美国房地产热潮2021年能否持续？

2020年以来美国房市表现强劲的原因

1. 疫情带动购房需求

【本报讯】据南方财经报道分析，2020年初，新冠疫情开始在美国不断蔓延，且到目前为止美国疫情仍未见明显改善。根据美国约翰斯·霍普金斯大学1月28日发布的新冠疫情最新统计数据显示，美国累计新冠死亡病例已超过44万例，达443,769例，累计确诊病例超过2600万例，达26,338,607例。

疫情的爆发使得美国许多公司员工不得不居家办公，带动美国居民住房需求上升。另外，居家办公意味着不一定要就近买房，人们购房选择范围更广，特别是一些人流密集度低的区域住房的需求不断上升，带动美国房市热潮。

Wind数据显示，美国房地产市场自2020年疫情爆发以来表现亮眼，代表美国房市景气程度的全美住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行住房市场指数自2020年5月美国经济重启以来不断攀升，2020年12月份美国住房市场指数为86，这已经超过了经济危机前2005年时创造的高点水平。

从美国房地产市场的销售情况来看，美国在经历第一波疫情冲击后，自2020年5月以来，美国房地产销售明显走强，新建住房和成屋销售同比增速均出现大幅攀升，其中2020年7月至10月份美国新建住房销售同比增速均位于30%以上。

在销售大幅转暖的同时，美国房地产价格也出现了明显上涨。从美国房地产市房价走势情况来看，疫情对于美国房价走势的冲击有限。美国20个大中城市标准普尔/CS房价指数同比增速在2020年6月份达到3.48%的低点位置之后，自2020年7月份开始大幅反弹，2020年10月该房价指数同比增长8%创下6年以来新高水平。另外，从新建住房销售和成屋销售的中位价同比增速来看，美国成屋销售价格同比增速大幅上升，10月同比达到15.5%，新建住房销售中位价同比与疫情前较为接近，销售向好和房价走高反映出当前美国房地产市场成交火热。

另外，美国新建住宅获批和开工情况自2020年5月美国经济重启以来不断改善，目前已超过疫情前水平，且创2006年以来新高。

2. 优惠的房贷利率和较低水平的地产库存

低利率有助提高居民购房意愿。在2020年初新冠疫情的影响下，美国经济基本面受损严重，美联储不得不推出“零利率和无限量QE”的组合拳拯救美国经济。在这种情况下，美国住房抵押贷款利率一路跌至历史低位，截止到2020年1月14日，美国30年期抵押贷款固定利率已低至2.79%，较2020年2月疫情发生前降低66个BP。对于住房市场而言，长端利率的下行将降低居民房产购置时的融资成本，从美国住房购买力指数与美国30年期抵押贷款固定利率之间的相关关系来看，当长期抵押贷款利率下降时，居民的住房购买力也会出现明显提升，从而拉动居民的购买意愿。

同时，疫情的蔓延影响了新屋开工进程，美国地产库存处于低位，美国或将迎来房地产补库存阶段。新房/成屋可供应月度指标是衡量地产库存最直观的经济指标，它表示以当前销售速度，库存可供销售时间。Wind数据显示，2020年11月美国新房可供应月度为 4.1 个月，虽较9 月份的 3.5 个月开始回升，仍处于较低水平，2020年12月成屋可供应月度为 1.9 月，位于有记录以来最低水平。

3. 美国居民杠杆处于历史较低水平

目前美国居民杠杆处于历史较低水平，意味着美国消费者具有较大加杠杆空间，进一步推动地产市场增长。

2021年美国房地产热潮是否能持续？

据相关研究表明，预计2021年美国房地产市场热潮将持续，并带动房价温和上涨。

原因有五：第一，根据美联储公布的点阵图显示，美联储在2023年之前将保持零利率，也就意味着至少2021年房贷利率仍将保持低位，美国居民买房成本仍处于低位。
第二，目前美国居民杠杆水平仍处于历史低位，美国购房者杠杆空间较大，在需求端形成支撑；
第三，美国疫情料将至少在今年上半年持续，不少美国公司在今年年底前将大概率继续鼓励员工居家办公，低密集区域住房需求可能进一步上涨；
第四，当前出租空置率和房屋空置率均处于低位，住房自有率处于高位，意味着美国房市仍处于受自住需求驱动的真实购房需求，而非受投资需求推动的“投资型”买房，因此今年房价也不会大跌。

第五，鉴于美国新屋开工已于2020年5月以来开始逐步回升，且2020年12月已恢复至疫情前水平，美国房市将迎来补库存阶段。且美国疫苗在2021年二季度大范围使用后，将进一步提振新屋开工增速，美国未来房地产补库存的趋势将加速，因此2021年下半年，房价高增速的趋势或许不能持续，但考虑到美国房市需求仍旧旺盛，房价仍将温和上行。

另外，房市的热潮也会带动2021年美国经济增长。从历史上来看，美国新屋销售增速与美国GDP增速高度吻合，且新屋销售指标一般较GDP增长提前3-24个月，新屋销售好转预示着经济在2021年将会复苏。