亚利桑那州弗拉格斯塔夫炙手可热的房地产市场正在出现降温的迹象。有很多买家退出合同，而且房屋待售时间在增加。亚利桑那州房地产经纪人公司的总裁表示，在经历了两年激烈的价格战之后，当前房地产市场出现的略微降温对于不断飙升的房价和不断飞涨的抵押贷款利率所带来的“双重打击”而言是一个可喜的转变。美联储预计将在本周三宣布20多年来最大幅度的加息，即0.5 个百分点。因为它要做的是对抗40年来的最高通货膨胀率，同时还要给大流行时代被推高的房地产市场施加一定的压力。加息将影响任何拥有住房抵押贷款、汽车贷款、储蓄账户或股票市场资金的人。
美联储加息和缩减庞大资产负债表的计划已经将30年期固定利率的抵押贷款平均水平推高至5%以上，远高于一年前的2.98%。更高利率的抵押贷款导致市场出现了一些降温的迹象，当然这也仅仅就是迹象而已，因为市场实际上仍然很热。
根据贸易组织抵押贷款银行家协会的数据，接近4月底，抵押贷款购买申请比去年同期下降了 17%。根据Redfin的数据，在过去的四个星期里，在抵押贷款业务下滑的情况下，富国银行甚至解雇了房屋贷款员工。根据全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，3月份成屋销售量下降2.7%，这是连续第二个月下降。这种转变正在全国各地上演。据该集团称，中西部下降4.5%、南部下降3%，东北部下降2.9%，但西部则保持稳定。Redfin的副首席经济学家Taylor Marr表示：抵押贷款利率以历史上最快的速度上升从一定程度上会抑制价格战，给房价飙升带来压力。当抵押贷款利率从3.5%跃升至5.5%，买家每月的在住房上面的开销就要增加数百美元。因此这也降低了很多买家的购买力，同时也缩小了买家的选择范围。
政策的制定者之所以抬高利率主要是担心飙升的房价，因为房价的攀升会带动整个经济通胀。对于用来衡量消费者价格水平的商品和服务来说，住房指标占其中的三分之一。如果住房成本得不到尽快放缓，那么整体通胀就更难回到正常水平。在过去的两年里，低利率、美联储的救助计划，以及人们选择居住和工作地点的灵活性共同推动了消费者对住房的需求。而与此同时，房屋供给数量又严重不足，因此导致房价飙升。
房地产经纪人、买家、卖家甚至房地产专家都注意到了市场稍微有一些降温，但同时他们表示市场还在走高，只是不如之前疯狂。例如，之前卖家可能会收到20个报价，而现在大概只有10个。但仅仅10个买家竞争仍然足够推高房价。只不过不会像20个买家推得那么高。房地产市场要恢复正常还有很长的路要走。美国全国房地产经纪人协会3日发布的报告今年一季度，美国70%的大都市房屋价格以两位数涨幅猛升。该协会在报告中表示，一季度，全美现有单户型住宅的价格中值同比增长15.7%，达到36.82万美元。这一增幅高于上一季度的14.3%。在其追踪的185个大都市中，近98%的地区出现了房价上涨。
报告显示，此次房价涨幅最高的10个大都市区中，佛罗里达州占了一半。涨幅排名前三的地区依次为：佛罗里达州蓬塔戈尔达（34.4%）、佛罗里达州奥卡拉（33.8%）、犹他州奥格登-克莱尔菲尔德（30.8%）。“上述地区的房屋价格以前相对便宜，但最近的人口流动导致了这些地区房价大涨，”NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）说，“房价在过去两年里持续走高。目前全美房屋库存极低，因此我们不太可能看到价格下跌，不过未来几个月增速应该会放缓。”劳伦斯·尹还指出，随着美国住房抵押贷款利率飙升，总体购房需求预计会进一步回落，因为贷款利率的上升将造成住房负担能力的下降。一季度，美国首付比例20%的现有单户型住宅月供升至1383美元，较去年同期增长了319美元，增幅达到30%；使用按揭贷款购房的家庭，其月供占家庭收入的比例增至18.7%，高于去年同期的14.2%。一些买家不得不退出市场，而其他买家则在成本进一步攀升之前竞相锁定交易。根据目前能查阅的最新数据，美国房价增速在2月份再次上升。凯斯-席勒全国房价指数显示，该指数监测的美国20个城市的房价较上年同期飙升20.2%，高于1月份18.9%的年度增幅，所有20个城市的房价都有两位数百分比的增长。
在城市中，凤凰城已连续第33个月录得最大增幅，房屋价格比2021年同比增长32.9%。佛罗里达州的坦帕和迈阿密，分别以32.6%和29.7%的年度增幅位居第二和第三。西雅图地区的价格比1月份上升了4.4%，是自去年春天以来最大的月度增幅。同比来说，该地区房价上涨了26.6%，是上述指数追踪的城市中第七大同比涨幅。
爱达荷州Boise Regional Realtors的总裁Becky Enrico-Crum每周要工作7天才能满足需求。而且她预计房地产市场不会很快放缓，因为建筑商的速度还是无法跟上当前市场短缺的供给。她所在的地区如果没有其他房屋挂牌出售，房屋供应将在大约三周内售完。
很多人都在想，房价到底能涨到多高，是不是泡沫？房地产市场会崩溃吗？ 专家认为：泡沫真的不存在，因为当前房价的走高完完全全是简单的供求关系决定的，供远远小于求！在纽约的哈德逊河谷，随着较富裕的家庭从纽约市搬来并购买了房屋，纽约的哈德逊河谷的房价出现了全国最快的增长。纽约阿尔斯特县的经纪人助理瑞安巴斯滕说，他没有看到下降，尤其是很多富人搬到此地并带来大笔资金。在过去的两个月里，利率从3.5%上升到5.5%，虽然这是一个巨大的增长，但这并不影响竞争。当然如果达到 6％、7％ 或 8％，那么人们才可能有一些反应，但是目前还没有看到这样的迹象。
西海岸的情况略有不同。根据家庭旅游技术公司ShowingTime的数据，3月底的加利福尼亚州，待售房屋的参观人数与今年年初相比下降了21%。这与去年同期形成鲜明对比，当时加州的集体看房活动相当频繁，热度攀升了76%以上。Redfin的研究显示，在洛杉矶和奥兰治县，2月份申请抵押贷款的购房者数量与去年同期相比下降了18%。在旧金山和圣地亚哥，则下降了13%。这是在美联储今年首次加息之前。
即使美联储试图解决房地产市场问题，但能用的工具也是非常有限的。由于供应链问题和劳动力短缺，再加上分区规则和增加的建筑成本，建筑商的难度也在加大。但与其他经济领域相比，美联储可能对房地产市场有更多的控制权。俄罗斯与乌克兰的战争可能会使能源价格在一段时间内保持高位；中国制造中心因冠状病毒新一轮的爆发而持续关闭进而引发了新一波供应链的短缺，这也可能使价格持续上涨的时间超过预期。
预计美联储主席鲍威尔将在周三为期两天的政策会议结束时谈论更多的不确定性，以及它是否会阻碍抑制通胀的努力。最近几周，几位政策制定者将不断上涨的住房成本作为减轻家庭负担的重中之重。其中美联储理事克里斯托弗·J·沃勒 (Christopher J. Waller )在3月的一次演讲中表示，随着住房成本继续上涨，住房可能会成为家庭预算中越来越大的一部分。他将更密切地关注房地产，以判断货币政策的适当立场。在某些地区的住房成本已经飙升了很多，可能需要更长的时间去提高利率进而缓解房价增长。Redfin 数据揭示了坦帕的一个鲜明例子，购房者需要每年赚取67,353美元才能支付该地区每月 1,684美元的典型抵押贷款。据Redfin称，这比去年同期增长了近48%，是美国所有主要都市区中增幅最大的。
总结起来，虽然当前房价攀升快，价格高，但是当今的房价增长完全是供求关系所决定。因此现在的房地产市场非但没有泡沫，而且价格更加真实地反映了市场需求。这种需求主要来源于人们投资理念的改变以及工作模式发生的变化。例如过去很多投资者更青睐于零售业，类似饭店，按摩院以及超市等等，现在越来越多的人意识到投资房地产可能风险更小，现金流更稳定；疫情期间很多人习惯了在家工作的工作模式，使得越来越多的人对拥有住房的理念有了新的认识。从前很多人认为房子可能只是用来睡觉休息的地方，利用率不高。但是现在不同，房子既是休息的地方也是办公场所。舒适的住宅更能让自己提高效率。再加上疫情期间政府各种各样的纾困计划使得市场上现金超量造成总体范围的通货膨胀。所有大宗商品都在涨价，房子自然也不例外。抵押贷款利率提升的根本其实是为了还给我们一个更加健康的房地产市场。
（节选自华盛顿邮报、新浪）
相关文章
精彩导读
热门资讯
关注我们
