在 2021 年春季或夏季，几乎所有潜在购房面临的最大挑战，大都是关于市场上房屋短缺的悲惨故事。很多买家没有办法应对其他的竞价者，他们也无法与那些令人震惊的现金报价，更糟糕的是，他们甚至没有机会去看房，这栋房子就卖掉了。
虽然待售房屋供应有限的原因有很多，例如房主推迟销售，希望等到大流行过去再买；低抵押贷款利率诱使房主进行再融资和改造而不是搬新家，以及婴儿潮一代希望就地养老。但同时许多真实的房地产专家指出另一个现象：私下出售房源。
私下出售房源，也称为办公室独家房源或私人房源，在房地产经纪公司内部营销或代理人与潜在买家之间私下交易，同时房屋的售卖消息未公开或在多重上市服务(MLS) 和其他网站上列出营销。
McEnearney房地产经纪人协会副总裁兼首席信息官大卫表示，已经发现办公室独家房源在增加。 “现实情况是，我们的房屋供应严重短缺，而市场上购买需求过剩，因此与正常市场相比，代理商或公司可能有更多的买家来购买 MLS网站信息以外的房产。”
对于经纪公司而言，办公室专属的好处是，同一公司内的代理人处理销售的可能性更高。这样，经纪商就可以赚取交易的全部佣金，经纪商在每个市场都在争夺房源和买家，有些经纪商使用办公室独家商品作为营销工具来吸引买家与其代理商合作。一些卖家更喜欢办公室专属，因为它们是私人销售渠道，不会对市场上的所有人公开房屋的照片和价格。
西雅图Redfin房地产经纪公司首席执行官格伦凯尔曼(Glenn Kelman) 表示：“‘独家’一词在房地产和其他企业中被广泛用作一个积极的词，暗示着特殊的访问权限。”
“但‘排他性’的定义是指排除某人，这应该是一个否定词。排除人们了解待售房屋是错误的。”
许多房地产经纪人表示，私下出售损害了无法进入完整待售房屋市场的买家公平竞争的权利。此外，位于弗吉尼亚州尚蒂伊的Long & Foster Real Estate总经纪总裁拉里·“布默”·福斯特 (Larry “Boomer” Foster) 表示，如果卖家限制了他们的买家群体，他们就不太可能获得最高的房产价格。
“虽然我们鼓励每个卖家公开列出他们的房产，但卖家有时会要求我们最初将他们排除在 MLS 之外，”福斯特说。
福斯特说，最近有一方要求将他们的房屋私下列出，他们很快就收到了全价报价。但他们的上市代理人也询问他们是否愿意公开上市，看看会发生什么其他报价。几天之内，这处房产就以比挂牌价高出 130,000 美元的价格售出。在公开市场上的最大曝光率能为卖家带来最高的价格和最快的销售，并为所有合格的买家提供机会。
了解追踪私人列表
确定非 MLS 上市的房产确切数量很复杂，因为相比之下公开销售的房屋的数据集中很好收集。MLS 允许卖家控制他们的房源，所以如果他们更喜欢私人房源，他们可以与他们的经纪人签署一份弃权书，让他们的房子远离 MLS。在许多情况下，房地产经纪人会在签订合同时在 MLS 上输入列表，因为 MLS 数据用于跟踪销售，大部分经纪人希望获得销售信用作为其未来宣传的背书。
“有趣的是，我们从 MLS 领导者和活跃的经纪人成员那里听说办公室独家销售正在增加，”全国房地产经纪人协会(NAR)的 MLS 参与主管 Rene Galicia 说。“这是由于房源库存紧张，也可能是市场驱动的。当待售房屋数量有限时，我们的会员希望获得最多的房源。”
Redfin 房地产经纪公司审查了挂牌并立即标记为已售或“待定”的房屋数量，这些房屋是指已签订合同但尚未结算和转让所有者的房屋。一天内售出的房屋更有可能在进入 MLS 数据之前就已经上市。
其研究发现，自 2019 年 11 月以来，未向公众销售的房屋数量增加了 67%，从市场的 2.4% 增加到 4%。此外，该比率在 2021 年每个月都在上升。在 DC 地区，非 MLS 挂牌率近年来有所波动，从 2019 年 3 月的 6.7% 到 2021 年 3 月的 6.1%；从 2019 年 3 月北弗吉尼亚州的 6.7% 到 2021 年 3 月的 8.6%，并在同一月份稳定在马里兰州的 6%。
根据今年 3 月 1 日至 4 月 1 日输入 MLS 的数据，Redfin 估计私下出售可能性最高的前五名市场包括坦帕 (7.6%)、华盛顿 (7.1%)、西雅图 (6.4%)、巴尔的摩 ( 5.8%）和丹佛（5.6%）。
然而，大量潜在的私下出售也可能表明这些市场上的许多房屋在一天内就在公开市场上出售。上市代理可以在准备上市时将物业列为“即将推出”，这意味着买家及其代理准备在物业上市时立即报价。
现在买卖双方的竞争非常激烈，以至于一些经纪公司说他们有私人挂牌的‘秘密库存’来吸引买家，”华盛顿City Chic Real Estate首席执行官兼经纪人 Lindsay Dreyer 说，“但我认为这有点夸大其词。我使用 Redfin 的方法对数字进行了计算，发现只有大约 2.76% 到 3.72% 的房屋在没有首先在华盛顿特区、蒙哥马利县和阿灵顿县的 MLS 上列出的情况下售出。”
市场可能出现歧视
不管确切数字如何，一些房地产经纪人担心私下出售房源的歧视性可能会加剧住房拥有率的种族差距。
“一项又一项的研究表明，私下房源列表不成比例地排除了有色人种，”凯尔曼说。“2018 年，我与 Elizabeth Korver-Glenn 进行了交谈，她对住房市场的歧视进行了广泛的研究。她告诉我，缩小住房拥有方面的种族差距的最有效方法是禁止私下出售挂牌。”
Korver-Glenn 的研究发现，房地产经纪人的客户和关系通常反映他们的种族和背景，这意味着专门针对他们的网络进行营销自然会在房地产市场上造成种族障碍。
市场必须要求卖家支持《公平住房法》，如果有人对我说他们只想把房子卖给他们认识和信任的人，经纪人应该选择拒绝。出售的房屋可以改变某人的生活并帮助他们建立世代财富，经纪人们必须承担起相应的责任。
许多房地产经纪人认为私人上市激增的一个原因是NAR 于 2019 年 11 月颁布的明确合作政策的实施。 该政策要求每个 MLS 的成员在公开上市后的一个工作日内在 MLS 上列出他们的财产营销，指的是通过网站、社交媒体、庭院标志和电子邮件群发的广告与与代理商和潜在买家私下共享信息。
明确的合作政策旨在限制非 MLS 营销，规定要求经济人在公开销售后的三个工作日内在 MLS 上销售，截至 2019 年 12 月 1 日，Bright MLS——全国 500 多个 MLS 系统之一——开始对没有列出房屋的经纪人和代理商进行罚款。违规罚款为第一次违规 5,000 美元，第二次违规 7,500 美元，第三次违规罚款 10,000 美元。
但该政策让卖家可以选择不让房屋信息暴露在MLS上，在这种情况下，只要代理商遵守规则并坚持私人的个人营销，就不会被罚款。
虽然买家和卖家都受到私人独家刊登的影响，但这个话题主要是由业内人士而不是消费者来讨论的。只要卖家了解限制营销的潜在财务后果，私人独家销售不一定是问题。
问题的关键在于，这个低库存市场意味着房地产经纪公司之间的竞争越来越激烈，最简单的解决方案是确保每个人都能看到每栋待售房屋。（节选自华盛顿邮报）
相关文章
精彩导读
热门资讯
关注我们
