当斯塔尔戴维斯和她的丈夫德文今年早些时候开始在佛罗里达州布劳沃德县买房时，他们已经准备好忍受以供应紧张和房价飙升为特征的房地产市场。但在春天，这对夫妇的情况变得更加艰难，因为他们与两个年幼的孩子合住的联排别墅的月租金上涨了 1,000 美元。
不断上升的抵押贷款利率只会增加他们的挑战：在经历了两年的创纪录低位之后，借贷成本在今年早些时候开始稳步攀升，现在处于大流行之前的最高水平。美联储在 6 月和 7 月再次将利率提高了四分之三，这是自 1980 年代以来最激进的步伐。
在多次挂牌出价后，这对夫妇最终在佛罗里达州彭布罗克派恩斯的Keller Williams Realty Partners SW经纪人、全国房地产协会成员 Laurane Simon 的帮助下在 Coral Springs 找到了一栋三居室的房子。房地产经纪人，全国最古老的黑人房地产行业协会。西蒙主要关注非裔美国人的首次购房者，更好地教育他们从获得住房贷款到预算首付的所有方面。戴维斯和她的丈夫于 6 月以 400,000 美元的价格出售了他们的房屋。
美国的购房者正面临着几十年来最具挑战性的房地产市场之一，因为利率上升、房屋供应有限和价格飙升可能会减缓仍处于历史性上涨之中的房地产市场。不断攀升的租金价格和高通胀加剧了这个问题，许多首次购房者试图为首付存下足够的钱。6 月份，美国 50 个最大的大都市地区的租金中位数同比上涨 23.9%，达到 1,876 美元，连续第 16 个月创下Realtor.com 数据的记录。与此同时，美国劳工部的数据显示，7 月份美国的通胀率达到 8.5%，比 6 月份的 9.1% 的四年高点略有下降。
然而，尽管这些因素影响着所有购房者，但住房倡导者和房地产研究人员警告说，金融挑战的海啸正威胁着这一人群的前景，该人群在大流行期间享有房屋拥有率最急剧的飙升之一：少数族裔购房者。对于年轻的有色人种买家，尤其是黑人和西班牙裔千禧一代来说，他们利用过去几年的历史低借贷利率来大幅提高住房拥有率。“这些买家中的许多人一开始就处于经济边缘，”全国西班牙裔房地产专业人士协会(NAHREP) 的首席执行官加里·阿科斯塔 (Gary Acosta) 说，该协会是一个旨在促进西班牙裔房屋所有权的行业组织。
根据 NAHREP 的数据，2021 年拉丁裔的房屋拥有率从 2019 年的 47.5% 上升至 48.4%，为 2000 年代中期以来的最高水平。人口普查数据显示，2020 年黑人的住房拥有率达到 43.3%，高于 2019 年的 42.1%。尽管数字令人鼓舞，但阿科斯塔担心，这个房地产市场出现的异常困难的条件将使年轻的少数族裔家庭无法拥有房屋以及它可以提供的财富积累机会。
Redfin 数据显示， 尽管一些高价市场的价格增长正在放缓——卖家越来越多地降低要价——但经济学家们对年底前全国范围内的价格是否会下降存在分歧。尽管最近全国房屋销售总量有所降温，但房价仍在以创纪录的速度上涨。根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，6 月份现房销售价格中位数达到 416,000 美元，同比增长 13.4%，这是自 1999 年有记录以来的最高点。Redfin 数据显示，尽管一些市场的价格增长正在放缓——房屋卖家越来越多地降低要价——但美国的房价中值自 2020 年 7 月以来仍上涨了 30%，自 2019 年以来上涨了 39% 。许多经济学家认为价格不太可能在全国范围内下降。
根据Realtor.com的数据，尽管待售房屋的库存在增加，但这个数字仍然很低，只有三个月的未售出房屋供应。大多数房地产经济学家认为，5 个月或 6 个月的房屋供应预示着健康的房地产市场。
NAR 人口统计和行为洞察力副总裁杰西卡·劳茨 (Jessica Lautz) 说：“在大流行期间，许多首次购房者，尤其是有色人种买家的情况基本仍然存在。”她说，由于年轻的少数族裔买家通常比白人买家承担更多的学生贷款债务，而且缺乏可以帮助支付首付等事情的代际财富，因此对于有色人种的千禧一代买家来说，当前的形势更具挑战性。“当我们将不断上涨的利率和负担能力问题纳入这一组合时，它会给所有购房者带来障碍，但对于首次购买少数族裔的人来说尤其具有挑战性。”
房地产数据和产权公司First American Financial Corporation的副首席经济学家Odeta Kushi表示，所有人群中的千禧一代购房者都面临着一系列独特的逆风，这可能会削弱对整体住房至关重要的群体的购房能力市场。“这些人正处于购房黄金时期，市场多年来一直供不应求，而且在起步阶段尤其严重，”Kushi 说。“因此，即使他们看到自己的收入增加，就像许多人一样，利率上涨和价格上涨仍会削弱负担能力，这可能会让他们保持观望。”
Realty Group位于明尼苏达州圣保罗市的房地产经纪人 Artemisa Boston表示，与全国其他大都市地区一样，那里的市场对买家的竞争力开始减弱，房屋在市场上的停留时间越来越长。卖家愿意降价。但她说，她的许多客户在今年早些时候开始寻找房屋，当时的利率为 3.5%。但现在，随着利率徘徊在 5% 附近或以上，他们中的一些人决定等待市场转变。“随着抵押贷款利率上升，每月还款额增加意味着更多的买家愿意等到他们找到预算范围内的东西。”
这就是玛莎·埃尔南德斯和她的丈夫古斯塔沃决定做的事情。这对夫妇在波士顿的帮助下开始在双子城寻找房子。但是，在供应紧张的情况下房价居高不下，驾驭利率上升变得越来越困难。根据明尼阿波利斯地区房地产经纪人的数据，6 月份双城的房价中位数达到创纪录的 380,000 美元，比去年同期上涨 8.6% 。
“这意味着我们认为我们在 2 月或 3 月能买得起的房子不再真正负担得起，”现年 55 岁的埃尔南德斯说，他在一家家政和清洁服务公司工作。她的丈夫是一家油漆和石膏板公司的经理。“每次房价上涨，都意味着买房要贵一点，”她说。“因此，即使我们决定现在等待，我们仍然希望在我们的预算中找到一些东西。
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