了解针对房东和房客的COVID-19救济计划

在面对新冠疫情的影响，在美国的各位房东和房客面临着还贷和失业的压力，所以了解针对了房东和房客的COVID-19经济援助计划是非常必要的。

抵押贷款减免的重要期限

自2020年3月起，房东已受到《CARES法案》的保护。

有些重要的措施和条款适用于房利美，房地美或联邦政府支持的贷款，比如若房东遇到经济困难，可以选择宽容计划，暂停抵押贷款付款长达12个月；抵押公司不能对无法支付房屋贷款的房东启动房屋法拍程序。

这些援助计划原定于2020年12月31日到期，但随着COVID带来的失业问题和行业低迷，其中许多计划已延至2021年初。

Resources: AP

如果房主有房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）支持的合格抵押贷款，则贷方或服务商至少要到2021年1月31日才能对房屋进行法拍。

如果购房使用了FHA，VA或USDA抵押贷款，则至少在2021年2月28日之前，可以避免银行对房屋进行法拍。

一些拥有联邦政府支持贷款的房主还可以提出贷款宽容要求，该申请有效期延伸到2021年2月28日都可以提交。

Resource: USA today

具体的申请情况可能会因为贷款类型（FHA，VA或USDA）和贷款服务商有不同的差异，所以建议可以向直接贷款服务商询问是否可以进行相应的延期申请。

申请抵押贷款减免

冠状病毒抵押贷款减免计划

一般有资格获得的抵押贷款减免类型是取决于贷款类型以及拥有抵押的银行或代理商情况。

以下是目前可用于四大贷款计划的救济计划：常规贷款，联邦住房管理局，退伍军人事务部和美国农业部。

常规贷款抵押减免（Fannie Mae和Freddie Mac）

房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）率先公布了针对受冠状病毒感染者的救济计划。

许多房东可能还没有意识到他们的抵押贷款是由房利美或房地美拥有。贷款一般在房东过户后已经被其中一个组织收购了，想要确定这一点，房东可以在房利美和房地美官网查询来确定。

只要与放款人就援助计划达成协议，大多数情况下，可以达成抵押宽容期减少或不付款长达12个月；在这期间免收罚款和滞纳金；可以不向信贷机构报告贷款逾期，避免损害信用分数和记录；可以进行相应的贷款调整，这样能使贷款人在收入恢复正常时每月支付相同或更低的金额。

根据《CARES法案》，房主不必证明自己陷入财务困境就获得抵押贷款减免。这就意味着不需要提供大量繁琐的文件就可以享受这些待遇。

正常房主只需发送一封表明他们已受到COVID-19影响，“声称”他们正在经历财务困难即可。

但是有一点要特别注意，现在不支付的贷款或费用都必须在状况恢复后按照协定全部支付。

一旦合约宽容期结束，还款的时间和条款一定要清晰明了。当缓冲宽容期结束，受CARES法案保护的房主不用一次性偿还错过的还款，而是可以选择大笔贷款分期偿还至结清为止。

政府支持的贷款（FHA，VA，USDA）的抵押贷款减免

由联邦政府支持的抵押也有资格获得贷款减免，其中包括FHA贷款、VA贷款、美国农业部贷款。

就像常规贷款一样，那些拥有政府支持贷款的人只需要向贷方申请延期支付，并解释清楚因新冠疫情而陷入的财政困难。

这样，政府支持的贷款持有人可以获得最久长达一年的宽容期（180天，外加180天的一次延期）。

私人抵押贷款减免计划

即使抵押贷款不是政府支持的，也可以使用抵押贷款减免。许多私人抵押贷款人都宣布为受COVID-19影响的客户提供帮助。

美国银行家协会（American Bankers Association）保有一份银行清单，清单上的银行都已宣布在疫情期间为客户提供帮助。一般如果查询到您的贷款银行不在表中，请不要担心，其有可能还未告知ABA。为了以防万一，最好还是电话问询。

法拍暂停

如果贷款归属房利美（Fannie Mae）或房地美（Freddie Mac）所有，则在2021年1月31日之前，房屋都不会被银行法拍。
而如果贷款得到FHA，VA或USDA的支持，则保护将至少持续到2021年2月28日。

在此之前，法律禁止贷方和服务商对贷款人的房产进行法拍。

针对房客的救济方案

在2020年12月28日通过的新冠病毒救济法案里，同时也包括对租房者的保护。根据法案新规提出，如果租户由于与新冠疫情相关的财务困难而拖欠付款，则至少要等到2021年1月31日才可以驱逐租户。

美国各州和地方政府将提供250亿美元的租金援助，来帮助无法付款的房客。一般租客要获得减免租金的资格，就必须要符合家庭收入不能超过该地区中等收入的80％；或者有新冠疫情带来严重的经济困难；或者房客面临随时有失去住房的风险。

但是不论是何种情况，一旦遇到不能支付房租的情况，一定要尽快和房东沟通。在疫情期间，需要房东和房客相互协商，如何处理错过的租金或怎样支付滞纳金，或如何处理收入恢复后的房租还款。尽管各个州已经颁发措施来保护房客，但是最好确保房东和房客能够达成书面一致，同时保障双方利益，才是双赢的结局。

州和联邦失业援助

美国各个州采取了一系列举措，来帮助雇主留住本应被解雇的工人，并为那些已经失业的人们提供一些补助和保障。

得益于国会和特朗普最近通过的新刺激法案，现在正在领取失业金的人应该有资格每周获得额外300美元的联邦失业补助。这额外的300美元补助应将在10周内到账，各位可以自行查看账户。

小心抵押贷款骗局

Resources: APEX Home Loans

大家面临疫情来临的困难，不断感受到政府保护政策和身边朋友带来的温暖。但同时，有一些不法商人将这次国家紧急情况视为机遇。

据消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）警告，已经出现了针对贷款出现的骗局案件。很多骗局中，骗子可能会要求预先付费用才能获得贷款修改服务，或者要求房主签字过户，或是要求房主随意签署文件，同时强力推荐向非贷款方支付偿还贷款，或者欺骗房主可以不经申请马上停止支付偿还贷款。

如果有人提出任何上述要求，一定要谨慎小心，可以随时向据消费者金融保护局CFPB提出投诉或致电（855）411-CFPB（2372）来举报。

美国联邦贸易委员会提醒：“政府不会打电话问你的社会安全号码，银行账号或信用卡号。任何人号称政府致电询问以上信息的都是骗子。”

对于我们许多人来说，现在这个阶段可能仍然艰难，但是面对贷款问题，我们一定要将谨慎贯彻到底，通过合法途径寻求解决办法。在疫情当下，借贷人也不希望购房者轻易的失去偿还能力，良好的沟通是解决问题的最优解。