美国是一个拥有两个房地产市场的国家。一方面，房价从一年之前就开始了下跌。而另一方面，他们却仍旧在公布年度收益率。该部门正好位于美国的中心地区。 根据抵押数据公司巴克艾科技（Black Knight Inc.）的房价指数，在得克萨斯州西部的所有12个主要房地产市场以及奥斯汀，房地产价格在1月份逐年下跌。 在科罗拉多州东部的37个最大都市区里，除了奥斯汀以外，房地产价格同比都上涨了。 住房分析师表示，这种地域性房地产市场差异模式即便是不是美国前所未有的，但在全国也是极其不寻常的。巴克艾科技（Black Knight）企业的研究战略副总裁安迪·沃尔登（Andy Walden）说：“我们从来都没有见过这样的东西，全国从西到东的差异竟然是如此的鲜明。” 最近两年多以来，因为受新冠疫情的推动而变得繁荣的房地产和较低的房屋抵押贷款利率推高了全美国各个角落的房产价格，从各个大城市一直到所有的小城镇，美国的房地产市场现在正在逐渐两级分化，并且对当地各种因素做出越来越多的反应，例如购房者的购房负担能力、房产市场房屋供应状况以及就业增长率。
自从二十世纪九十年代以来，西方的某些房地产市场价格长期以来一直呈现上涨状况，当时科技行业的快速增长推动了房地产市场的繁荣。然而现在，与科技联系最密切的城市住房价格却下跌的最快。1月份，加利福尼亚州的圣何塞和旧金山的房屋价格都较上一年同期下跌比例超过了10%，西雅图的房屋价格下跌了7.5%。 在美国的东半部分，佛罗里达州和其他南部地区的房地产市场却仍然正在吸引着更多公司，并且给当地居民创造了更多的就业机会。在奥兰多的房屋价格上涨了9.3%，而在迈阿密的房屋价格竟上涨了12%，是在50个最大的都市区中涨幅最高的一个。迈阿密科德韦尔银行家不动产（Cold-well Banker Realty） 旗下的吉尔斯泽德集团（Jills Zeder Group）的经纪人朱迪泽德（Judy Zeder）说过，许多金融公司在2021年和2022年就都已经搬到了迈阿密，他们的员工也都已经在陆续地抵达迈阿密。 “我们仍然还有很多的房屋买家们在这里都找不到可以买的房子，”她说。
在康涅狄格州的哈特福德和纽约州的布法罗等地区的房地长市场上，仍然有更多的经济适用房和有限的住宅供应，支持1月份的年度房屋价格上涨率可以达到8%左右。 位于康涅狄格州西哈特福德的伯克希尔哈撒韦公司家庭服务有限公司的新西兰房地产（Berkshire Hathaway Home Services New England Properties）的丽莎·巴拉尔·马特（Lisa Barall-Matt）曾经表示：“房屋抵押贷款利率的上升似乎并未对我们的房地产市场产生任何影响。”很多年以来，康涅狄格州的房地产市场一直都是步整个美国的大部分地区住房危机之后。她说，与波士顿和纽约的购房者相比较，目前该地区购房者们相对较高的负担能力使购房需求量保持在了一个强势的劲头。 艾莉森（Alison）和迪伦·康威（Dylan Conway）夫妇将要在5月份迎来他们家的第一个孩子，他们正在从马里兰州搬到康涅狄格州，就是为了能够离家人们更近一些。他们在康涅狄格州东汉普顿选了一套三居室房子， 但是在他们的第四次报价被卖家接受之前，他们在哈特福德地区的三次报价都没有被卖家接受，因为有人出了更高的价格。 “我们真的没有想到竞争会这么的激烈，”康威女士说。“在康涅狄格州房地产市场开盘的时候我们去看了几天，开盘第二天外面就挤满了20辆车。这简直是太疯狂了。” 美国全国房地产经纪人协会上周表示，2月份成品屋销售量呈现上升趋势，结束了连续12个月的下滑趋势。2月份成品屋销售价格中值下降了0.2%， 达到36.3万美元，这是11年以来的首次同比下降。 许多经济学家都预计今年春季或夏季房屋价格将进一步下跌，因为西方房地产市场继续下滑，而一些东方房地产市场也开始出现同比下滑。房地产市场分析师表示，近年来经历过房屋价格大幅上涨的东南部都市区，如田纳西州的纳什维尔或者北卡罗来纳州的罗利，尤其极易受到房屋价格下跌的影响。
房地产市场正在处于进入主要的春季销售旺季的关键时刻。 12月份和1月份的房屋抵押贷款利率的下降刺激了房地产市场活动的回升，但是随着房屋抵押贷款利率开始再次的攀升，2月份房地产市场部分回升的势头却停止了。 根据房地美的数据，上周30年期固定房屋抵押贷款的平均利率为6.42%，连续两周都呈下降趋势，但是仍然高于2月初的6.09%。美联储周三批准了连续第九次加息，并表示现在就判断近期银行业的动荡将会如何减缓经济还仍然是为时过早。 房屋价格跌幅最大的都市区往往可以被分为两大类：一类是因为近年来随着人们从其他州的迁入而引起房屋价格飙升的地区，例如菲尼克斯和奥斯汀； 另一类是房屋价格在经济繁荣期间没有大幅上涨的地区， 但是巴克艾科技（Black Knight）的沃尔登（Walden）先生却说，旧金山和洛杉矶等城市的房子都已经贵得令人望而却步了。 长期以来，受灾最严重的加州房地长市场一直以来都是全国最昂贵的房地产市场之一。 二十一世纪十年代，随着科技的繁荣，给人们带来了新的高薪工作和巨额财富，使得西海岸上下的住房成本迅速飙升。 根据标准普尔道琼斯指数，在2012年1月至2020年1月期间， 旧金山房屋价格上涨了112%，已经远远超过了同期全国58%的涨幅。 根据加州房地产经纪人协会的数据，2月份旧金山现有单户住宅销售价格中值为146.5万美元，低于2022年3月份的206万美元的峰值。 由于高昂的土地成本和新房建设法规的限制，西海岸房地产市场也长期受到了供应限制。 随着房价在2021年和2022年初创下了新高，这些房地产市场变得更加难以负担。根据巴克艾科技（Black Knight）的数据，1月份在洛杉矶需要该地区家庭收入中位数的63%来支付平均价房屋的抵押贷款。 59岁的技术项目经理劳拉·约翰逊（Laura Johnson）于9月份以80万美元的价格将她在西雅图的房子挂牌出售。 10月份，在她将价格降至74.5万美元并且没有收到任何报价后， 她直接将房子从房地产市场上撤下了。 “在西雅图，房屋销售额完全下降了，”她说。 约翰逊女士在2月份以75万美元的价格重新挂牌出售她的房子。“我对重新戴上它非常谨慎，”她说。她上周将房价降到了74万美元。如果她卖掉自己的房子，约翰逊女士计划搬到佛罗里达州。
根据Black Knight的数据，1月份最难以负担的10个市场中有七个在西方，包括旧金山、西雅图和洛杉矶。 除此之外，当抵押贷款利率在2022年上升时，放缓最快的地区是“Zoom towns”——随着偏远地区的工人和退休人员转移到成本较低的住房市场，大流行期间人口快速增长的都市区。 伊西、爱达荷、菲尼克斯和奥斯汀等城市的房地产市场已经充斥着来自州外买家的资金，而当地收入的人则负担不起。随着利率攀升，需求急剧放缓，对价格构成压力。 根据博伊西地区房地产经纪人的数据，2月份爱达荷州阿达县（包括博伊西）的房屋销售价格中值为492115美元，同比下降10.5%。这个价格比全国的中位价高出近130000美元，这使得许多州外买家无法承受，或者至少不太划算。 “现在你必须有一些其他令人信服的理由来关注博伊西市场，而不仅仅是定价，”博伊西地区房地产经纪人总裁黛比迈尔斯说。她说，这对面临较少竞争的当地购物者来说是个好消息。 去年进入的几乎所有最泡沫的房地产市场都在密西西比河以西。 2022年1月，佛罗里达大西洋大学和佛罗里达国际大学的一项分析将犹他州的博伊西、奥斯汀和奥格登列为美国最被高估的房地产市场当月前10个最被高估的市场中有八个位于西部、西部山区或得克萨斯州。
今年，一些最紧张的价格可以在更远的东部找到，这表明这些市场的价格可能很快就会以年度为基础转为负值。今年1月，分析发现亚特兰大、佛罗里达州珊瑚角和北卡罗来纳州夏洛特的房价被高估的程度最高，这是根据价格上涨超过其长期定价趋势的程度计算的。 前10名都在南部和中西部。 “市场定价过高，”FAU的房地产经济学家肯·约翰逊（Ken H. Johnson）说，但“它们不像一年前那样定价过高。” 尽管预计价格会进一步下跌，但低于正常水平的待售房屋供应是经济学家和市场参与者表示当前的房地产市场低迷不会导致次贷危机后全国价格暴跌的原因之一。 进入新冠疫情前，美国的待售房屋库存较低，活跃挂牌数量仍远低于新冠疫情前水平。 房屋建筑商一直受到供应链问题和劳动力短缺的阻碍。大多数有抵押贷款的房主的当前利率低于4%，许多人不想放弃当前的利率并为不同的房子支付更高的利率。 许多房主还坐拥大量资产缓冲，这可能会阻止一波取消抵押品赎回权和不良销售的大潮。 总部位于西雅图的经纪公司 Windermere Real Estate 的首席经济学家马修加德纳表示，许多市场的“房价肯定会下跌”。但是“唯一一次你看到房屋价值大幅下跌的时候是当你看到供应明显多于需求时，而这种情况不会发生。” Joe Stanich和Cait Peltyszyn于12月开始考虑在新泽西州北部买房，但由于库存不足和借贷成本居高不下，他们望而却步。 斯坦尼奇先生说，这对夫妇本月接受了一套两居室住宅的报价，但卖方退出接受更高的竞争性出价。“这令人沮丧，”他说。“任何关于市场回归现实，或者至少降温、回落的说法都没有在这个领域发挥作用。”
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