2022年的房价很火爆，不仅在美国大城市的时髦街区或度假小镇，还有周边的郊区或远郊，房市的火爆几乎无处不在。
大流行之前房价已经一直处在上涨的趋势里，自从大流行来袭以来，房价更是一直在强劲上涨。现有房价中间值已飙升至超过 350,000 美元，约为十年前的两倍。就在过去一年，典型房屋的价格上涨了近 20%。
在全国 400 多个大都市地区中，大约有四分之一的城市房价飙升得更多。即使在房地产泡沫破灭之前的 2000 年代中期，也只有不到五分之一的大都市地区的年价格上涨幅度如此之大。
那么，经过一轮轮分析之后，让人不得不担心，我们是不是正面对着就要到来的房地产泡沫。房价大幅上涨是有充分理由的。
首先，联邦政府在大流行期间为支撑房地产市场所做了很多的努力。这包括暂停止赎和暂停支付政府支持的抵押贷款，这些抵押贷款阻止了不良房屋销售，因此在大流行期间，止赎的情况非常少。随着抵押贷款利率降至历史低点，房价也被推高。在很大程度上由于美联储的努力，典型的 30 年期固定利率抵押贷款利率在大流行开始时跌至 3% 以下，此后一直徘徊在该水平附近。
在大流行之前的大部分经济扩张中，增长率接近 4%。而在房地产泡沫中，这一比例约为 6%。由于大多数购房者在抵押贷款支付和收入允许的情况下购买尽可能多的房屋，因此较低的抵押贷款利率会迅速刺激需求和房价。
特别是在住房短缺的情况下，房市的需求和房价还是有很高的提升。这种住房短缺始于房地产泡沫的破裂和新房建设的崩溃。建筑商逐渐增加了建设，新房的建设数量也不足以满足需求。待售房屋的空置率从未如此低，并继续下降。同时出现的劳动力、木材和其他材料成本已经困扰着经济型房屋的成本，而且全球供应链的混乱使房屋建设更加复杂。
由大流行引发的随时随地工作进一步推动了住房需求。在美国最大的城市中心，受疫情影响最严重的许多公寓居民纷纷逃往郊区、郊区和小城市的安全和更大的空间。许多人买了房子，并且愿意支付比城市房价高得多的价格。
以纽约市为例，自大流行开始以来，迁出的人数比迁入的人数多出 50 万。纽约人正在亚特兰大、奥斯汀、奥兰多和坦帕等地买房。
大部分千禧一代现在都在 30 岁出头，这是前几代人购买第一套房子的年龄，购房也正在享受人口统计的顺风。出于经济和社会原因，千禧一代可能需要更长的时间才能成为房主。他们离开父母的家并开始组建家庭的速度较慢。但至少在十年中期，单户住宅需求将继续受到这一群体的推动。
房价本应走高，但到目前为止，它们上涨得如此之快，以至于它们越来越与家庭收入、公寓租金和建筑成本脱节。如果价格持续上涨的速度快于收入的上涨速度，那么拥有房屋最终将变得难以承受。如果价格远远超过租金，那么租房比买房更划算。如果价格超过建造房屋的成本，建筑商就有强烈的动力建造更多的房屋。
根据这些久经考验的房价估值指标，全国的房屋似乎被高估了 15%，而在南部和西部的大部分地区，它们被高估了 20% 以上。
尽管房地产市场被高估了，但这并不是泡沫。但如果市场转向投机，投资者主导市场，就会发生这种情况。目前大部分翻修是投资者购买旧房尽心投资，与之前的房地产泡沫不同，今天的房地产投资者大多是具有长期投资视野的大型成熟公司。他们购买房屋，修缮房屋，然后将其出租给买不起但又想要独栋住宅生活方式的家庭。
最理想的情况是价格降温，或多或少横盘整理，让收入、租金和建筑成本赶上来。如果抵押贷款利率很快小幅推高，从而对住房需求和最终价格构成压力，这似乎就有可能发生。
虽然预测利率何时会上升是一件勇敢的事情，但随着大流行消退和经济恢复完全健康，利率会上升是有道理的，这促使美联储减少债券购买并提高短期利率。
但价格下跌不会是广泛发生的情况，更强劲的就业市场将阻止止赎和不良销售，而住房短缺将为许多社区的价格提供众所周知的底线。当然，可能会出现更极端的情况，房价继续快速升值，投机加剧，泡沫膨胀。如果是这样的话，房价最终会因价格普遍下跌而遭受严重打击。
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