美联储努力放缓经济，抵押贷款利率升至7%以上

本周抵押贷款利率突破7%，为20年来最高水平，这也是美联储为减缓更广泛的经济而采取的激进举措已对房地产市场造成沉重打击的最新迹象。

根据房地美周四公布的数据，最受欢迎的房屋贷款产品——30年期固定抵押贷款的平均利率达到7.08%。抵押贷款利率上一次攀升至如此高位是在2002年4月，随着美联储迅速采取行动控制炙手可热的房地产市场，抵押贷款利率将继续攀升，这是降低租金成本并最终平息整体经济通胀的关键一步。

美联储并不直接设定抵押贷款成本，但其政策利率（联邦基金利率）的变化会影响经济，影响各种贷款。自3月以来，该行已五次加息，将其基准利率从接近于零的水平提高到3%至3.25%之间，预计下周将再加息0.75个百分点，这些举措已给房地产市场带来重大影响。毕马威首席经济学家Diane Swonk说：“人们可能会说，[增加]的抵押贷款利率百分比仍然很低。但我们在短时间内将抵押贷款利率降低了几个百分点。他们加息的速度之快本身就在破坏稳定。”平均抵押贷款利率上升得飞快，一年前是3.09%；即使到了3月份，30年期固定抵押贷款的平均利率也低于4%。从1月份的3.22%增长到现在的7.08%，增长了3.86个百分点，是一年来增幅最大的一次。此前的记录是1981年的3.59个百分点。

在疫情期间大部分时间里，利率低意味着有抱负的购房者涌入市场，争夺为数不多的可用房屋，导致价格飙升。但现在，由于担心每月要多支付数百美元的抵押贷款，买家纷纷退出市场，可用房屋的供应增多，房价整体下降。今年利率低于4%时，家庭收入中位数为71,000美元的家庭可以买得起448,700美元的房，并支付20%的首付。根据Realtor.com的数据，本周利率约为7%，他们只能买得起339,200美元的房。房价正以创纪录的速度下跌。本周早些时候发布的Case-Shiller房价指数显示，8月份的房价比一年前高出13%，低于上个月的15.6%。这两个月之间2.6个百分点的差距是该指数自1987年首次发布以来的最大跌幅。

随着利率飙升，抵押贷款需求也急剧下降。根据抵押银行家协会的数据，贷款总申请量处于1997年以来的最低水平。再融资比一年前下降了86%，全国抵押贷款机构，包括各大银行，都因市场放缓而裁员。但人们对可调整利率抵押贷款感兴趣了。ARM在应用程序中的份额为12.7%。

房屋建筑商也受到挤压。根据美国住房和城市发展部和美国人口普查局本月早些时候的一份报告，9月份总体住房开工率下降8.1%，经季节性调整后为144万套。到目前为止，与去年同期相比，今年单户住宅的开工率下降了5.6%。10月份，建筑商信心已连续第10个月下降，跌至2012年以来的最低水平，不包括2020年春季疫情开始时的两个月。全国房屋建筑商协会首席经济学家Robert Dietz在一份声明中表示：“这将是自2011年以来首次出现单户住宅开工率下降的一年。鉴于美联储采取行动导致利率持续上升，预计随着住房继续紧缩，2023年单户住宅将出现更多下降。”尽管如此，美联储的工具是有限的，官员们经常说房地产市场是表明他们的加息正产生预期效果的最明显迹象之一。美联储理事Christopher Waller表示：“我们开始看到对住房等利率敏感行业的过度需求进行了一些调整。但要使通胀率有意义地、持续下降，还要做更多。”

目前尚不清楚美联储加息何时或如何超过经济中其他领域的通胀。总体而言，消费者价格仍然居高不下，与去年同期相比，9月份上涨了8.2%。过去一年，租金成本也上涨了7.2%，8月至9月租金上涨0.8%。高盛公司预测，总体住房通胀率将在明年春天达到7.5%的峰值，然后在2023年底缓慢减速至略低于6%。这对美联储的政策有重大影响，因为住房成本在用于衡量经济中通胀的一篮子商品中占很大比重。但房地产市场放缓也可能最终导致租金价格下降。根据Realtor.com的数据，全国租金增长率降至2021年6月以来的最低年增长率（7.8%）。9月，美国租金中位数录得8个月以来的第二次月度环比下降。

抵押贷款利率的上升正在放缓市场，即使在疫情期间市场红火的地方也是如此。这一迹象令人鼓舞，表明市场正在恢复到某种程度的正常状态，但未来存在很多不确定性。