下周美联储会议前抵押贷款利率陷入停滞

经历了数周波动后，抵押贷款利率终于在下周的美联储会议之前稳定下来。根据房地美（FreddieMac）周四公布的最新数据，30年期固定利率平均值升至5.54%，平均上升0.8个点（点是支付给贷方的费用，相当于贷款金额的1%，是在利率之外的费用）；一周前固定利率平均值为5.51%，一年前为2.78%。而15年固定利率的平均值升至4.75%，平均上升0.8个百分点；一周前为4.67%，一年前为2.12%。五年期可调整利率的平均值降至4.31%，平均上升0.3个点；一周前为4.35%，一年前为2.49%。

房地美是联邦特许的抵押贷款投资者，它汇总了全国大约80家贷款机构的利率，得出每周的全国平均利率，该调查基于房屋购买抵押贷款。再融资的利率可能不同。它使用的是具有良好信用评分和大额首付的优质借款人的利率。由于标准的原因，这些利率并非适用于每个借款人。

Realtor.com经济研究经理George Ratiu表示：“本周房地美30年期贷款的固定利率再次上升，因为资本市场更明显地显现了经济衰退即将到来的迹象。本周2年期和10年期美国国债之间的利差进一步进入负值区域。这种收益率曲线倒挂表明，投资者越来越担心美联储的利率设定可能抑制不了快速增长的通货膨胀。”

抵押贷款利率陷入了一场拉锯战--一边是担忧通货膨胀，另一边则是担忧经济衰退。利率一直在摇摆不定的原因是，投资者对于哪边是他们最担心的这个问题，无解。美联储正努力在不引发经济衰退的情况下控制通胀。预计美联储将在下周开会时再次提高基准利率。在上次会议上，此央行将联邦基金利率上调了75个基点，这是今年的第三次加息（一个基点为0.01个百分点）。其他央行也在采取类似行动。欧洲央行周四加息50个基点，为11年来首次加息。

Ratiu说：“所有人都聚焦下周的[美联储]会议，市场普遍预计会再次加息75个基点。最大的问题是75个基点是否足够，或者美联储是否应该调高100个基点。”美联储不设定抵押贷款利率，但其行动会影响抵押贷款利率。美联储会议将在本周住房数据不理想的情况下召开。全国房屋建筑商协会（NAHB）发布了关于建筑商信心的调查，发现建筑商越来越悲观。调查历史上的第二大跌幅使该指数跌至大流行初期以来的最低水平。6月份房屋开工率降至9个月低点，而上个月成屋销售已经连续第五个月下降。

建筑商表示，供应链问题、过度监管和劳动力短缺等等因素都使得建筑成本拔高。抵押贷款利率高，和通货膨胀不断上升，买家不得不撤退。这一切都加剧了住房市场的疲软。NAHB主席Jerry Konter周三在参议院财政委员会作证时表示，“一年前，近四分之一的新房价格低于30万美元。今天，四分之一变为10%。”

发布每周抵押贷款利率趋势指数的Bankrate.com发现，专家们对未来一周的利率走势看法不一。57%的人猜测利率会上涨，29%的人表示利率会下跌，14%的人认为利率会保持不变。C2 Financial的抵押贷款规划师James Sahnger则预测利率会上升。Sahnger说：“在今年其他美联储会议之前的几天里，利率已经上升，我认为现在这种趋势没有理由会中断。”Bankrate.com的首席金融分析师Greg McBride预计利率将会下降。他表示：“美联储会议更可能降低抵押贷款利率，而不是提高。因为长期利率对日益增长的经济衰退担忧作出了反应。”

与此同时，上周抵押贷款需求跌至22年来的最低水平。根据抵押贷款银行家协会（MBA）的数据，衡量贷款申请总量的市场综合指数比一周前下降了6.3%。再融资指数较前一周下降4%，比一年前下降80%。购买指数下跌7%。抵押贷款活动的再融资份额占申请量的31.4%。MBA总裁兼首席执行官Bob Broeksmit在一封电子邮件中写道：“高通胀率、经济不确定性上升，以及比一年前高出2个百分点的抵押贷款利率仍然阻碍着抵押贷款需求。上周再融资和购房申请均有所下降，仍远低于去年同期水平。”

美国住房市场在6月份继续走软，房屋销售量下降，抵押贷款需求创下22年来新低，因为利率上升和对经济衰退的担忧阻碍了潜在买家。根据美国全国地产经纪商协会周三公布的数据，与5月份相比，现房销售量下降了5.4%，已经连续第五个月下降了。但与2021年6月相比，现房销售量已暴跌14.2%。

这些数据强化了“美国一度疯狂的住房市场正处于降温之中”的信号，并可能预示着其下一阶段的到来，因为美联储采取了积极的行动来抑制飙升的价格。中央银行家们正在提高企业和家庭的借贷成本，以减缓支出，该举措反过来应该能减缓通胀。但美联储修修补补的行为也有可能使美国陷入衰退，并使消费者（因美联储修补举措导致购买力下降）退出住房市场。

“住房负担能力下降继续对潜在购房者造成影响，”NAR首席经济学家Lawrence Yun称，“抵押贷款利率和房价在短时间内都上涨得太快了。”根据抵押贷款银行家协会公布的数据，上周抵押贷款需求下降超过6%，降至2000年以来的最低水平。根据美国全国房地产商组织的数据，6月份现有单户住宅的中位价略高于42.3万美元，比去年同期上涨13%以上。

MBA负责经济和行业预测的副总裁Joel Kan在周三的一份声明中表示：“由于经济前景疲软、高通胀和持续的负担能力挑战等因素正在影响买家需求，常规贷款和政府贷款的购买活动均有所下降。而由于买家流量减少、建筑材料持续短缺和成本上升，近期购买申请量的减少与住宅建设活动放缓相一致。”

冠状病毒大流行，地缘政治动荡，以及一系列其他问题，造成了混合信息经济。招聘工作正在放缓，但仍然非常强劲。通货膨胀正处于40年来的最高水平，但并未阻止消费。许多经济学家预计，今年晚些时候或明年会出现经济衰退。不断上涨的成本正在改变人们的消费习惯，并迫使许多家庭划出更多的家庭预算，用于住房、汽油和食品杂货等生活必需品。例如，美国6月份的燃料成本比5月份高3.6%，因为全国平均每加仑汽油的价格已突破5美元。

自美联储于3月开始上调基准利率以来，抵押贷款利率已显着攀升。此中央银行在2022年已经三度加息，并明确表示从7月27日开始还会有更多加息。房地美的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为5.5%，较一年前上升了2.6个百分点——这一差异可能使每月的抵押贷款支付增加数百美元。这种上升也恰好与股市趋于平缓和几乎所有东西的价格上涨相吻合，攒钱支付房屋首付变得更加困难。由此导致人们负担能力受到挤压，买家被拒之门外，导致交易减少。

Commonwealth Financial Network投资组合管理负责人Peter Essele表示：“消费者在负担能力达到数十年来的最低点时回撤，现房销售继续下滑。消费者要与失控的通货膨胀作斗争，预算比以往任何时候都要紧张，而住房是需求减弱的一个领域。”

理论上，卖家应该通过降低要价来适应新形势，以帮助抵消更高的抵押贷款利率。但这种转变需要时间，因为卖家在大流行时期住房市场的高峰期看到邻居们从绝望的买家那里榨取最高买房价格后，可能不愿降低价格预期。与此同时，现房价格继续上涨，新房也在加价。“一年前，近四分之一的新房价格低于30万美元。今天，这个比例是10%。”来自佐治亚州萨凡纳的NAHB主席、开发商Jerry Konter在周三的参议院财政委员会听证会上说。

尽管如此，价格具有竞争力的房屋仍在以创纪录的速度销售。根据NAR的报告，6月份房产不出所料，在市场上持续了14天，低于5月份的16天和去年夏天的17天。这是该组织自2011年开始跟踪该指标以来观察到的最短上市时间。数据显示，上个月售出的房屋中，有近9成房屋上市时间不到一个月。“价格合适的房屋卖得非常快，但价格过高的房屋却让潜在的买家望而却步。”Yun说。

然而，价格具有竞争力的房屋正在以创纪录的速度销售。根据NAR的报告，6月份房产在市场上通常持续了14天，低于5月份的16天和去年夏天的17天。这是该组织自2011年开始跟踪该指标以来观察到的最短的上市时间。数据显示，在上个月售出的房屋中，有近九成在市场上停留的时间不到一个月。

劳工统计局上周发布的数据显示，6月份的消费者价格指数比一年前高出9.1%，表明通货膨胀尚未达到顶峰。预计美联储将在下周宣布再次加息0.75个百分点，以应对通胀激增。反过来，购房者和其他希望借钱为汽车和其他重大采购提供资金的消费者将面临更昂贵的贷款。LPLFinancial首席经济学家Jeffrey Roach表示：“尽管前景黯淡，但绝大多数房屋都在迅速出售。这表明在经济放缓的情况下，购房仍存在核心潜在需求。”

劳工统计局上周公布的数据显示，6月份消费者价格指数比一年前高出9.1%，表明通胀尚未见顶。预计美联储将在下周宣布再次加息0.75个百分点，以应对通胀飙升。相反，购房者和其他希望借钱购买汽车和采购其他大宗商品的消费者将面临更昂贵的贷款。

抵押贷款利率还会上涨多少，取决于美联储如何积极地抑制物价上涨，以及央行高层是否认为高通胀环境正在消退。Yun说：“如果消费者价格通胀持续，那么抵押贷款利率将会走高。只有在出现通胀见顶的迹象时，利率才会稳定下来。如果通货膨胀得到控制，那么抵押贷款利率甚至可能会有所下降。”如今迫在眉睫的问题是，在今年前三个月意外收缩之后，2022年第二季度的经济是否会再次萎缩。下一轮国内生产总值数据将于7月28日公布。