率 (Gross Vacancy Rates) 和 住宅自有率 (Homeownership Rates) ，接下来赶紧来看看吧。
出租住宅空置率
根据美国人口普查局定义，出租住宅空置率 (Rental Vacancy Rates) 的公式为：
出租住宅空置率 = 整年空置的待出租房屋数 ÷（承租人已入住房屋数+已出租但尚未入住房屋数+整年空置的待出租房屋数）
注： “整年空置的待出租房屋数”包括以出租目的的空置房 (Rent only) 和包含出售和出租两种目的的空置房 (Rent and Sale)。
全美20年出租住宅空置率走势图
全美20年出租住宅卖方要价走势图
从上面走势图，我们可以看出全美的出租住宅空置率在2016年第二季度降到了历史最低点——6.7%，今年上升到了7.3%。而出租住宅的卖方要价一直处于稳定上升的趋势。在过去几年中房价大量增幅的地区其房租收益也水涨船高。洛杉矶、丹佛和波特兰这些城市在房价和房租上都有着两位数的增长，美国房产市场拉动租房市场，整个租房市场一派繁荣的景象，这得益于美国人对于租房的强大需求量。
全美20大城市出租住宅空置率排行榜
从上面排行榜我们可以看出，出租住宅空置率低的前十名城市主要来自西部和东北部，像洛杉矶、圣迭戈、旧金山、纽约和西雅图。其中，前五名有三个城市来自加州。
加州20年出租住宅空置率走势图
从上图我们可以看出，加州的出租住宅空置率从2009年以来持续下降，目前已经降至3.6%，甚至低于历史最低点（2001年这个数据为4.2%）。加州的几个热门城市虽然售租比较高，但是这里的出租住宅租金较高且供不应求，转租出去是件非常容易的事情。
为什么近年来美国人，特别是年轻人更加倾向于租房，而不是买房呢？ 除了房价较高之外，他们还要考虑很多其他因素。例如，如果决定买房的话，需要事先筹集一笔可观的首付，通常是房价的20%左右。在交房的时候，虽然卖方会承担大部分过户费，买主也有一笔不小的负担。而且一旦买房住，房屋保险、房产税、社区费等许多租房时不用考虑的花费，都会落到自己的头上。很多地方庭院和草坪保养原来都是房主的责任，现在既然自己成了房主，这笔钱也就加到了自己的支出项中。
从买房投资的角度来看，则是另外一个问题。 因为美国房屋贷款利率处于历史最低水平，即便不是自住，而是买了房子用来出租也是这样。相对而言，银行定期存款和其他低风险投资产品的回报率却不高。买房出租所得的租金虽然要纳入报税时的收入，但是还贷中利息部分可以享受免税优惠，上面提到的各种养房的开支，包括房屋保险、房产税、社区费和庭院保养费，还有房屋管理维修费用等，也都可以从出租的收入中扣除，再加上把房屋折旧部分也打入开支，七扣八扣，屋主的报税收入有时候不仅不会因为有房产出租而增加，反而可以降低自己的报税额度。
如果考虑到逐年所缴纳的房贷偿付了部分本金，房屋的净资产在不断上升，再加上房地产总体上的升值趋势，买房出租相对而言是一个比较稳妥的投资方式。有一定经济基础的人家买房出租作为投资，又有相当多的人暂时负担不起买房，两者结合，结果就是美国现在出租住宅空置率下降。
自有住宅空置率
根据美国人口普查局定义，自有住宅空置率 (Homeowner Vacancy Rates) 的公式为：
自有住宅空置率 = 整年空置的待出售房屋数 ÷（自住住宅房屋数+已售出但尚未入住房屋数+整年空置的待出售房屋数）
注： “整年空置的待出售房屋数”只包括以出售目的的空置房 (Sale only)，如果是包含出租和出售两种目的的空置房 (Rent and Sale) 不包括在内，所以自有住宅空置率相对于出租住宅空置率会低不少。
全美20年自有住宅空置率走势图
全美20年自有住宅卖方要价走势图
相对地说，自有住宅的空置率比较低，可能是因为自己买了房子，不住有什么办法？从上面走势图，我们可以看出全美的自有住宅空置率自2008年衰退期后已经降到了1.5%，而自有住宅的卖方要价在2012年后开始缓慢上升。可见全美房屋的需求量和房价都持续上升并呈稳步增长的趋势，新屋与成屋的销量也保持了增长的势头。
全美20大城市自有住宅空置率排行榜
从上面排行榜我们可以看出，自有住宅空置率低的前十名城市有六成来自西部，包括旧金山、丹佛和西雅图等大城市圈。
西部城市20年自有住宅空置率走势图
从上图我们可以看出，西部城市的自有住宅空置率从2008年以来持续下降，目前已经降至1.3%。毕竟美国西部是房屋交易的热门区域，房子卖不出去的情况比较少见，特别像我们在《次贷危机后，美国哪个城市房价增长最快？数据深度解析！》中提到的丹佛、达拉斯和波特兰，从次贷危机后房屋增值是最多的，这里的自住房当然供不应求了。
总住宅空置率
根据美国人口普查局定义，总住宅空置率 (Gross Vacancy Rates) 的公式为：
总住宅空置率 = 整年空置房屋数 ÷ 房屋总数
注： 这里的整年空置房屋数包括未进入市场的空置房，例如不租不售的度假房。
最上方的为全美20年总住宅空置率走势线
1965-2016年的总住宅空置率最低也在8.32%（1978年），从上个世纪90年代以来一直都在10%以上。从2009年后，总住宅空置率持续下降，目前全美范围平均总住宅空置率为12.8%。由于分母不同，出租住宅空置率与自有住房空置率不能直接相加。
全美20大城市总住宅空置率排行榜
和自有住宅空置率类似，总住宅空置率的前十名城市有八成来自西部，包括洛杉矶、西雅图和旧金山等大城市圈。由于总住宅空置率包括了未进入市场的空置房，像坦帕和迈阿密城市圈的度假房并不少，所以它们的空置率相对也就较高。
住宅自有率
住房自有率 (Homeownership Rates) 是国际上考察居民居住条件的常用指标，其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。在数 据获得的方法上，根据联合国欧洲经济委员会 (UNECE) 下设的房屋和土地管理委员会对欧洲和北美各国该指标的统计，主要是对一定数量家庭住房情况进行抽样调查，得到全部样本家庭及不同人口规模家庭居住于自有产权住房和租房家庭的数量，并以此计算出住房自有率指标。
根据美国人口普查局定义，其计算公式为：
住房自有率 = 居住于自有产权的住房家庭户数 ÷ 全部住房家庭户数
全美20年住宅自有率走势图
过去50年，美国房屋自有率长期处在65%的均值上下。直到2000年之后，由于小布什政府推出的房地产刺激政策，美国的住宅自有率迅速上升，金融危机时到达了历史最高值69.2%。但是由非理性的房地产金融泡沫推动的住宅自有率增长不可持久，在危机爆发之后迅速回到了历史均值附近。目前，住宅自有率已经下降到了63.7%。
全美各地区的住宅自有率
从全美范围看，住宅自有率最低的两个地区分别为西部 (58.9%) 和东北部 (60.4%)，均低于全美水平 (63.7%)。
接下来，让我们看看全美20大城市的住宅自有率排行榜：
全美20大城市住宅自有率排行榜
美国住房的自有率一直不高，那么是什么导致了美国人越来越不愿意买房呢？ 小乐认为，一方面是互联网带来了工作流动性大幅增强，基于互联网产业的新中产们不必再局限于传统的办公室办公，这给了他们不断迁徙的条件和动力，与之带来的就是购房意愿的下降。另一方面则是美国的失业率虽然下降回到了金融危机前的水平，但是人均收入却并没有回到当初，在奥巴马新政下很多人为了谋生选择了小时工等就业方式，其收入远不如全职工作，加上工作的不确定性，他们也无力供住房贷款，整个社会还没能从次贷危机中走出来。
此外，美国住房自有率也与美国经济的大环境密切相关。 当前正赶上美国经济复苏，美国本土工业与制造业以及商业都在美元的强大作用下重新回暖。在这种情况下，美国的市场自然需要更强的流动性和资金支持。除了美联储的大动作之外，市场也会进行自发的调节，对资金的需求导致投资回报的上升，这也使得社会资本从不动产置业流向实业。
换句话说，导致一个地区住房自有率低往往是两个原因：经济特别不景气或是经济正处于上升期。而美国恰是处于经济危机后复苏上升的这个阶段，住房自有率创下新低也就不奇怪了。
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