据优房网讯，许多经济学家对于经济衰退之后的恢复形式各执一词，有的人认为疫情之后经济会呈V型反转，有的人认为疫情之后经济会呈U型反转，U型反转相比V型来说，其恢复的过程更加漫长，因此即使疫情完全过去之后，经济也需要一段时间才能恢复到疫情前的水平。
但是随着第二次刺激支票的发放，部分经济学家在用一种新的经济术语来描述当前的状况，即经济K型恢复。那么什么是K型经济恢复，它又会给房地产市场带来什么影响呢？今天我们就了解一下经济K型恢复。
1. 什么是经济K型恢复
经济K型恢复是指在疫情过去之后，像科技业和软件工程业等产业的会迅速反弹恢复到疫情前的水平，但是像酒店娱乐业和服务业等产业的恢复速度会比较慢，如果这些产业要想恢复到疫情之前的水平可能还需要政府的支持。
根据美国商务部的资料显示，社会上的产业可以分为两部分，即恢复速度较快的科技类产业和恢复速度较慢的服务类产业。对于科技企业来讲，疫情在带来消极影响的同时也带来了不一样的机遇。亚马逊(Amazon)就是一个很好的例子，由于疫情的封城措施，更多的消费者倾向于网上购物，因此亚马逊的市值比疫情之前还增加了不少。
但是对于旅游，餐饮，酒店和娱乐业来讲其恢复速度及其缓慢，甚至还有逐渐下降的趋势。因此这些产业在疫情之后急需要政府的支持与帮助，比如说政府可以适当的减免这些企业的所得税，或者给予相应的政策补贴。
根据美国劳工局最新的数据显示，通信业，财务活动和商业服务的平均小时工资比较高，并且远远高于美国平均薪资水平。其他服务业和酒店娱乐业的每小时薪资却比较低，尤其是酒店娱乐业，其薪资水平只有通信业的38%。按照每小时薪资水平来推测年收入的话，通信业的薪资要更高，酒店娱乐业的薪资水平会更低。
2019年所有产业的失业率中，包括通信业和商业活动产业在内的高收入产业的失业率明显低于其他产业。虽然2020年所有产业的失业率都比较高，但是高收入产业的失业率在所有产业中的失业率是比较低的。其中酒店娱乐业的失业率在所有产业中最高并且在今年11月份达到了16.3%，这个数据说明每100个从事酒店娱乐业的人中，有17个人面临着失业的危险。
相比与2019年，2020年所有产业的失业率都大幅度增加，其中酒店娱乐业的失业率增加了11%，但是财务活动的失业率仅仅增加了1.8%。除了财务活动外，通信业和商业服务的失业率增加幅度也比较小，大约在2%左右。总体来讲，高收入产业失业率的增加幅度要远远低于低收入产业。
回望历史上的经济衰退，K型的经济恢复在疫情当下或许是第一次。在2008年经济危机时最先受到冲击的就是金融市场，无论是高收入产业还是低收入产业全部都受到了影响，其影响之大使得其恢复的时间也比较长，因此2008年金融危机更像是U型恢复。但是这次疫情并未影响到中高收入产业，反而是低收入产业受到了重击。
在2021年随着疫情的逐渐结束，像计算机软件等行业的恢复速度会快于酒店娱乐等低收入产业。根据yelp的数据显示，自从3月份以来已经有72000多个企业倒闭，这些小型企业大部分都是酒店，酒吧和餐饮企业。值得注意的是，这些产业并不会随着疫情的消失而慢慢恢复，如果在政府不能给予补贴的情况下，这些产业是否能快速恢复都要画一个问号。
2. 为什么会出现K型经济恢复 – 社会财富不均衡
总体来讲这次疫情出现K型经济恢复周期的主要原因是社会财富不均衡，换句话来说也是因为收入的差距所带来的。收入越高的人在当下受到的影响越小，在疫情过后恢复的速度就越快。但是收入较低的人却恰恰相反，接下来我们从不同的收入人群来解释K型经济恢复的原因。
2-1 高收入人群：并未受到影响
对于像科技业等高收入产业来说，疫情期间在家办公已经成为了常态。我们拿程序员当作例子来讲。众所周知程序员的薪资普遍高于美国平均水平，在疫情期间程序员可以在家工作，推特（Twitter）甚至在最近通过了员工可以永久远程工作的要求，这就说明疫情的存在与否并不影响程序员拿到较高的薪资。
根据员工调查报告显示，非常愿意回归到办公室工作的人只有17%，而其他的员工却抱有观望的状态。对于科技产业来讲，在家办公和在办公室办公的区别不大，但是对于低收入人群就不一样了。
2-2 低收入人群：受到严重影响
不同于就职于科技企业的高收入人群，对于低收入人群来讲，他们基本上没有选择，我们接下来以在餐厅的服务人员为例。在疫情之前餐厅的服务人员每个月的平均收入也不会很少因为北美是有小费传统的。因此在正常的情况下，餐厅的服务人员可以过上正常的生活，不需要在温饱线上挣扎。
但是疫情的到来使得餐厅的就坐率急剧下降，根据数据可以看出，2020年3月份到6月份的餐厅就坐率下降的幅度特别大，尤其是纽约州和加州，其餐厅就坐率一度下降了100%。这就说明大部分人在疫情前期都没有堂吃。
从2020年7月份以来，虽然就坐率有所上升，但是2020年11月份疫情的二次爆发使得其就坐率又开始下降。在此种情况下，餐饮业为了维持基本的盈利，他们会大幅度裁员，因此就有餐厅服务人员大量失业的情况。即使餐厅服务人员没有失业，但他们所收到小费的比例也将大大减少，这两个因素都使得根据调查报告显示，百分之二十服务人员和个体经营户对回归到一线工作会感到有较大的压力，而仅有百分之四的高管对此表示有压力。但是现实的情况是：对于服务人员来讲他们并没有选择的余地，如果不回归到一线工作，他们可能无法解决温饱的问题。因此他们只能冒着较大的风险，但是拿着较低的工资。
2-3 整个社会：收入两极分化
正如我们上面分析的那样，对于科技产业等高收入人群来讲，疫情过后其经济恢复较快，因为疫情给这些产业带来的影响只是暂时的。但是对于服务业等低收入人群来讲，疫情过后其经济恢复比较慢，因为这些产业的恢复需要整个社会的消费能力恢复到疫情前水平。
高收入人群的消费能力在疫情前后即使变化，其幅度也不是很大，但是低收入人群的消费能力在疫情期间却是逐渐下降，若想使得低收入人群的消费能力增加，政府可能需要给予相应的支持，比如发放支票，减少其税收比率等。
在2020年和今年年初政府两次发放了刺激支票，问卷结果表明将近40%的受访者没有花掉他们收到的任何钱，因为他们将这些钱存起来了或者是偿还了债务。将近30%的人将钱全部花在了耐用品，食品和其他消费上，这些人没有能力把这些钱存起来。其余的30%的人是消费和储存的混合体。
从调查结果可以看出来，那些需要维持生计的人花费了全部的支票，而那些富裕的群体则是把钱存了起来。值得注意的是，这两个极端群体中，富裕的人群占了40%，努力维持生计的人却占了30%，由此可以看出社会财富的的两级分化，尤其是在疫情当下，富裕的群体更加富裕，低收入人群则更加挣扎。
除此之外，富人拥有更多的股票使得其财富积累更加迅速。根据彭博社的调查显示，在低收入者中只有12%的人拥有股票。随着收入区间的增加，越来越多人拥有股票。这就说明富人的财富增加更为迅速并且远远超过低收入人群，因此社会财富极不均衡。
3. 对房地产的影响
社会财富分配的不均衡在疫情当下对房地产也有不同的影响，我们接下来将把对房地产的影响分为两部分：即住房市场和租房市场。总的来说，住房市场在2021年依然会持续火爆，租房市场会在前期低迷，但是其随着经济的恢复其租房市场也会慢慢恢复。
3-1 住房市场–持续火热
回顾2020年一整年我们可以发现疫情反而使得房地产更加火热，房地产市场的火热根本是由于在疫情期间房屋贷款利率比较低，众多未受影响的高收入产业的人纷纷在当下购买房屋。由此可以看出，2021年经济K型恢复的话，对于高收入人群来说房产市场必将更为火热。
从2019年10月到2020年10月这段时间以来，所有房屋的价值都有上升的趋势，并且在疫情期间上升的幅度比较大。这也可以从侧面说明由于房产的价值不断增加，对于高收入群体来讲其财富正在逐渐增加。
房屋对于低收入人群并不是一个必需品，即使是在经济良好的状况下，低收入人群也不太可能会购买房屋，其原因有二：首先低收入人群不太可能从银行拿到较高金额的贷款，但是低收入人群的人均储蓄是比较低的，因此首付对他们来说是一笔不小的开支。其次，每月的房贷使得低收入人群的压力变大，相比于此，他们更愿意选择租房。
由于低收入人群在疫情期间在温饱线上挣扎，因此高收入人群才是这次疫情期间冲在购买房产第一线的人。随着经济的恢复，高收入人群的恢复水平更加快速，因此可以想见2021年住房市场会持续火爆。
根据NAR的预测数据来看，30年固定利率和浮动利率在疫情期间都有下降的趋势，即使在2021年会上升但是其幅度不是很大，并且不会超过疫情之前的利率。这就说明购买房产的话，较低的利率就可以付更少的利息，对于高收入人群来说这无疑是个买房的好时机。
根据NAR的预测数据也可以看出2021年的房屋售出量整体要高于2020年，并且在2022年还会再创新高，达到四年以来的最高点。总而言之，住房市场在接下来一年的需求应该会持续增加，由于供给需求决定价格，在需求高涨的情况下，其住房市场的价格也会一直升高。
最后我们可以用一个表格来总结不同收入人群对住房市场需求的不同。
3-2 租房市场–短期低迷
由于住房市场的火爆，目前租住房屋的人会纷纷选择购买房产而退租公寓，因此租房市场在当下并没有像住房市场那样火爆。
在疫情的当下，我们可以从新闻中看到大量的租客由于失业而交不起房租，因此低收入人群在疫情期间对租房的需求也比较小，他们只能选择租住在相对便宜的房屋中。
根据数据可以看出，自2020年3月份疫情以来，租金呈波动下降的趋势。这是由于租房的需求减少，在供给不变的情况下，其租金也在慢慢下降。
由于低收入产业的恢复速度较慢，租房市场的恢复速度基本上取决于低收入产业何时恢复。如果低收入产业恢复的话，那么低收入人群就会成为租房市场的目标客户。当低收入人群慢慢从经济危机中恢复，他们对租房的需求增加，租房市场可能到时会再度火热。
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