更环保可以让您的房子增值

在华盛顿家庭房地产市场，“环保”价值多少？如果您按照严格的能源和环境标准修缮房屋，或者在屋顶上安装太阳能电池方阵，那么出售时房子要价是否能更高？如果您把屋内所有能源泄漏的地方都封起来，安装高效的供暖和通风系统、新窗户和一系列其他环保改进措施，会有买家为您的成果付高价吗？

国家评估专家进行的一项新研究表明，答案很可能是有的，不过通常还要多出数万美元。该研究由华盛顿特区能源与环境部资助，并得到非营利机构市场转型研究所的协助，对2013年2月至2015年6月期间在华盛顿特区售出的房屋进行了复杂的“配对销售”分析。评估人员将单个“高性能”能源和资源节约型房屋与多个类型和位置相似但未进行环保改进的房屋进行对比，然后计算买家愿意为绿色功能支付的额外美元增量，发现这些额外增量从10,343美元到53,000美元不等，平均溢价为3.46%。个别房屋的保费高达6%至7.7%，并且当房产装有光伏太阳能电池方阵以削减电费时，保费会有所提高。

迈向环保的投资回报

研究表明，在老房子里安装高能效系统可以在出售时获得丰厚回报。根据这项研究，翻新和新建筑中的环保特性代表了该地区“日益增长的趋势”。截至9月，共有457户获得LEED认证的住宅；截至8月，共有329户“能源之星”住宅。LEED代表能源与环境设计的领先地位，而LEED认证包括对一栋建筑或整个社区是否符合美国绿色建筑委员会制定的高能源效率和资源节约评级标准进行独立评估和验证。获得“能源之星”认证的住宅必须达到环境保护局规定的严格节能标准。

2015年发表的研究表明，该地区对高性能住宅的需求强劲:在弗伦德希普/切维蔡斯地区(邮政编码20015)，18%的住宅销售和29%的销售都有一个或多个与住宅相关的环保特性。新研究中用于配对销售分析的高性能住宅分散在东北部和西北部的社区，包括翻新的旧排屋、独立的独户住宅和一个高层公寓单元。售价中值略高于69.3万美元，不过有两套房屋售价低于50万美元，还有一套售价为81.7万美元。Kevin Perry和妻子Susanne Nobles两人今年5月购买了研究涉及的其中一栋房屋。他说，这栋房子位于佩特沃斯，有90多年历史，是Craftsman风格单户住宅，售价“在70万美元左右”。与评估研究中包含的所有房屋业主一样，Perry不知道自己的房屋已被选为高性能住宅。该研究的评估师从华盛顿地区的多重上市服务MRIS获得了定价和详细交易数据，他们表示，隐私规定禁止他们公开披露有关任何房产的卖家或买家的姓名或地址的信息。Perry房子所在地是从一个独立的消息来源得知的。

在国家大教堂学校教拉丁语的Perry说，他和他的妻子甚至没有购买一套具有环保特性的房子。“我们主要只是在寻找我们能负担得起、年代久远、地段好的房子，”Perry告诉我。尽管他们参观并考虑了一些有竞争性、非环保但可比较的房子，价格相差无几，但他们最终还是觉得佩特沃斯房产的那处房产很有吸引力。Perry说:“我们对太阳能电池板很感兴趣，也很希望能尽可能节省水电气费用。”他们越仔细观察环保设施，发现的就越多:节能的新窗户、始终保持室内空气新鲜和再循环的商用级空气交换器、超强隔热材料、利用废物的热回收系统热水（可节省加热水的能源成本）等多种环保设施，不胜枚举。这种太阳能电池方阵比这种规模的房子使用的一般系统要大，而且承诺会大幅削减电费。自从他们搬进来这几个月里，电费已经大幅减少。Perry说:“我们真的很喜欢这房子。”但他承认，他还不太了解根据他们向Pepco贡献能源的多少来调整账单的“净计量”系统。

更妙的是，根据这项研究，在一份为期三年的合同中提及，Perry屋顶上的5千瓦光伏设备每年可以获得5到8个太阳能可再生能源积分(SREC)。该研究报告称，在此期间，SREC的价值为7,500美元。除了这个[太阳能]系统产生的能量外，业主很有可能还会获得三年的收入。”根据这项研究，更好的是，佩里公司在屋顶上的5千瓦光伏设备在一份为期三年的合同中，每年可以获得5到8个太阳能可再生能源信用(SRECs)。该研究报告称，在此期间，“SREC的价值为7500美元。”除了这个(太阳能)系统产生的能源，业主还可以获得三年的收入。”

Tanya Topolewski是一名总部位于华盛顿特区的绿色房地产开发商，她修缮并出售了估价师为该研究挑选的另外两所房屋，她表示，Perry和他的妻子没有专门购买高性能住宅并不奇怪。“绝大多数来看我们房子的人只是对房地产感兴趣，”她在接受采访时透露道。但是，一旦他们了解到购买一套能源效率极高、24小时全天候新鲜空气和对环境有积极影响的房屋有何优势，“不用说他们都抢着买了。”Topolewski说，建造一个真正高性能住宅可能会让人望而却步，尤其是改造华盛顿特区那些老旧的、漏水的联排别墅。她在研究中的两栋房子都获得了LEED白金认证，这是绿色建筑界的顶级评级。但是，她说，“当你把一个低性能住宅改造成高性能住宅时，会涉及到相当多的建筑科学。实际上，它有一个专业名称——深度能源改造”，而且这通常不是自己就能动手做的项目。

市场转型研究所执行董事Cliff Majersik指出，此前有关于加州和太平洋西北地区绿色价格溢价的研究表明，高性能住宅和太阳能电池板在转售时的售价更高。一些保费范围明显高于华盛顿特区研究中的保费，但没有使用相同的方法，还有一些保费侧重于较新的房屋，不一定涵盖老房子改造。Majersik说，华盛顿特区的研究表明“买家愿意为高性能功能支付更多费用”，即使销售代理并未在营销材料中强调这些功能。研究中的其中一栋住宅获得了LEED认证，但多重上市服务(MLS)的营销信息在绿色功能方面仅提供了一丁点信息，也没有注意到该公寓拥有节省成本的太阳能电池方阵。这所公寓的销售溢价低于平均水平。

该研究的主要作者、佛罗里达州估价师Sandra Adomatis在接受采访时强调，要想让人们正确理解环保特性的价值，尤其是那些为他们的融资准备现金的抵押贷款机构，房地产中介需要在MLS的清单中详细列出它们的详细信息。大都会区域信息系统(MRIS)在清单表格上有多个可搜索的“绿色字段”，允许代理商描述这些环保特性，并允许购物者要求展示提供这些功能的房屋。然而，Adomatis发现，该研究中几乎所有高性能住宅的清单描述“很少有表明该房产拥有LEED等绿色认证的评论”。但大多数购房者并不真正了解LEED代表的真正意义，代理商也很少接受过适当列出和描述待售高性能住宅的所有增值功能所需的培训。Adomatis说，现在需要做的是在MLS的清单上附上绿色认证，并让卖家或他们的代理商向潜在买家展示可能存在的任何家庭能源评级系统报告。该研究还为当地房地产社区列出了其他建议，可以去浏览www.imt.org/resources/detail/what-is-green-worth-unveiling-high-performance-home-premiums-in-washington。

Majersik说，具有环保特性的房屋卖家的底线是在他们的营销中突出住宅具有环保特性——“否则，这笔交易他们就不占优势了。”给购房者的信息是:尽管您可能会为高性能住宅支付适度的溢价，但在未来几年里，它可能会为你节省大量的能源成本，而且几乎肯定会成为一个更健康的居住场所。

通过绿色环保提升您房屋的价值

Tanya Topolewski完成了多次“深度能源改造”，其中包括为评估研究选择的两座LEED白金住宅，她说，将一个漏水、低效的住宅变成高性能、可持续的住宅涉及几个关键组成部分：

●房子四面超强保温。也就是说，阁楼采用R-60隔热材料，墙壁采用R-35隔热材料，至少在地下室用R-10隔热材料，如果可能的话，楼板采用R-10材料。

●强力气密——将住宅的每个孔洞都堵上，确保密不透风。“这可能涉及一些严肃的科学，涉及空气流动、湿度以及墙的建造方式，”Topolewski说。要用到的技术包括使用带特殊胶带的刚性绝缘板、带胶带的OSB（定向刨花板）、吹入绝缘材料和喷涂泡沫罐等。

●超高性能门窗。在她的项目中，Topolewski使用R-4等级的门、R-2或R-3甚至R-5级的窗户和隔热框架。

●高效供暖、通风和空调(HVAC)系统。这意味着热泵要用高性能热泵；主要注意风管，确保它们畅通无阻且密封良好，曲折和弯曲尽量少。Topolewski进行了“管道爆破测试”，确保泄漏不高于1%到2%，而不是“典型的”20%。

●智能热水管理。这就需要高效率的水箱，再加上热能回收系统，利用废水的热量来节约能源。

●尽可能使用可回收和可持续的建筑材料。这意味着最大限度地重复使用地板、门、横梁、硬件和从其他地方回收的材料。还有无毒的修补材料和使用回收/可持续材料，如竹子、压缩纸、台面用砧板、架子和桌子。

●光伏电池板。安装太阳能电池方阵能给您带来最明显的附加值，因为它可以节电，还有其他可能的激励措施（例如太阳能可再生能源积分）。为业主安装的太阳能电池板可能有资格获得30%的联邦税收抵免以及地方或州的能源奖励。太阳能通常是最昂贵的组件，但它也可以相对较快地收回成本。

●可持续的园林绿化。最大限度地使用耐寒、抗旱的切萨皮克地区原生灌木和草，加上雨水管理系统，防止屋顶径流流入城市污水系统。

●照明和电器。仅使用LED或CFL等高效照明设备以及能源之星设备。