美国地产延税法律1031

叶思明律师,会计师,JD,TAX LLM,MBA,MSF
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税法1031在美国的房地产业务中有着举足轻重的意义，大部分的房地产投资人和开发商都有一定的了解和应用，以下我们具体讨论该法律的执行细节。

首先，税法1031的全程叫1031 Exchange，用来鼓励投资人及时出手和更换现有的房地产来推动旧物业的翻新和建设所带来的就业和经济效益。我们知道，一些已经成功的投资如果出手，投资人往往有很高的税务负担。就像退休基金的投资一样，如果投资人的本意是长期投资，没有税务上的延期征税优惠，投资人会失去相当大的动力。美国新减税和就业法（TCJA）在2017的立法时，对1031保留了在房地产的使用。2021年的基础建设法案（Build Back Better）也保留了1031的完整。看来1031将会仍然是未来投资人和遗产规划中不可缺少的部分。

1031的执行有相当的约束。1031规定投资人的现有投资出手要在45内把三个可能的代替资产注明下来。1031的出手一般在有合格中间人（Qualified Intermediary）的过户公司进行，用来保证投资人不能实际接触过户过程中的现金。另外，1031要求投资者的替换房产在180天内过户，而新房产的过户也要以合格中间人的过户公司进行。总的来说，QI的使用就像用了股票交易行一样，除了有几千块的手续费外，没有其它实际的交易不同。

1031的计划一般涉及到物业的规划等方面。1031要求投资人的物业值不能减少（包括贷款部分）。如果新投资因为挪用现金或减少贷款，那么减少的投资部分就是增值交税的部分（不只是按出手的比例来算增值的部分，如用了$1000块的现金，就要按$1000增值来交税）。很多时候，业主如果不能及时在180天内完成新物业的过户，计划中要有考虑用临时停放（parking）的服务。再有，如果现有的产业是楼房，而新产业是地盘，还有可能出现一部分的增值在收复（recapture）的定义下提前交税。更有，如果业主有计划使用或减少投资的一部分，可能更好的计划是按比例在1031前后出手一部分的产业交退出部分的增值税，而不是在1031的过程中按全部的退出交税。

1031的细节要求很多，主要的出发点是尽量满足税法优惠要求的实现带动投资和经济的保证。这就给业主带来一定的困难，因为1031的应用就像坐汽车一样，如果计划的好，效果是开车的方便和公交的费用。很多时候，业主的投资计划并不复杂，但是成功的房地产的后面一般都有大投资人对1031的应用而需要改进。所以就像别的竞争一样，如果税务上没有拿到1031的优惠，别的拿到优惠的竞争对手等于是战略上就已经得到社会和业内的认同。对于遗产规划，1031应该更可以说是核心技术。希望业主对1031在各个领域的重要性有一定的了解。