房地产市场陷入困境，而且今年秋天不太可能自行摆脱困境

受上个月高达 7% 的高抵押贷款利率的拖累，市场已经放缓得像爬行一样。买家买不起，卖家不愿出售，可用房屋数量仍然处于危险的低水平。这种短缺导致房价再次上涨，迫使许多潜在买家搁置他们的美国梦。穆迪分析公司首席经济学家马克赞迪表示，房地产市场“疲软，而且不会快速发展”。“我不认为情况会变得更好。但我认为情况不会变得更糟——因为它不能变得更糟了。”由于可供购买的房屋不多，今年房屋销售大幅下降。大多数卖家也是买家，因此他们不想放弃在 COVID-19 大流行期间获得的超低抵押贷款利率，而以更高的利率购买新房。因此，他们会保持原状，直到利率下降。这加剧了住房库存危机，导致房价居高不下，并导致买家争夺有限的待售住宅，引发竞购战和高于要价的报价。

根据房地美的数据，截至 9 月 7 日当周，30 年期固定利率贷款平均抵押贷款利率7.12%。这一比例高于一年前的 5.89% 和两年前的 2.88%。结果？根据 Realtor.com® 的分析，如今的每月抵押贷款付款额比两年前高出90% 。这一部分增长大部分是由于利率上升。“按照 7% 的抵押贷款利率，住房根本买不起，”赞迪说。具有讽刺意味的是，高抵押贷款利率和房价是美联储试图压低房价的结果。自去年以来，美联储一直在提高短期利率，以求平息通胀。一般来说，抵押贷款利率的变动方向与美联储利率的变动方向相同。因此，当美联储加息时，抵押贷款利率通常会上升。目前还不清楚美联储是否已经完成紧缩政策，抵押贷款利率是否会略有下降，或者是否还会进一步加息。全国住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨在谈到秋季房地产市场时表示，房地产市场“将变得困难且充满挑战，那些没有被高价淘汰的人面临的选择有限。”然而，一切并不全是黯淡的。八月份，进入 Realtor.com 的房屋数量略有增加。新屋销售一直强劲。此外，从历史上看，秋季房屋的竞争较少。有孩子上学的家庭普遍已经搬家，许多租房者也续签了租约。Realtor.com® 首席经济学家丹尼尔•黑尔表示：“秋季每年都会为买家提供这个机会，我不会说库存又回来了，但这是朝着正确方向迈出的一步。”

抵押贷款利率预计将保持高位

许多经济学家预计今年秋季抵押贷款利率将保持在 7% 左右。“我们确实预计抵押贷款利率会下降，但确定具体时间很困难，”黑尔说。“今年秋天可能不会发生。可能会在今年晚些时候，甚至明年。”对于买家来说，好消息是一旦美联储完成其主要的抗通胀举措，抵押贷款利率可能会下降。如果经济因加息而陷入衰退，美联储可能会降低加息。这并不意味着购房者应该屏息以待较低的利率。迪茨预计，到明年年底，利率将降至 6% 左右。目前，预计美联储将维持利率稳定，甚至再次加息。即使确实如此，预计抵押贷款利率也不会大幅上涨或达到两位数。“我们现在可能已接近抵押贷款利率峰值”迪茨说。

房价再次上涨

购房者似乎无法获胜。价格刚刚开始下跌，现在又开始上涨。他们应该感到振奋的是，疫情期间的价格大幅上涨似乎已经结束。大多数房地产专家预计房价不会上涨太多，有些人甚至认为房价可能会再次下跌。穆迪赞迪预计今年秋天价格会出现一些下跌，但幅度不会太大。他预计明年这个时候价格将下跌几个百分点——与大衰退期间价格下跌 30% 的情况完全不同。“目前的房价是完全买不起的，”赞迪说。“对于卖家来说，要开始出售房屋，他们将不得不降低价格。”黑尔预计价格将“大幅横盘整理”，保持在目前的水平。与此同时，其他人预计与去年相比，价格将出现个位数的小幅上涨。“与过去几年相比，价格上涨应该相当温和，”房地产数据公司 CoreLogic 首席经济学家莫利•波塞尔表示。但如此高的抵押贷款利率意味着买家的月供“将相当高”。

新房建设成市场一大亮点

由于房主不会放弃自己的住所，新房正在成为房地产市场的重要组成部分。转售市场上的房产太少，买家越来越多地转向新建房产。根据 NAHB 的数据，7 月份，近三分之一的待售房屋是新建房屋。从历史上看，新房仅占市场的 10% 至 15% 左右。“这确实反映出现有待售房屋数量的有限，”迪茨说。对于房主来说，“当你可以留在原地时，为什么要把你的房子放在市场上并失去低抵押贷款利率？”新房成本与转售市场成本之间的差距也有所缩小。根据政府和全国房地产经纪人协会®的最新数据，7月份新房的价格中位数为 436,700 美元，与现有房屋的价格为 406,700 美元之间仅相差 30,000 美元。此外，建筑商通常能够永久或以购买方式降低抵押贷款利率。这可以为买家节省大量资金，即使节省只是暂时的。

今天谁还在买房？

那么谁在这个市场上购买呢？那些必须购买房屋的人。“进入这个充满挑战的房地产市场的买家现在迫切需要搬家，”黑尔说。“任何在何时可以买房方面有灵活性的人可能都在等待。”今天的大多数买家都是由于家庭或职业原因而不得不搬家的人。他们可能即将迎来新生儿，或者年迈的父母或成年子女搬来与他们同住，因此需要额外的空间。离婚或死亡可能会促使搬家。此外，仍然能够将较昂贵的城市换成较便宜的城市的远程工作者仍在寻找住房。“房主在某个时候需要出售，”赞迪说。“如果他们能控制的话，他们就不想搬家，但在某些时候，他们将无能为力。”