首次购房者考特尼·卡尔布雷思 (Courtney Culbreath)，32岁，外科医生和丈夫泰勒·格雷厄姆 (Tyler Graham)，30岁联邦政府雇员表示，快速发展的房地产市场冷却了飙升的需求，但同时又不断提高了抵押贷款利率，多年来一直处于谷底，这对他们有利也有弊。
他们只付了72,000 美元，超出660,000美元要价，他们知道许多买家都付了150,000多美元或高于标价。在找了18个月，输掉了以前三场竞购战之后，他们于2022年5月买下了弗吉尼亚州赫恩登的单户住宅。房子估价超出他们最终报价，他们不用再付现金补差价。他们的报价没有不可预见费，直到买房时，房子看起来还可以。然而，抵押贷款利率刺痛了他们，几乎让他们失去了房屋的掌控。他们开始找房时，利率为3.5%，当他们的报价被接受时，他们将利率锁定在4.5%。如果他们再等下去，利率变成5.5%或更高，他们可能就不会买房了。
根据全国房地产经纪人协会的2021年购房者和卖家概况，6月份首次购房者仅占市场的30%，低于2021年34%的平均率。但现在市场又变了，因为更高的抵押贷款利率和两位数的价格上涨给许多买家造成了更大的承受能力问题。竞争并没有完全消失，但对于能承担抵押贷款利率上升带来的更高月供的买家来说，可能会有一些机会。
由于全国住房严重短缺，自疫情之前以来，全国各地的购房者都面临着无情的住房竞争。根据Realtor.com的数据，估计美国需要增加580万套房屋才能满足需求。随着潜在买家转移到远程工作、接受新工作、住在离家人更近的地方或寻找更实惠的房子，疫情加剧了过热的房地产市场。 “在过去的十年里，因为自身负担能力和良好的生活方式，博伊西(爱达荷州)一直位居最宜居地方的前10名，但这使它成为全美国最具竞争力的住房市场之一，在过去的几年里，价格每年上涨25%到35%，”博伊西Coldwell Banker Tomlinson的总裁 Bob Van Allen 说。“我们已经看到很多买家感到疲倦，他们报了不低于10次的价，但一次都没赢。” 更高的抵押贷款利率给买家带来了更大的压力。但由于待售房屋数量有限，挫败感已持续了多年。
弗吉尼亚州亚历山大市TTR苏富比国际地产公司帕特森集团高级副总裁布列塔尼·帕特森 (Brittany Patterson) 表示：“买家感到疲倦，感到被打败了，因为他们失去了太多的投标，以至于都不想参与竞价。买家需要要知道现在市场并没有那么有竞争力了。” 坦帕Smith and Associates的房地产经纪人梅兰妮·阿特金森 (Melanie Atkinson) 说，除了那些有现金或传统融资的买家，房屋上市一两个星期的卖家更愿意查看所有报价和有不同贷款的买家。 “我们突然看到了降价，”位于亚历山大老城的Long & Foster Real Estate的房地产经纪人迈克尔·曼努埃尔 (Michael Manuel) 说。“我们看到了利率上升、看到了库存增加，我们还看到了那些下定决心把利率锁定到2%或3%的人现在突然都在一边观望。” 但等待市场转变也存在危险。 “与我共事的一对夫妇想2021年底在北贝塞斯达购买一套公寓，”华盛顿eXp Realty 的 Fine Living Group团队负责人乔纳森·莱希 (Jonathan Lahey) 说。“他们还没完全准备好，因为他们正在从退休账户中转移资金。他们终于在 2022年5月买下了房子，但他们不得不多付65,000美元买下几个月前看过的同类型公寓，而且抵押贷款利率也更高。” Lahey 说，因为利率和价格的增加，一月份抵押贷款利率上升之前，看了500,000美元房产的买家，如果今年夏季购买，必须每月多支付400至500美元。 随着抵押贷款利率的下降，房地产市场放缓 “但如果你能负担得起，最好不要等待，因为预计价格将继续上涨，只是速度较慢，”Lahey 说。“最重要的是，抵押贷款利率可能会继续上涨，而通货膨胀通常会使一切变得更加昂贵。” 范艾伦表示，对于等待的买家来说，负担能力不太可能提高，而且情况可能会变得更糟。唯一的区别是，也许它会更容易找到要买的房子。买家需求放缓和卖家情绪转变意味着待售房屋的供应量正在缓慢增加。在疫情期间不希望有人到家里拜访的卖家现在感到更安全，而其卖家则选择在抵押贷款利率上涨之前将房屋投放市场。
根据全国房地产经纪人协会的数据，截至6月底，全国待售房屋总数为126万套，较5月增长 9.6%，较2021年6月增长2.4%。这代表当前销售的房屋供应量为三个月，高于5月的2.6个月和 2021年6月的2.5个月。买卖双方之间的平衡市场有四到六个月的房屋供应量。据NAR称，现房销售连续五个月下降。 但市场差异很大。根据 Bright MLS 的数据，2022年6月，华盛顿地区有7,473 套房源，较2021年 6月下降0.5%。但是，活跃房源的降幅低于近几个月。与2021年6月相比，2022 年6月的房屋销售额下降了22.9%，但2022年6月该地区的中位销售价格比2021年6月上涨了5.8%，达到598,032美元。该中位销售价格比两年前的高108,000美元。
“佛罗里达州的库存仍然很低，但我们的市场感觉有点像2019年库存低的时候，而市场并不像过去几年那样疯狂，”阿特金森说。“与2019年相比，佛罗里达州的房屋平均价格上涨了37%，而且房产税和保险也没有人们想象的那么便宜。由于成本上升，佛罗里达州的需求可能会下降，即使供应没有增加，这也应该会缓解买家的压力。”“我们看到越来越少的买家安排与代理商的约会，越来越少的买家在看房，并且要求看房的人越来越少，”Lahey 说。“市场似乎正在企稳，这对买家来说是件好事。”
虽然不断上升的抵押贷款利率给买家增加了一层新的压力，但更少的竞标战可以抵消负担能力。 竞争可能略有缓和，但房屋仍在快速销售。根据Bright MLS的数据，在华盛顿地区，6月份所有房屋中有一半在7天内售出，比2021年6月和 2022年5月长了一天。根据NAR的数据，全国范围内，房屋通常在5月的16天内售出，比2022年3月和2021年 4月快了一天。 “我们开始看到越来越少的竞标战和更多的意外事件被卖家接受，” Redfin在亚历山大港的房地产经纪人马特·费里斯 (Matt Ferris) 说。“买家有更多机会检查房屋。” 在疯狂的市场高峰期，失去了太多房屋后，许多买家跳过房屋检查或花费数百美元进行预报价房屋检查，以便他们可以提出附带条件的报价。 “人们已经厌倦了这样做，”曼努埃尔说。“为什么要花费数千美元预检查，结果却没有被选中或发现检查没有达到预期？” 亚历山大港 McEnearney Associates的房地产经纪人詹妮弗·沃克 (Jennifer Walker)表示，买家有时需要暂停一下才能在火热的市场中重新定位。 “加速器只能被推到地板上这么长时间，”沃克说。“人们已经筋疲力尽，但这正是人们重新定位的时候。他们意识到他们需要一个了解市场情况，并能帮助他们买房的人。” 与费里斯合作的一对夫妇在阿灵顿租了一套房子，希望留在那里，但他们想要更多的空间，最终将搜索范围扩大到费尔法克斯市。 “一般来说，我发现大多数人最终购买的房屋与他们最初描述的优先选择不同，”费里斯说。“他们会意识到自己可以看到更广范的地理区域，或者繁忙的街道并没有想象的那么糟糕，或者在看到几间房子，知道在自己的预算范围内可以买到什么样的房子后，他们可以少住一间卧室。”
克服更高抵押贷款利率的技巧
尽管抵押贷款利率较高，但一些买家暂停了一段时间后，正在重返房地产市场，因为他们仍有搬家的理由，例如需要更大的房子、租金上涨或家庭变化。范艾伦说，对于一些买家来说，这是“机不可失，时不再来”，因为利率和价格可能会继续上涨。买家可能会发现一个稍微平衡的市场，有更多的时间来做决定。
在高利率、高价格和持续低库存的情况下取得成功的建议包括：1）接受另一个位置。波士顿Re/Max Unlimited房地产经纪人 Christine McCarron 的一位客户不想住在某个特定城镇，但他们一时兴起决定看看那里的一处房产并爱上了它。范艾伦说，在爱达荷州，买家正从价格较高的博伊西转移到几个小时车程外的爱达荷瀑布和双子瀑布；2）调整您的每月预算。Lahey 建议，关注每月付款而不是价格差异或利率。如果您可以通过限制可自由支配支出减少200美元的开支，那么这可能足以让您的住房支付负担得起。3）在更大的范围内搜索。麦卡伦建议不要通过城镇名称或邮政编码设置搜索参数，而建议在地图上一个圆圈内寻找更多潜在社区。4）重新审视市场上在徘徊的房产。麦卡伦建议，卖家可能更愿意接受较低的报价，因此买家可能会在已经挂牌30 天或更长时间的房产中看到略高于其价格范围的价格。5）提供仅供参考的房屋检查。如果您面临特定房屋的激烈竞争，范艾伦建议告诉卖家您不会要求对房屋检查发现的任何东西进行维修。6）节省更多的首付。等待更长时间提出报价的好处有时可能意味着买家有更多的首付来减少他们需要借款的金额。7）等下个季度。麦卡伦说，虽然风险在于价格和利率可能会走高，但在夏末或初秋，市场上的房屋可能会更多，而买家可能会减少。8）寻找新建筑。Atkinson 说，在佛罗里达州，房主保险可能是购房者的主要成本。她说，新建房屋的保险费率通常较低，可以使每月的住房费用更实惠。
“我告诉每一位客户：当你想买房子时，你要等到你爱上它，”曼努埃尔说。“这样一来，如果市场发生变化，你就会被自己喜欢的东西困住，即使它失去价值也没有那么重要。”即使抵押贷款利率较高且买家需求放缓，预计大多数市场的房价上涨速度会更慢，而不是下降。买家和卖家可能会在2022年及以后找到更公平的竞争环境。
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