2022新的一年：美国房产税如何变化？

众所周知，美国的房产税因州而异，虽然房价上涨确实可能导致房产税增加，但二者之间并非自动关联。实际上，在当地评估官认为有必要上调之前，业主的房产估值不会发生变化，而且调整也许发生在今年或者五年之后，完全取决于评估官办公室的工作安排。

有些市政当局通过上调税率来弥补开支，但在联邦资金的支持下，利率的增幅可能不如前几年显著。其他一些地区主动下调税率，从而帮助居民缓解近年来愈发沉重的税收负担。

此外，由于州和地方税的抵扣额度有望增加，收入丰厚的业主可能得到喘息的机会。2017年出台的最新税法将抵扣额度限制在1万美元以内，令众人错愕不已，此后来自高税收州的立法者便一直试图废除该限制。目前，他们的努力已有眉目，在上个月获得众议院通过的“重建美好法案”(Build Back Better)中，有关各方提出将抵扣额度的上限提高至8万美元。

房价上涨会马上影响房产税吗？

根据房地产门户网站Realtor.com上周的一份报告显示，到今年年底，美国住宅价格中值预计将上涨12%。最终，这将推高房产估值，进而导致房产税增加，但这种改变可能不会在一夕之间发生。

但其实房价变化何时会反映在估值上面，与居住地的政策有关。以新泽西州为例，有些城市会每年对房产估值进行重新评估，而另一些城市将其管辖范围划分成多个区域，每年对其中一个区域进行重新评估。如果某个城市被评估官划分成三个区域，相当于每个区域每隔三年重新评估一次。新泽西州的其他城市可能每隔五到七年才会对全市统一进行重新评估。

在这种情况下，房价涨幅可能在多年以后才会体现在业主的税单上。同时，由于地方政府在疫情期间设法为公共事业筹措资金，部分地区的房产税率有所上调，但联邦补助缓解了很多社区的燃眉之急。

比如芝加哥市议会在10月底批准通过了市长洛丽·莱特富特(Lori Lightfoot)的预算案，其中房产税的部分预计将增加7650万美元，少于2021财年的9400万美元。据政府官员，以25万美元的平均房价作为参考，业主将为此多支付38美元的房产税。

其他一些地区正在下调税率，包括佛罗里达州和德克萨斯州的多个城市，将财政收入维持在州规定的水平线以下，从而缓解纳税人的负担。

州和地方税抵扣额度有望提升

近期，新泽西州、纽约州、伊利诺伊州和加利福尼亚州等高税收州的富裕业主可能也在关注州和地方税抵扣额度的变化，目前这一调整已被纳入“重建美好法案”。

据华尔街日报的分析报道，上个月在众议院获得通过的法案中提议将州和地方税抵扣额度的上限从1万美元提高到8万美元，直至2030年。

自特朗普政府于2017年出台《减税与就业法案》(Tax Cuts and Jobs Act)以来，民主党派领导人便想方设法废除1万美元的SALT抵扣上限。在此之前，抵扣不设限制，这意味着纳税人可以从联邦所得税中扣除全部的州和地方税。现行的抵扣额度上限原定于2025年底到期。目前，参议院就是否提高SALT抵扣上限正进行激烈辩论，最终结果尚未揭晓。民主党希望在年底之前推动法案落地。

目前，投资者出售房产获利后并将所得收入再次用于购置另一处“同类”物业，则无需缴纳资本利得税。在遵守相关规定的情况下，投资者可以重复这一过程，从而达到无限期避税的目的。

投资者必须牢记一点，未来几年的政策走向仍充满变数和不确定性。这些提议无疑将成为下一轮改革的组成部分。即使如此，把握自己的财富，理性投资应是以不变应万变的致胜法宝。（节选自环域居）