美国房地产市场出现 “久违的火爆景象”

据《华尔街日报》报道，如今，美国房地产市场出现了自2006年以来“久违的火爆景象”。

2006年是美国房地产泡沫最为严重的时候，后来发生的次贷危机在2008年引发了一场全球性的金融海啸。但现在，美国的房地产市场热潮跟2006年相比，有很大的不同，购房者信用度很高、资金也很充裕，有能力支付巨额的首付；新开建商品房的数量远远不能满足市场需求，买家们对数量有限的商品房展开了激烈的交易竞争。但另一方面，由于准入门槛很高，对于那些还没有首套房的美国人而言，要买一套属于自己的商品房变得更难了。用从业者的话说，“现在房屋成为了奢侈品。经济两极分化很严重。一方是经济非常困难的人，另一方是不管三七二十一先买房投资的人。”

疫情角度
新冠疫情导致许多在家办公的人搬离纽约、旧金山这些大城市，到郊区更广阔的空间去住。

货币角度
2020年美国GDP萎缩了3.5%，广义货币供应量（M2）却同比暴增了25.8%，增发的货币有部分流入楼市不足为奇。

需求角度
美国成年人人口比重中的最大群体是“千禧一代”。他们正在迎来买房的年龄段。

躲避疫情
许多美国人逃离城市

在波士顿附近经营房地产公司的安索尼·马拉奇，是2004年进入这个行业的。

对于马拉奇而言，现在波士顿郊外住宅的需求旺盛程度是他从业以来从未遇到过的。他公司去年的营业额达到了10亿美元。最近这段时间，买房者的信用度很高、资金也很充裕，有能力支付巨额的首付。马拉奇说：“100万一套的房子，首付直接支付50万美元。这种情况是我之前从来没有遇到过的。”

专业的房地产市场分析师认为，新冠疫情导致许多在家办公的人搬离纽约、旧金山这些大城市，到郊区更广阔的空间去住。这也是导致目前美国国内房地产市场火爆的原因之一。

多重因素
美国房市或稳定向上

一些市场分析人士认为，受其他一些长期因素的影响，即便是新冠疫情刺激下的需求出现下滑，美国商品房市场的活跃程度也不会减退，而且还会保持稳定向上。

从人口角度看，作为全球第一大移民目的国，美国是发达经济体中少数几个人口保持长期稳定增长的国家。2020年4月，美国普查局最新的统计结果显示，该国人口在过去十年中增长了约8%，平均每年新增200多万，总人口已超过3.32亿。尽管增速较以往有所放缓，但仍足以让德国、日本等陷入人口衰减危机的发达国家羡慕不已。

此外，美国人口年龄中位数为38.5岁，虽然高于2010年时的37.2岁，但依旧是G7国家中人口结构最年轻，且唯一一个中位数低于40岁的国家。

从货币供应量看，1960年1月1日至2021年1月1日，美国的广义货币供应量（M2）平均每年增长6.8%，同期美国国内生产总值（GDP）年均增幅为3.1%；而2020年美国GDP萎缩了3.5%，M2却同比暴增了25.8%，增发的货币有部分流入楼市并不足为奇。

从抵押贷款利率看，在新冠肺炎疫情全面暴发之前，当时美国30年期的抵押贷款利率为3.7%左右，而2020年最低时只有2.7%上下。1%的利率差意味着，一套价值30万美元的房产，如今购买所需支付的所有成本将比之前节省约6万美元。

分化严重
没钱的人买不起首套房

如今，美国成年人人口比重中的最大群体是“千禧一代”。他们正在迎来买房的年龄段，而且资金也正在汇聚到他们的钱包里。与此同时，美国房地产市场现在处于严重的供应不足阶段。新开建商品房的数量远远不能满足市场需求，住房所有者在家里居住的时间段比之前更长（购房并不是以炒房为目的）。买家们对数量有限的商品房展开了激烈的交易竞争。

由于吸取了上一次的教训，现在美国国内房贷提供机构都维持着非常严格的审核标准。格伦·凯尔曼是美国一家房地产中介公司的CEO。在接受采访时，他表示：“现在房屋成为了奢侈品。经济两极分化很严重。一方是经济非常困难的人，另一方是不管三七二十一先买房投资的人。”根据美国人口调查局的统计显示，美国2020年第四季度的住房保有率为65.8%，超过了2016年第四季度的63.7%。

不少经济学家认为，现在的美国房地产市场热潮跟上一次相比，系统性风险少。另一方面，由于准入门槛很高，对于那些还没有首套房的买家而言，要买一套属于自己的商品房变得更难了。