对购房者来说有一个巨大的好消息：根据Realtor.com最近的一份报告，越来越多的房屋即将上市。与 2021 年同一周相比，在任何特定时期内市场上所有房屋的活跃挂牌量在 5月14 日结束的一周内增长了5%，这是自2019年3月以来的最大增幅。新挂牌量首先指的是房屋与2021年的同一周相比，该周在特定时期投放市场的价格上涨了6%。根据 Realtor.com上面的数据显示，通常5 月是新房源数量最多的月份。即便如此，根据Realtor.com上面的分析，即使库存增加，根据新冠病毒大流行前的结果显示，平均每五套上市的房屋里面，买家也只有两套房屋可供考虑。
在截至5月14日的一周内，房屋在市场上的时间较去年同期相比减少了六天。此外，2022 年 4 月的房屋销售速度比有记录以来的任何时候都快。房屋通常在夏季销售最快。尽管如此，待售房屋持续增加的趋势似乎已经存在，这可能会缓解买家的竞争，同时也有利于减缓房价上涨的速度。许多市场的买家面临来自机构投资者的竞争，他们购买房屋是为了出租或装修后重新出售房屋。全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）最近调查了这些投资者对房地产市场的影响。根据NAR的报告，机构买家——公司或有限责任公司的实体——占 2021年住宅购买的13.2%。这高于 2020年的11.8%，但低于2014年的15.7%。研究发现，机构买家购买的单户住宅平均有42%转换为单户出租。其余部分直接出售给买家，或者是与未来所有者进行租赁自有或共享股权安排的一部分。
2021年向机构投资者而非传统买家出售房屋的房主之所以这样做，是因为投资者提供现金(29%)、愿意按原样购买房屋(27%)并提供有保证的购买日期(18%)。机构投资者的影响在某些地方比其他地方更大。NAR的研究人员发现，投资者购买份额最高的前10个州包括德克萨斯州（28%）、乔治亚州（19%）、俄克拉荷马州（18%）、阿拉巴马州（18%）、密西西比州（17%）、佛罗里达州（16%）、密苏里州 (16%)、北卡罗来纳州 (16%)、俄亥俄州 (16%) 和犹他州 (16%)。
随着利率的不断飙升，虽然美国房市已经告别了飞速增长的时期，但是就下一阶段的房价将往何处去，业界尚未形成共识，对2022年房地产市场的展望也是众说纷纭。有些机构对房市表示看好，比如Zillow公司预测，未来12个月，美国房价还将上涨13.6%；高盛集团（Goldman Sachs）认为美国房价到2022年年底前还将上涨16%；房利美（Fannie Mae）则不那么乐观，认为2022年的房价只会上涨7.9%；
Redfin的首席经济学家达里尔・费尔韦瑟（Daryl Fairweather）认为，2022年将为房地产市场带来更多平衡，但不要指望会变成买方市场，只是更多的选择，更少的狂热和更慢的价格增长。在抵押贷款利率上升之前，费尔韦瑟也认为，将在明年初看到购房热潮，需求的早期高涨将会耗尽待售房屋的供应。下半年，新建筑急需的增加供应，将小幅提振销售。2022年的销售额将比2021年增加1%，到年底房价增长将放缓至 3%。也有些机构并不看好明年的美国房市。例如CoreLogic公司认为，未来12个月，美国的房价增幅将只有1.9%。如果CoreLogic的预测成为现实，那明年就将是自2012年以来美国房价增长最缓慢的一年；这些预测相差如此之大，不禁令人发问：为什么2022年的美国房市有这么多的不确定性？
从纸面上看，特别是从供需关系上看，2022年美国房地产市场的基本面还是相当强劲的。不过有业内人士对《财富》杂志表示，由于两大不确定因素的存在，我们很难准确评估明年这种供需关系不平衡的程度。去年岁末年初之际，美联储（Federal Reserve）曾经预测道，今年的通胀将会相对温和，最高不会超过1.8%。然而事实并非如此。根据10月的最新数据，美国的消费价格指数已经达到6.2%——也就是自1990年以来最高的通胀。20世纪70年代是有名的“通胀失控的十年”，平均通胀水平大约是7.1%，而今年美国的通胀水平已经与20世纪70年代相差无几了。
自从新冠疫情爆发以来，美联储基本上保持了净零利率以刺激经济。但是鉴于出现了通胀高于预期的情况，美联储很有可能通过加息进行调控。只要美联储一加息，30年期的固定按揭贷款利率也会水涨船高。高按揭利率意味着高月供，很多购房者很可能因此而打消买房的念头。这些购房者当中将以投资者更为明显，因为利率的升高意味着利润的降低。
约翰·伯恩斯房地产咨询公司（John Burns Real Estate Consulting）的研究副总裁德温·巴赫曼对《财富》杂志说：“如果按揭利率出现变化，它对各方面就都会产生影响……按揭利率是一个不确定因素，它与住房市场方方面面的行为都有直接关系。”但是，目前房地产业仍然不确定按揭贷款利率会上涨多少。据房利美推测，到明年年底，美国的30年期按揭贷款的平均利率有可能会上涨到3.4%。而美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）则认为会涨到4%，而且到2023年年底，还会进一步上涨至4.4%。
有人可能认为，这点加息幅度并不算大，实际并非如此。举个例子，一位购房者首付20%，买了一套总价50万美元的房子。如果他按照当前的按揭利率还款（2.98%），他每月的月供（不含税和保险）就是1682美元。但如果按揭利率上涨到3.4%，他的月供就会达到1774美元。如果涨到4%，他的月供就会上涨到1910美元，折算成30年，就是要为这套房子多掏82000美元。
美国的房子会大量用到木材。而今年春天，美国的木材价格一度上涨到新冠疫情前的300%。木材的价格波动只是一个缩影，它背后是美国经济各行各业都面临的材料短缺和供应链压力。最终，随着DIY爱好者在高价格面前放弃了自己打家具，美国的木材价格有所回落。你可能会想，既然木材降价了，新房价格肯定也会跟着降价吧？事实远非如此。光是在过去的四个月里，美国的新房价格就又上涨了5%。为什么会这样？答案是，虽然木材短缺的问题有所缓解，但是从水泥、窗户到油漆等其他所有原材料的价格都在飙升。
巴赫曼说：“木材的价格已经下来了，我们有了更多的木材，但这并不意味着我们有了更多的家具和橱柜。”更不用说建筑业的离职潮给新房建设带来的冲击了。“劳动力问题又开始抬头了。越来越多的建筑公司都在抱怨招工难的问题。因为招工难，很多工地无法按时交工，原因就是没有足够的劳动力。”
木材价格的下调也很难说是什么好的征兆。今年春天，美国木材价格一度达到每千板英尺1515美元，随着DIY爱好者们开始“躺平”，木材价格也在8月中旬回落到389美元。但现在DIY爱好者又活跃起来了，美国的木材价格也再次攀升至575美元。当然和1515美元相比，现在的木材价格还算便宜，但显然还是远远高于2020年年初的375美元。
比起原材料短缺和供应链问题，更令人不安的是，《财富》杂志采访的所有业内人士都不知道通胀和劳动力短缺问题何时能够得到解决。不过，按揭利率上涨得太快的话，一般会导致房价下行。而新房建设的开工率不足的话，一般只会导致房价涨得更高。目前，美国大约有400万套新房在建，而“千禧一代”中的大多数人已经到了首次买房的年纪。如果开工率进一步下降（今年9月只开工了155万套，已经显著低于3月的173万套），这就意味着本就紧张的房源将变得更加紧张，购房者之间的竞争也将更加激烈。
房市预测之一：新上市房将创10年新高
Redfin的费尔韦瑟预测，2022年新挂牌量将超过2018年，760万套房屋的高点，创下至少可追溯到2012年的新记录。随着市场变得更加平衡，卖方将会发现寻找下一个房产时不再令人生畏。但行业媒体Fastmarkets Random Lengths的肖恩·丘奇：“现在有很多人担心，在通胀的压力下，加上宏观经济面临的各种威胁，美国的新房建设速度还能否保持2021年的水平。”
房市预测之二：全美租金将上涨7%
在美国房地产市场火热之下，美国租房价格也出现上涨。公寓名单公司首席经济学家波波夫表示，2021年美国多个社区的房屋租金都出现了两位数的增长，这种现象在历史上十分罕见。另外，相比以往，本轮美国房价上涨的另一个不同之处是，即使是在2006年美国房市泡沫最严重的时候，美国只有大约40%的都市区房价年增长率超过10%。但在过去的一年里，美国80%的地铁附近房价出现10%以上的大幅上扬，四分之一的都市区房价涨幅甚至超过20%。
到2022年底，全美租金将增长7%，是预计房价同比增长3%的两倍多。出于多种原因，租赁需求将强劲。房贷宽限期的结束，将导致许多房主出售或出租房产。随着疫情的消退，越来越多的人会选择居住在租房较为普遍的城市。此外，强劲的劳动力市场，将促使更多人搬到新城市，许多搬家者希望租房，以便在购买前了解新城市。由于空置率已经处于历史低位，几乎肯定会将租金推向新高。Redfin 副首席经济学家泰勒・马尔（Taylor Marr）表示：“数以百万计的千禧一代租房者，正处于首次购房的风口浪尖，在房价保持高位、高额首付款、利率上扬之际，首次购房者将选择继续租房”。
（节选自华盛顿邮报、中国金融新闻、财富中文）
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