据华尔街日报专家分析，美国房地产市场很火爆，但是否已经过热，还是未知数。
很多美国人都想知道这个问题的答案，谷歌的分析数据凸显出许多人对楼市的担忧。
过去一个月，谷歌上有关“美国房地产市场何时会崩盘”这句话的搜索量上升了2,450%。据谷歌报告，同样，大批美国人也在搜索关于住房市场为何如此火爆以及房价缘何上涨的解释。
经济学家称，美国人的担忧也许是当今竞争异常激烈的市场自然发展的结果。Zillow经济学家斯皮克曼(Matthew Speakman)称：“如果我们目睹房价像现在这样快速上涨，可能会唤醒一些人对上次楼市热潮的某些回忆。”
一些美国人可能会感觉如今的房地产市场与经济大衰退之前的市场状况极其相似。鉴于上一次楼市热潮引发了全球性的经济崩溃，美国人有此担忧当然是可以理解的。但楼市专家认为，美国人目前还无需过于紧张。
全国住房建筑商协会(National Association of Home Builders)首席经济学家迪茨(Robert Dietz)称：“美国住房市场不会崩盘，但预计我们所目睹的确实不可持续的楼市增速会有所回落，这种超高速增长在2020年尤其明显。”迪茨表示，当房价涨幅超过收入增幅时，终将是一种不可持续的趋势。
美国房地产市场正发生什么？
一年前，美国首次出现新冠确诊病例激增之势，人们收到居家避疫的建议，购房步伐戛然而止。当时看起来房市将进入下行轨道。
然而，情况正相反。当房地产交易获准恢复时，美国人一窝蜂地买房。随着居家办公、线上教学的流行，许多家庭想在郊区买更大的房子。
有些城市居民厌倦了狭窄的公寓，决定一劳永逸地搬到更为乡野的地区，其他一些人则只是选择购买第二套房产，好在居家令实施期间有个清静的去处。
随着大批寻求买房者突然涌入市场，房价急升。到去年11月份，房价以经济大衰退以来最快的速度上涨，而且价格涨势直到现在还没有放缓。
这种住房需求也引发了一场建筑狂潮。迪茨说，去年，单户型住宅建造量增加了12%。房屋建筑活动的骤增自那以来已导致木材价格大涨，从而进一步推高新房价格。
对住房的强劲需求是内生性的
促成今天房地产市场繁荣的环境与引发上一次繁荣与萧条周期的环境大不相同。特别是，贷款机构的谨慎程度远非昔日可比。
引发大衰退的房地产繁荣源于次级贷款的增长。银行和其他按揭贷款机构安排了风险更高的贷款——这些贷款通常不需要借款人提供证明他们有能力支付月供的文件。许多贷款还采用了可调利率，这些利率在某一固定期限后迅速上升。当时，房主们也把他们的房子当作自动取款机，通过再融资借入此类高风险贷款，将房子积累的财产价值套现。
相比之下，今天的放贷行为要保守得多。“银行和按揭贷款机构在发放信贷方面一直很自律，这与我们之前看到的楼市繁荣时期的做法非常不同，”Realtor.com首席经济学家黑尔(Danielle Hale)表示，“事实上，银行在去年封锁之后收紧了贷款要求，因此，如今的买家比相当长一段时间以来的买家都更有资质。”
目前按揭贷款机构正在向信用评分更高的贷款人发放贷款则可以说明这一点。据Mortgage Bankers Association的数据，疫情暴发后，按揭信贷供应暴跌至六年最低水平，此后仅有小幅恢复。
在银行放贷如此谨慎的情况下，当前住房市场上的需求更具内生性。而疫情带来的生活方式的改变，并不是导致需求激增的唯一原因。
黑尔表示：“目前的需求是建立在适龄购房人口大幅增长的基础上，许多千禧一代即将步入30岁，这是首次购房的关键年龄。”
房地产界普遍认为，人们购买房屋的主要动机不是出于低利率或投资潜力，而是因为生活发生变化。千禧一代是目前人数最多的一代人，他们要结婚和生孩子。随着他们经历这些人生中的重大事件，拥有住房就成为他们更为优先考虑的事项。
房屋短缺推高房价
对购房者来说，眼下最大的问题是没有太多的房源。与需求的激增一样，房价的上涨也不是人为有意推动的。Auction.com的市场经济部副总裁布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)说道：“疫情期间房价的疯狂上涨肯定存在一些泡沫，但除去这些许泡沫，可看到价格拥有坚实的需求支撑。”
上一次房屋市场泡沫破裂时，许多房屋建筑商损失惨重。在那场崩盘之前，一些公司从事投机性的建筑活动，因此当市场触底时，这些公司积压了很多新建造的房屋，可有意向的购房者寥寥无几。
随之造成的后果就是，房屋建筑活动大大放缓。专家们指出，房屋建筑商直到最近的几年才恢复业务增长。而在这同一时期，许多美国人忙于结婚和生孩子，房屋供应和需求之间出现了巨大缺口。
联邦住房贷款抵押公司(房地美)近期的一份报告估计，美国在满足购房者需求方面存在400万套房屋的缺口。供应缺口较2018年扩大了50%。
更糟糕的是，有意卖房的人仍在观望，这减少了可销售的成屋数量。一些卖家可能仍然担心，在疫情期间卖房会有健康方面的风险。还有一些有卖房意向的人较为沮丧可能是因为他们要找到新的房子也同样很难，不得不推迟将现住房屋的挂牌出售。
新冠疫情是否会导致房屋止赎的情况增多？
从住房需求和房价上涨的速度来看，房地产市场的基础或许是稳固的，但该市场仍存在一些风险。
最大的风险可能是按揭市场正在发生的止赎事件。随着经济在疫情暴发之初呈螺旋式下降，立法者和金融监管机构迅速指示按揭贷款机构和服务机构为可能失去工作或收入的借款人提供救济。
特别是美国人可以要求对按揭贷款予以宽限，即允许他们减少按揭付款或完全不付，而且基本上不用给出理由。与此同时，美国颁布了暂停止赎的规定。
到6月末，超过400万美国人的按揭贷款被给予宽限。此后数百万业主结束了宽限，成功恢复月供。但是联邦政府已经多次延期宽限计划和暂停止赎规定。据美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的估计，截至4月中旬，大约有230万业主仍未恢复按揭还款。
目前还不清楚这些房主中有多少人最终将能够重新开始偿还抵押贷款，而住房市场的命运可能将取决于监管机构能否成功防止止赎的大量发生。
由房地产评估师和风险管理人组成的机构Collateral Risk Network的首席执行官特赖斯(Joan Trice)表示，如果所有这些房屋同时陷入违约状态，“将导致市场崩溃”。
“目前的宽限还贷比率是上一次危机时的两倍。”特赖斯补充道，“这将造成混乱，给市场带来毁灭性的打击。”
美国消费者金融保护局(Consumer Financial Protection Bureau)最近提议把暂停止赎的时间延长到2022年，并让借款人能更容易地申请改变他们的房贷条款，从而使他们可以保住自己的房子。消费者金融保护局还建议，该机构将对放贷人和贷款服务商的操作进行审查，以保护房主。
此外，奥巴马(Barack Obama)执政时期出台的法规加大了申请止赎的难度，使止赎比上一次房屋市场衰退期时更难操作。
美国企业研究所的房屋市场和融资中心(American Enterprise Institute's Center on Housing Markets and Finance)联席主任平托(Edward Pinto)表示：“把这一切综合起来看，发生大规模止赎的风险大大减少。”
在某种程度上，一些房主仍然可能违约，但这样的情况不一定会泛滥。在房贷由联邦住房管理局(Federal Housing Administration, 简称FHA)担保的贷款人中，暂缓还贷比率较高。
布洛姆奎斯特表示：“最大风险在于2014年以来发放的得到联邦住房管理局(Federal Housing Administration, 简称FHA)支持的贷款。”这些贷款有着更高的风险，借款人的债务收入之比较高。其中很多借款人依靠首付款资助才得以购房。
布洛姆奎斯特说：“这些FHA贷款的借入者将最有可能在疫情过后丧失抵押品赎回权，此类贷款占比大的市场可能受影响。”据美国企业研究所(American Enterprise Institute)的研究结果，以截至今年2月的FHA贷款拖欠率计，风险最高的住房市场包括亚特兰大、休斯顿、芝加哥和达拉斯等。
对于眼下处于窘境的房主而言，好消息是，整体而言他们的房屋已经升值。鉴于全美范围内对住房的高需求，房产专家称这些家庭中的大多数应该能够将房屋脱手，甚至赚上一笔，然后重新成为租房大军的成员。
如果抵押贷款利率上升会怎样？
丧失抵押品赎回权的艰难情形并非房市面临的唯一潜在威胁。事实上，随着房价涨到如此程度，在能否负担得起买房成本的问题上，许多买家都十分小心。
而抵押贷款利率的日益上升会威胁到这种平衡。布洛姆奎斯特说：“抵押贷款利率若以极快速度大幅上升，或令需求突然降温，市场将迅速由盛转衰。”
大多数房产专家都预计，抵押贷款利率今年只会在某种程度上温和上升。利率已经从年初创下的纪录低点反弹，但近来稳定在3%左右。
专家们表示，如果利率恢复上升势头，房价涨势或将相应放缓。这可能给一些买家带来机会，因为负担能力差的买家会被暂时挤出市场。
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